住宅产业化项目实施管理策划要点

姜 涛

（北京预制建筑工程研究院有限公司北京100070）

摘 要：随着我国新型城镇化建设的不断发展以及建筑工业化与住宅产业化的要求，各地政府纷纷出台政策，大力推动住宅产业化的实施，并作出了具体的实施规定。建设单位应根据自身发展需求掌握住宅产业化项目实施管理内容及过程，为后续此类项目开发与建设奠定基础。

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关键词 ：建筑工业化；住宅产业化；管理策划

1住宅产业化项目实施管理策划的重要性

目前，我国各地纷纷出台政策鼓励发展住宅产业化，国家也确定了一批住宅产业化试点及示范城市，主要包括沈阳、济南、上海、深圳、北京、厦门等。鉴于国家对绿色建筑及住宅产业化发展的重视，一批住宅产业化项目被推向市场，首先是以万科为中心的万科工业化住宅，先后在北京、天津、深圳等地试水住宅产业化项目，无论在技术、管理还是在成本控制方面都积累了丰富的经验，同时也为中国的住宅产业化项目实施打下了良好的基础。在这样的环境下，住建部及各地住建委也推出了一批保障性住房项目要求实施产业化，并形成了政策文件，强制实行。

因此，一些房地产开发商在承揽保障房项目时被要求实施住宅产业化，这使一些没有实际实施经验的开发商无从下手。所以，作为建设单位在实施住宅产业化项目时应进行实施管理策划，其重要性主要体现在以下几方面：

(1)能够使开发商熟悉住宅产业化项目的开发流程及报批程序；

(2)能够指导开发商在项目策划、方案设计、施工图设计及深化设计、预制构件生产、预制构件施工安装等各环节正确实施与管理；

(3)能够指导开发商进行成本控制，节约成本、节省工期、提高质量。

2住宅产业化项目实施管理策划内容

住宅产业化项目实施管理策划主要包括以下内容：

(1)设计阶段产业化实施管理策划；

(2)预制构件生产阶段产业化实施管理策划；

(3)施工阶段产业化实施管理策划。

3住宅产业化项目实施管理流程

住宅产业化项目的项目管理是由建设单位、设计院、专业咨询公司、预制构件生产厂、施工单位相互配合、相互协调的产业链式的管理活动，产业化项目的实施，需要各参与单位、各专业人员将所有问题控制在前期阶段，以便在后续实施过程中能够顺利进行。具体实施流程如图1所示。

4项目前期产业化实施管理要点

4.1产业化分析与决策

建设单位应根据相关政策文件、当地政府规划部门的规划要求，对产业化的实施范围及内容进行分析，并结合成本要求对项目产业化的实施程度进行决策，并选择方案设计单位进行方案设计。

4.2确定预制范围

建设单位应结合政府文件要求及成本要求，综合考虑采用的预制构件类型及预制率要求，并体现在方案设计中，另外方案设计还应体现户型单元平面拆分方案、典型节点方案、构件方案及生产、安装实施方案等，以供相关部门进行评审。

4.3项目招标

4.3.1施工图设计招标

建设单位应根据项目设计方案及政府要求进行施工图设计招标，施工图设计招标书中应要求投标单位具有相关产业化项目设计经验，并列举相关业绩。

4.3.2施工招标

建设单位应根据项目施工图设计招标施工单位，招标书中应要求施工单位具有产业化项目施工经验，并列举相关工程业绩。

4.3.3预制构件厂招标

建设单位应根据深化设计图纸及政府相关政策招标预制构件厂，招标书中应明确预制构件厂的工作范围及与施工单位工作界面的划分，应要求预制构件厂提供初步生产、运输方案，从而选择预制构件生产厂家。

5设计阶段产业化实施管理策划要点

住宅产业化项目设计阶段与以往设计相比，要充分考虑设计的标准化、系列化、模数化，要高度重视施工图设计与产业化深化设计间的配合，在产业化项目设计过程中必须树立方案设计、施工图设计、产业化深化设计、构件生产与安装以及装修施工整个链条结构，它们是环环相扣、相互配合的关系，任何一个环节出现问题，都会切断整个链条的连续性，从而给项目带来严重的损失，因此产业化项目前期需要建设单位、施工图设计单位及深化设计单位共同参与、相互协调。

