营改增对房地产企业经营影响相关问题浅析

一、营改增对房地产企业经营影响简析（一）营改增对房企销售指标的影响在营业税制下，企业销售收入即为当期实现的所有销售回款总额；而营改增后，由于增值税的价外税属性，同样市场售价及销售额，需进行价税分离。按新项目11%的税率计算，每100 元中分离出来的价款为90.09 元，销项税额为9.91 元。因此在营改增后，新项目销售体现到企业财务报表中的营业收入将减少9.91%。这将对房企销售收入指标形成一定影响。

（二）营改增对企业资金运行的影响营业税制下，正常情况下房地产企业当期缴纳的营业税为收到的预收房款的5%；而增值税后，按当期预收账款的3%的预征率进行增值税的预缴，这样在当期便可形成约占预收账款总额2%的流动资金支付节约（假定忽略价税分离影响），这对于高度依赖资金的房地产行业来讲，税制变化对缓解企业流动资金运行压力起到了积极作用。（三）营改增对企业成本管理的影响一般计税方式下，增值税当期应纳税额=销项税额-进项税额。当销项税额一定的情况下，可抵扣进项税额的大小一定程度上决定了企业税负的高低。尤其是房地产行业，构成进项税来源的开发成本名目繁多、涉及行业繁杂，成本支出是否能够及时提供合规、可抵扣的进项税发票，决定着项目税负的高低，更是项目成本管理的重要影响因素（如某项成本支出未能取得可抵扣增值税专用发票，将直接导致该项成本实质增加5.66%或9.91%，甚至14.53%）。

（四）营改增对房地产企业财务及税务管理的影响营改增后，体现到会计分录中的各项收入、成本均须进行价税分离，会计分录的变化同时将引起企业财务软件相应科目的设置、报表取数等方面的调整。不仅如此，房地产业务涉及的各项施工、销售、采购等经济合同条款也将随之发生变化。税务方面，计税核算模式发生的巨大变化，使得企业纳税核算变得极为复杂，且进项税发票取得的不确定性使得企业实际税负高低无法准确估量；另一方面，增值税发票的认证、保管、税务申报等业务均与原有营业税制形成了较大变化。这些都将对房地产短期内形成一定的管理挑战。然而，前述营改增后的各项影响中，对于企业来讲，最为关心的无疑是营改增所引起的税负变化对企业经营效益的影响。营改增后究竟房地产企业税负是增高还是降低，是各家房企普遍高度关注的问题。因此以下重点从营改增后房企税负影响角度展开相关探讨，并结合实际工作经验提出相关建议和措施。

二、营改增后房地产企业税负变化及应对措施在增值税一般计税模式下（考虑到营改增过渡期间，老项目简易计税方式是税政过渡期间的短期现象，因此本文以房地产新项目在一般计税方式下的相关影响进行分析），当期应交增值税=当期销项税额-当期可抵扣进项税额，由此公式可见，一般计税方式下增值税税负的高低取决于两个因素，即销项税额和进项税额的大小。一般计税方式下，房地产企业的销项税额即为扣除项目土地价款后的销售额进行价税分离后的不含税销售额乘以11%税率后计算所得。除了需关注土地价款的抵减外，销售额一旦固定，销项税额即已确定。而进项税额的大小却存在较大的不确定性，尤其是在管理相对薄弱的中小型房地产公司，不确定性更大。由于房地产项目开发成本的名目繁多、且业务链条冗长、涉及行业繁杂，各项成本支出是否可及时、完整、并且按照相应业务类型取得合法合规的可抵扣增值税专用发票，将一定程度上决定了企业增值税税负的高低。特别是在目前税政过渡期间，很多房地产企业存在同一开发主体公司内，兼有新老项目共同开发的情形。由于在新老开发项目并存的同一纳税主体公司，简易计税老项目取得增值税普通发票即可，而一般计税新项目则必须取得专用发票，这就使得房地产企业的对外发票获取形成了多样化的情形，一旦发票获取管控不利，将形成企业税负无形中增高。由此可见，加强成本环节进项税发票获取管理，是房地产企业增值税税负降低的首要途径。

因此，立足于确保在复杂核算模式下实现房地产企业税负的有效降低，最大程度利用增值税一般计税方式的进项税额抵扣机制来实现企业利益最大化的目的，须首先从对外获取增值税发票上进行严加规范。具体来说，在税政过渡的现阶段，房地产企业增值税核算方式可分为如下三类：即独立按一般计税方式核算、独立按简易计税方式核算、兼有一般计税与简易计税核算三种方式。不同核算方式下，企业对外获取发票的要求应不甚相同。第一，对于独立按增值税一般计税方式核算的开发项目，项目开发建设过程中发生的各项成本、费用支出应全部取得增值税专用发票（按税法规定无法取得的除外）。第二，对于独立按增值税简易计税方式核算的开发项目，项目开发建设过程中发生的各项成本、费用支出取得增值税普通发票或专用发票均可。第三，对于兼有一般计税和简易计税两种核算方式的开发项目分三种情况处理：1.项目开发建设发生的成本费用支出以一般计税、简易计税项目分别签订合同并发生成本费用的，分别按相应规定取得发票，即一般计税项目对应成本费用支出取得增值税专用发票，简易计税项目对应成本费用支出取得增值税普通发票或专用发票。

2.项目开发建设中发生的同一合同项下，应由一般计税和简易计税项目共同承担成本费用、且成本费用可在项目间准确划分的，分别按相应规定取得发票：即一般计税项目对应成本费用支出取得增值税专用发票，简易计税项目对应成本费用支出取得增值税普通发票或专用发票。3.项目开发建设中发生的同一合同项下，应由一般计税和简易计税项目共同承担成本费用、但成本费用无法清晰划分的，该项成本费用支出应全部取得增值税专用发票，再以项目《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据在一般计税项目和简易计税项目间划分。为进一步降低企业税负，防范税负风险，房地产企业还须重点加强增值税专用发票管理。在进行增值税业务处理时，务必从业务源头做好整个流程筹划，从合同签订、业务执行、发票获取、资金支付等各流程上严格把关，确保业务流、资金流、发票流三者一致，以及会计凭证后附附件的完备、合规，有效防范税务风险；同时一般计税方式核算的纳税主体公司，应建立增值税专用发票管理台帐及土地价款抵减销售额明细台帐，详细记录发票认证、抵扣、转出等全过程情况，准确进行税务核算。除以上最大程度利用增值税一般计税方式的进项税额抵扣机制来实现企业税负降低的目的外，房地产企业还须高度重视同一纳税主体内，各开发项目完整周期下项目开发所处阶段差异的纳税筹划问题。由于增值税的计缴，是以纳税主体为单位而非某一开发项目为单位计税，因此同为一般计税方式下多个开发项目间的进项税额、销项税额可不同程度互抵互用，如在此方面做好时间差的筹划，可一定程度上延缓增值税的纳税义务。

综上所述，营改增对房地产企业运营的影响深远而重大。房地产企业应深入研究各业务链条影响及相关应对措施，尤其是在增值税专用发票获取及管理方面要高度重视并加强规范，以从源头为企业税负降低奠定好基础，有效助力房地产企业经营利润最大化实现。(作者单位：天地源股份有限公司)