老旧小区物业管理全覆盖推进问题及对策研究

　　摘要：老旧小区改造是我国城市化步伐推进中重要举措，物业管理作为老旧小区改造中组成部分，是提高老旧小区居民生活水平的重要手段和保障。如何推进老旧小区物业管理全覆盖是目前需要解决的关键问题。本文首先分析了老旧小区物业管理的特点，结合现实情况，对老旧小区物业管理全覆盖推进问题进行了分析。根据这些主要原因，提出了老旧小区物业管理模式以及全覆盖推进工作的需要注意的要点，为我国老旧小区改造工作的推进提供借鉴和参考。

　　关键词：老旧小区；物业管理；全覆盖；对策建议

　　引言

　　随着我国经济高速发展和城镇化步伐加快，人们对生产生活条件的要求越来越高。老旧小区改造问题是影响城镇化步伐的重要阻碍，也是解决城市发展不平衡问题的关键。物业管理是老旧小区改造中的重要组成部分，也是提高老旧小区居民生活水平的重要途径和保障。国家也出台了相关政策要求推进物业管理全覆盖，许多城市也大力推进老旧小区物业管理。然而，在实际操作过程中，由于老旧小区特殊性给物业管理全覆盖推进带来了极大的影响。为了提高老旧小区居民生活水平，加快我国城镇化步伐推进，本文分析老旧小区物业管理全覆盖推进问题，根据分析原因提出相应的对策和建议。

　　1 老旧小区物业管理特点

　　相比城市新建小区，老旧小区具有建成时间早、处于城市中心地带、生态环境差、相关配套设施不全、居住群体复杂等特点。那么相应的老旧小区物业管理与新建小区也存在较大的差别。老旧小区物业管理特点主要体现在以下几点：

　　首先是不同管理主体。新建小区请用专业化的物业管理公司对房屋和环境进行管理，其资金主要来源于业主缴纳物业管理费及其他营业性收益。而老旧小区居民并没有直接缴纳物业服务费用,物业日常管理一般是属地街道社区或产权单位承担。

　　其次是不同的管理方式。新建小区物业管理方式较多，也相对灵活，从小区业主需求出发，能更好地为业主服务。而老旧小区房屋管理多采用行政手段，灵活性较差，从管理者需求角度出发，这些管理指令多为命令性，老旧小区居民只能被动接受。

　　最后是不同的管理内容。新建小区物业管理更为现代化、专业化和科学化等，为业主提供的全方位多层次的服务，除了基本的房屋建筑管理外，还包括小区生态环境营造、停车、快递、家政等服务，其主要目的是为业主提供生活便利。而老旧小区物业管理大多主要仅针对房屋建筑的安全、使用和基本维修服务，其目的在于维持房间基本使用功能和安全性，并没有考虑老旧小区居民的生活水平。

　　从老旧小区物业管理特点以及与新建小区物业管理对比可以看出，改进老旧小区物业管理模式，实现老旧小区现代化物业管理全覆盖，是提高老旧小区居民生活水平，推进城镇化步伐的重要举措。

　　2 老旧小区物业管理全覆盖推进问题分析

　　对老旧小区进行专业化物业管理改造，实现城市老旧小区物业管理全覆盖是提高老旧小区居民生活品质，加快城镇化步伐的重要途径和保障。然而在老旧小区物业管理全覆盖推进过程中，由于老旧小区存在许多特殊性因素，如产权问题、意识问题等，这些因素都导致现代化专业化的物业管理难以有效实行。根据实际情况和一些研究结果的总结，阻碍老旧小区物业管理全覆盖推进的原因和问题归纳为以下几点。

　　2.1 老旧小区房屋规划不足、缺乏维修资金

　　房屋规划不足、缺乏维修资金是影响老旧小区物业管理全覆盖推进的重要原因。由于老旧小区大多建成于二三十年前，小区缺乏科学、规范化的规划设计，对于小区居民的生活服务需求欠缺考虑。现代化物业管理大多需要对小区实行封闭式管理和区域划分，这是现阶段小区物业管理的必要条件之一。然而由于老旧小区大多为开放式小区，并没有进行良好的封闭式修建方式。如需要进行现代化物业管理，需要投入大量的人力物力财力对老旧小区进行封闭改造。在未进行良好的封闭改造之前，很少有专业化的物业公司承担老旧小区的物业管理和服务工作，这也是影响老旧小区物业管理全覆盖推进的主要原因之一。此外，专项维修资金是根据法律法规对房屋结构、公共设施等保修期满后的维护、改造费用。老旧小区普遍存在的问题是维修资金不足。由于年代久远、产权多头，导致专项维修资金缺失或不足，且难以提取。为了满足业主生活需要，物业公司需要垫付这一部分维护费用，但是这部分费用难以收回，这也是导致物业公司不愿承担老旧小区物业管理任务的重要原因。