5.1产业化方案设计

产业化住宅设计应符合国家和北京市住宅设计的各类现行标准和规范的要求，并遵循安全、适用、经济、美观的原则。具体要求如下：

(l)产业化住宅应做好前期整体规划与方案设计，各专业应结合住宅功能与建筑造型，从建筑整体设计人手，规划好各部位拟采用的工业化构配件和部品，并实现构配件和部品的标准化、定型化和系列化。

(2)产业化住宅的建筑设计应执行模数协调原则，符合现行国家标准《建筑模数协调统一标准》(GBJ 2-86)和《住宅建筑模数协调标准》(CB/T 50100-2001)的规定，做到基本单元、基本间、户内专用功能部位（如厨房、卫生间、楼电梯间等）、构配件与部品等的模数化、标准化和系列化，按照“少规格、多组合”的原则，实现住宅建筑的多样化。

5.2产业化项目施工图设计

产业化住宅施工图设计应按照建筑设计与装修设计一体化的原则，对户内管线、用水点及电气点位等准确定位，满足装修一次到位要求，保证建筑设计与装修设计的一致性。

5.3产业化项目深化设计

深化设计作为住宅产业化项目的专项设计，其作用应具有引导性，且承上启下，贯穿始终。深化设计除了要满足项目设计的要求，最重要的是把构件生产、安装过程中应考虑的具体问题控制在前期设计中，避免出现严重的质量问题，一旦出现问题，将会造成巨大的损失。所以，深化设计单位应具备丰富的产业化方案设计、构件深化设计、生产及安装经验，才能将深化设计质量控制在可实施范围内。

产业化深化设计主要包括以下内容：

(l)产业化方案优化设计

·产业化拆分方案优化

·产业化节点连接方案优化

(2)预制构件施工安装详图设计

(3)预制构件加工图设计

深化设计质量的优劣不仅影响项目后续实施的质量与进度，还会严重影响项目的成本控制，产业化方案优化直接影响预制构件生产及安装过程中的相关措施费，预制构件加工图的质量直接影响预制构件成品质量，如图纸出现错误将会造成构件修补，从而增加成本，也浪费工期。因此，建设单位在委托深化设计工作时，应高度重视深化设计单位的专业能力、实际经验，以及对项目方案设计、施工图设计、构件生产及构件安装的产业化整体控制能力。

5.4产业化住宅项目施工图审查

5.4.1产业化专项设计方案

施工图审查前应将产业化专项设计方案融人施工图中一同报审，主要内容包括：

(1)图纸目录：

(2)设计说明；

(3)各楼栋平面拆分图（不含构件编号）；

(4)预制构件节点设计；

(5)楼梯间平面与剖面设计；

(6)预埋件大样图。

5.4.2施工图审查

施工图审查分为内审与外审，施工图设计与产业化专项设计方案完成后可邀请相关专家进行内审，内审合格后择期进行外审；外审主要委托给审图机构审查，外审合格后，加盖施工图审查专用章，方可下发各相关单位实施。

6预制构件生产阶段产业化实施管理策划要点

6.1预制构件生产方案的编制

预制构件生产厂应编制预制构件生产方案，以指导生产。生产方案的具体内容包括：

(1)预制构件模具计划；

(2)预制构件生产工期计划；

(3)预制构件生产组织方案；

(4)预制构件生产工艺方案；

(5)预制构件生产质量控制措施；

(6)装车、码放方案。

6.2组织开展预制构件生产前技术交底工作

6.1.1深化设计图纸的审核确认

建设单位及设计单位应审核确认深化设计单位设计完成的预制构件深化设计图纸，经确认后签字并加盖印章，然后下发给预制构件生产单位、总承包单位、监理单位及公司相关部门进行实施。

