预告登记制度刍议

　　摘要：预告登记制度通常适用于房地产商品房预售情形的市场交易中，预告登记属于我国不动产登记制度中的一项重要内容。预告登记有别于本登记，自本登记办理之日起购房者即取得房屋所有权，预告登记的办理只是发生确保购房者在房屋建成之后的将来取得所有权。预告登记的实质目的在于确保将来自房屋正式建成之后购房者对房地产商享有要求其转移所有权的请求权，这项制度设计不但有利于保障实现当事人将来的物权，而且还有利于保护市场交易安全、维护不动产交易的市场信用。

　　关键词：预告登记；商品房购买；立法现状；现存问题；立法完善

　　中图分类号：D923.2文献标志码：A文章编号：1002-2589（2014）06-0079-02

　　一、我国预告登记制度的现状

　　（一）预告登记制度的立法现状

　　有关预告登记方面的立法，在我国的立法模式中采取了法典式立法和特别法式立法相结合的方式：一方面，全国人大于2007年通过的基本法《物权法》中对预告登记制度进行了原则性的规定，这是一种大方向上的制度规定，这就决定了预告登记的具体实施制度的相关规定都要以《物权法》中的原则性规定为价值取向；另一方面，预告登记制度立法的特别法形式表现在《土地登记办法》和《房屋登记办法》的相关规定中，这两部特别法对预告登记制度落实到具体执行中应该遵循的步骤和程序做了详细的规定，以达到对预告登记制度的进一步细化和完善的目标。综合上述两种立法体例的相结合的方式就是我国预告登记体制在我国法制体系中的存在形态。

　　在我国的司法实践中，我们可以发现早在《物权法》颁布实施之前，地方为保护相关物权法律关系中债权人的利益就在地方法规中对房屋预告登记方面的内容做了相关规定，比如2001年通过的《南京市城镇房屋权属登记条例》，2002年通过的《上海市房地产登记条例》，2005年通过的《天津市房地产登记条例》以及2007年通过的《广州市城镇房屋登记管理办法》等，这些地方法规中都或多或少地涉及了预告登记制度的内容。

　　综上，预告登记相关内容的法律规范在我国法制体系中主要表现为三个法律层面：基本法的原则性规定、特别法的具体详细规定、地方性法规的灵活性规定，这三个法律层面上法律制度设置表明了预告登记法律制度在我国法律体制框架内已经建立起来。

　　（二）预告登记制度的实际操作情况

　　预告登记的适用在现实生活中大多是见诸在房产交易市场的房屋预售合同登记行为中。房屋预售这一市场交易行为就是指由卖方房地产开发商和买房购房者签订房屋预售合同，约定把未来某个时间内才能建好的房屋提前卖给购房者，根据房屋预售合同，在房屋建成后购房者可以据此享有要求房地产开发商转移房屋所有权的请求权，在此种情形中，预告登记的实际作用是对既有物权利人的权利行使的限制以保证登记权利人的将来利益可以顺利实现。另外，国外的预告登记制度的大多适用范围较之我国是非常广的，不动产买卖、设定土地担保物权、改变顺位等均是预告登记制度的广泛适用领域，而在我国预告登记通常是适用于预售的商品房及其他不动产协议中。

　　另外，值得一提的是，我国立法还规定了预售登记备案制度，商品房预售人应当按照法律有关规定将其于购房者之间成立的预售合同提交县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，这是我国法律规范中对预售合同登记制度的最基本的规定，除此之外没有更加详细的规定，关于预告登记备案制度的这种原则性的规定无疑会为地方性法规关于此项制度的具体立法中按照各自不同的意愿制定截然不同的实施规定提供了温床，由此，极有可能会造成地方上不同的制度构造，结果就会是各地方房屋预告登记备案的具体规定各式各样，由此我国预告登记备案制度的整齐划一得以实现的难度加大。在商品房买卖的市场交易活动中，购房者相对于经济实力雄厚的房地产开发商总是处于劣势地位，出于对购房者的利益保护，所以立法机关有必要设置房屋预售登记备案制度对房地产开发商的行为进行合法性审查同时也是对其行为加以适当限制的一种方法。即使如此，我国的预告登记备案制度还是存在着一些不可回避的问题，最为突出是未待解决的登记备案效力问题以及其对第三人的效力，这两个问题在我国相关法律规范中是找不到明确规定的，这是我国预告登记备案制度的最大缺陷；再比如，购房人有无申请登记备案的权利也是没有明确。如果这些问题得不到解决，那么登记备案制度就不能起到提前预防房产纠纷的积极作用。