　　2.2 老旧小区产权权属不明、业委会难以组建

　　业委会是业主与物业公司沟通的重要桥梁，在小区物业管理中占据重要地位，也是物业公司能否很好地为小区居民服务的重要监督和保障。现阶段，老旧小区难以组建业委会，其主要原因在于：首先，大部分老旧小区具有产权复杂多样特点，这种产权不明的问题不仅是专项维修资金不足的主要原因，还易房屋、设备房、车位等建筑物的使用纠纷，其直接后果是无法成立业委会。其次，老旧小区居民长期没有进行现代化物业管理，一般情况认为单位对小区进行管理，缺乏主人翁意识。许多居民不愿参与小区公共事务管理，出现问题一般直接向相关职能部门投诉。这种习惯性思维方式也是影响小区业委会组建的主要原因。没有业委会专门解决小区物业管理问题，组织选聘物业服务企业，严重阻碍老旧小区物业管理全覆盖的推进。

　　2.3 老旧小区基础设施不完善、改造工作未完善

　　老旧小区改造速度直接影响物业管理全覆盖推进。老旧小区改造完成有利于物业公司接收。目前，大多数老旧小区改造工作并没有完成，一些基础设备设施年久失修，例如儿童游乐设施、电梯、水泵、消防等重要基础设施需要及时改造、更新。此外，一些老旧小区基础设施缺乏维修和维护，损害率极高，一些基础设备并不能符合现在的行业标准和使用规范。这些都需要物业公司在接手老旧小区物业管理服务前投入大量资金进行改善。这笔资金对于物业公司来说是一个巨大的负担，因此许多物业管理公司不愿接手老旧小区的物业管理工作，这也是阻碍老旧小区物业管理全覆盖推进的重要原因。

　　2.4 老旧小区缺乏物业消费意识、物业费用难收取

　　物业消费意识淡薄是物业费用难以收取的重要内在原因。老旧小区居民大多对物业管理认识不足，缺乏物业消费意识。虽然老旧小区房屋已从原有的国有住房向着商品房性质转变，但是在产权归属上仍然呈现多头、多元化特点。同时，由于房屋产权交易或出租导致老旧小区人员素质参差不齐，对于物业管理需求也不尽相同。一部分居民希望物业管理水平提高，带来生活便利，另一部分居民则认为老旧小区物业管理没有作用，对缴纳物业费会以各种问题没有解决为借口拒绝缴纳。还有些老旧小区居民认为应该由单位负责小区物业管理问题，不愿缴纳物业管理费用。这都是导致物业费用难以收缴的原因。物业费用难以收缴，极大影响物业公司的正常运转，这也是老旧小区物业管理全覆盖推进的主要障碍。

　　3 老旧小区物业管理模式及全覆盖推进要点

　　以上分析了老旧小区物业管理的特点以及其在全覆盖推进过程中遇到的主要问题和原因。根据提出的原因，以下主要从老旧小区物业管理模式和全覆盖推进要点展开分析和阐述。

　　3.1老旧小区物业管理模式

　　物业管理模式主要可以分为专管、直管、自管和托管四种模式。其中专管模式是指业委会通过市场化手段选聘专业物业管理公司，承担小区物业管理和服务工作。直管模式是小区各产权单位依托自身的房产管理部门对小区物业进行管理。自管模式是指由小区居民建立自管自治组织提供物业管理服务。托管模式是指通过党和政府领导、物业管理公司参与、居民评价的国有物业服务单位承担物业托底工作。结合老旧小区物业管理特点和问题分析，提出下列老旧小区物业管理新模式。

　　(1)“四个一点模式”。为了解决老旧小区物业费用收缴难、专项维修资金缺失问题。在老旧小区进行现代化物业管理过程中，集中产权单位、政府相关部门、拟进入的物业管理公司以及小区居民，发挥其积极主动性，由四方分别承担一部分费用，作为老旧小区物业管理费用。