6.1.2协调深化设计单位进行预制构件深化设计技术交底

6.1.3派驻驻厂监理

以北京市为例，根据《北京市住房和城乡建设委员会关于加强装配式混凝土结构产业化住宅工程质量管理的通知》（京建法[2014] 16号）文件，建设工程实施监理的，建设单位应委托监理单位对预制混凝土构件的生产环节进行监理，并支付监理费用。因此，建设单位应向预制构件生产单位派驻驻厂监理，以监督构件生产过程中的技术质量，保证预制构件的合格要求。

6.3组织开展预制构件首件验收工作

预制构件生产出首批构件后，构件厂白检合格后，建设单位应协调监理单位、深化设计单位进行首件验收，首件验收的具体内容包括：

(1)预制构件模具、钢筋检验；

(2)预制构件混凝土原材料、坍落度检验；

(3)预制构件预埋件检验；

(4)预制构件混凝土强度检验；

(5)预制构件脱模强度检验；

(6)预制构件外观质量检验；

(7)预制构件成品保护检验。

7施工阶段产业化实施管理策划要点

7.1协调施工单位编制预制构件安装施工专项方案

施工单位应根据施工图纸、深化设计图纸及施工组织设计等技术文件自行编制预制构件安装施工专项方案，预制构件安装施工专项方案应包括以下内容：

(1)产业化项目施工现场平面布置图；

(2)预制构件安装进度计划；

(3)预制构件安装施工组织；

(4)预制构件堆放方案；

(5)预制构件安装主要施工工艺；

(6)预制构件安装施工安全生产、环保、成品保护等措施。

7.1.1产业化项目施工现场平面布置图 施工单位应根据施工现场场地及施工总图绘制施工平面布置图（如图2所示）。

7.1.2产业化装配安装样板展示区规划

可在施工现场主出人口处选择一个单元作为产业化装配安装样板展示区，以便施工操作人员的培训与参观学习的样板。

7.1.2.1产业化构件安装展示

产业化构件安装展示应体现产业化项目采用的实施内容，主要包括各类预制构件的连接节点、新型支架体系、外防护系统以及构件展示。产业化装配安装展示区如图3所示。

7.1.2.2构件安装标准工作流程展示

应在展示区布置展板，描述各类构件安装的工艺流程与操作要点，使操作人员更容易理解产业化施工安装的各个步骤。

7.1.2.3产业化施工安装计划表与横道图展示

应根据审批通过的施工组织方案将施工安装计划表与横道图体现在样板展示区。

7.1.3施工现场交通运输流线安排

应明确构件运输车辆入口、出口、施工现场道路规划路线及各单体楼栋装卸区位。

施工现场交通运输流线设计应注意以下问题：

(1)现场运输交通流线设计应覆盖项目所有产业化施工楼栋；

(2)现场道路应平整且硬化，并设有排水设施，道路宽度应满足运输车辆宽度要求，道路转弯半径与坡度应满足构件运输要求；

(3)应尽量减少车辆拐弯次数，并避免走重复路线；

(4)应明确各单体楼栋卸车区位，尽量靠近塔吊一侧进行卸车、堆放，且不应有障碍物阻碍卸车、吊装等工作，并应有满足预制构件周转使用的场地。

7.1.4预制构件存放场地要求

(1)预制构件存放场地应硬化且平整，并有排水设施；

(2)预制构件存放场地应分区明确，不同种类构件应在不同区域内存放；

(3)预制构件存放场地应结合单体楼栋塔吊位置进行布置，布置区域应能够满足两层的安装需求；

(4)预制构件存放场地范围内不应阻碍吊装及卸车的障碍物；

(5)预制构件存放场地如图4所示。

7.1.5各类预制构件存放要求

叠合板、预制楼梯、预制阳台、空调板等水平构件应采用水平叠放方式进行堆放，叠放层数不宜大于5层，构件最底层支垫应通长设置垫木，构件与构件之间用木质垫块进行支垫且上下对齐，每层4块。预制墙板等竖向构件采用临时存放架插放，且支架应有足够的刚度，并支垫稳固。预制构件存放如图5所示。