　　(2)综合改造引入专业物业管理。为了解决老旧小区基础设施不全、改造工作未完善的问题。由政府相关部门牵头，组成老旧小区改造专项服务平台，提出改造基础内容，由小区居民自愿选择，以居民自筹、社会融资、政府补贴等方式为老旧小区基础改造工作提供资金来源。在对老旧小区进行综合改造完成后再引入相应的物业管理服务公司对小区进行物业管理和服务

　　(3)业主自治引入专业化物业服务。在党组织领导下，由老旧小区业主积极分子组织成立业委会，形成小区自治组织。在社区党委监督下，组织引入专业团队，对老旧小区的保洁、绿化、公共设施设备维护保养等按专业分解，各专业团队各司其职，形成长效管理机制。

　　(4)党建物业联合体引入物业服务。党建物业联合体是由居委会、产权企业、物业和居民代表组成的区域治理联合体。这种模式与第三种模式相似，主要区别在于牵头者是社区党组织，构建一核两翼多节点的社区治理方式，其中一核是指以社区党组织为核心，两翼是指党建物业联合体和党建协调委员会，多节点是指服务五张牌，即服务理念、服务作风、服务质量、服务效率和服务升级。在物业服务企业选择上，党建物业联合体协商确定社区物业管理模式，社区党组织牵头聘请专家指导物业服务企业遴选，然后根据征求意见结果确定物业服务企业。

　　3.2 老旧小区物业管理全覆盖推进要点

　　物业管理模式是老旧小区物业管理全覆盖推进的基础和保障。在老旧小区物业管理模式实施过程中仍然需要注意以下几点：

　　(1)坚持党建引领，构建协商共治格局。在老旧小区物业管理全覆盖推进过程中，首先需要以党建引领，构建协商共治格局。老旧小区物业管理全覆盖有效推进不仅仅是对小区基础设施和生态环境等硬件设施的改造，还需要充分调动老旧小区居民的共同治理小区积极性，提高老旧小区居民的物业消费意识的认识程度。建立协同治理机制，是实现这一目标的重要手段。协同治理机制制定离不开党建引领，只有充分发挥基层党组织人员的模范先锋作用和智慧，以社区党委牵头搭建协商共治平台，才能探索更多的老旧小区物业管理新模式，从而进一步推进老旧小区物业管理全覆盖工作。

　　(2)多措并举筹集资金。针对资金不足问题，首先由业委会党支部牵头，积极发动群众，依托小区业主自治，筹集小区改造资金。其次，依靠政府相关部门出资或建立激励机制由物业管理公司垫资，采取记账式代履行资金追缴方案。最后，合理利用小区城区中心的地理位置和公共资源，例如增设停车位、广告位等，获取经营性收入，以此弥补资金不足的问题。

　　(3)完善业委会组织，引入市场化物业管理。从根本上解决老旧小区物业管理全覆盖推进问题需要小区居民切实感受到生活水平的提高。提升物业服务质量不仅需要依靠产权单位或政府相关部门托底，更需要小区居民组建良好的业委会组织，并引入现代化物业管理公司。按照市场化要求运作，明确市场双方主体的责权利，建立权责对等、质价相符的物业服务市场规则，是从根本上改变老旧小区物业管理现状，实现小区物业管理良性循环的必由之路。

　　(4)多种方式培育引导，提升物业费收缴率。通过多种方式提高老旧小区居民物业消费意识，通过采用“先尝后买”的办法，让老旧小区居民在享受物业服务的过程中感受到小区环境的变化和自身生活水平的提高，从内心认可物业服务的价值和作用，从而提高购买服务意识。

　　4 结语

　　物业管理是提高人们生活水平的重要保障，是实现小康生活的客观要求。老旧小区改造是城市建设中重要的组成部分，老旧小区物业管理全覆盖工作也是城市老旧小区改造中重点。通过分析我国城市中老旧小区物业管理特点，结合实际情况，从老旧小区房屋规划、维修资金、产权、业委会组建、基础设施、物业消费意识、物业费收缴等方面分析了老旧小区物业管理全覆盖推进问题和原因，基于此，提出了老旧小区物业管理新模式以及推进老旧小区物业管理全覆盖工作要点，为老旧小区物业管理全覆盖工作推进提供借鉴和参考。

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　　作者：陈天平