7.1.6吊装设备选择及布置

(1)塔吊型号选择

需要根据起重半径、最大构件重量计算塔吊起重能力，确定各楼栋塔吊型号。

(2)塔吊布置原则

塔吊尽量靠近楼梯间一侧布置，并与构件堆放场毗邻。

(3)汽车吊要求

根据现场吊装要求，确定是否需要汽车吊配和吊装。

7.2样板段构件试安装管理策划

预制构件安装施工前应选择样板段进行试安装，具体包括以下内容：

(1)确定样板段范围；

(2)样板段安装前技术交底；

(3)样板段预制构件进场验收与堆放；

(4)样板段预制构件吊装人员组织安排；

(5)样板段预制构件吊装机具准备；

(6)样板段预制构件试安装；

(7)样板段预制构件试安装验收；

(8)总结样板段预制构件安装经验与教训；

(9)根据样板段试安装情况修订预制构件安装施工方案。

各类预制构件安装如图6所示。

7.3预制构件安装质量验收管理策划

7.3.1加强预制混凝土构件进场验收

应对预制混凝土构件的标识、外观质量、尺寸偏差等进行检验，同时应核查并留存预制构件出厂合格证、出厂检验用同条件养护试块强度检验报告、预制构件性能检验报告等技术资料，未经验收或验收不合格的构件不得使用。

7.3.2加强模板工程质量控制

应编制有针对性的模板支撑方案，并对模板及其支架进行承载力、刚度和稳定性计算，保证其安全性。同时应将模板支撑方案报设计单位进行确认。

7.3.3加强预制混凝土构件安装质量控制

预制混凝土构件安装尺寸的允许偏差应符合设计和规范要求，吊装过程中严禁擅自对预制构件预留钢筋进行弯折、切断。预留钢筋与现场绑扎钢筋的相对位置应符合设计要求。

7.3.4加强预制构件拼缝处、预制构件和现浇部位相交处等质量控制

各专项施工方案中应包括各细部施工工艺，并严格按照设计文件和施工方案进行施工，保证使用功能。

7.3.5加强预制混凝土构件钢筋灌浆套简连接接头质量控制

7.3.6加强上层预制外墙板与下层现浇构件接缝的质量控制

7.3.7加强预制外墙板拼缝处、预制外墙板和现浇墙体相交处等细部防水和保温的质量控制

使用防水材料和保温材料应按相关验收规范的要求进行进场复试。各专项施工方案中应包括各细部施工工艺，并严格按照设计文件和施工方案进行施工，保证使用功能。

7.3.8施工现场现浇混凝土分部及其他分部分项工程施工应符合相关规范和设计要求

装配式混凝土构件制作和施工还应满足《预制混凝土构件质量检验标准》(DBIIIT968)、《装配式混凝土结构工程施工与质量验收规程》(DBIIIT1030)和《装配式混凝土结构技术规程》(JGJ l-2014)的要求。

8竣工验收

(1)装配式结构T程质量验收时，应提交下列文件与记录：

1)工程设计单位已确认的预制构件深化设计图、设计变更文件；

2)装配式结构工程所用主要材料及预制构件的各种相关质量证明文件；

3)预制构件安装施工验收记录；

4)连接构造节点的隐蔽工程检查验收文件；

5)叠合构件和节点的后浇混凝土或灌浆料强度检测报告；

6)分项工程验收记录；

7)工程的重大质量问题的处理方案和验收记录；

8)其他文件与记录。

(2)装配式结构工程质量验收合格后，应将所有的验收文件归入混凝土结构子分部工程存档备案。结语

本文详细描述了住宅产业化项目实施管理策划的内容，提出了住宅产业化项目实施管理策划的重点，即住宅产业化项目管理的核心是开发、设计、生产、施工全产业链的实施，重点是前期方案设计、施工图设计及预制构件深化设计。建设单位可参考以上内容进行住宅产业化项目实施管理策划，选择经验成熟的设计单位、施工单位及专业咨询公司不仅能保证质量和进度，而且可以节省成本。