基于业态视角的城市建筑遗产再利用——以北京南锣鼓巷历史街区为例

　　摘要：城市建筑遗产再利用是当今世界遗产开发与保护的重要议题之一。选取历史街区建筑遗产再利用较成功的南锣鼓巷为典型案例，基于业态视角，通过现场实地调研和统计、对比分析，对建筑遗产再利用进行研究。结论包括3点：(1)基于业态视角对建筑遗产的再利用进行了分析和探讨，拓展了建筑遗产再利用的分析视角。(2)从业态选择、业态构成、业态变迁、业态发展趋势、业态影响因素5个方面，探讨了业态与建筑遗产再利用的关系问题；其中前4个方面是从业态自身发展规律的视角进行分析，第5个方面则是从影响业态发展的视角进行分析。(3)文章对其他历史街区类建筑遗产的再利用具有借鉴和指导作用。

　　关键词：建筑遗产；再利用；业态；南锣鼓巷；

　　作者简介：刘敏(1978—)，女，内蒙古额济纳旗人，副教授，研究方向为旅游价值评估；E-mail：ejina@163.com；；刘爱利(1981—)，男，山东莱芜人，讲师，研究方向为旅游地理和旅游声景；E-mail：beyondtour@163.com；

　　引言

　　建筑遗产是珍贵的不可再生资源。它凝聚了各个时代真实的历史信息和文化记忆，是历史的见证，文化的载体，是民族与地区历史的坐标，是人类文明的生动体现和最好见证。朱光亚先生[1]指出，建筑遗产是文化遗产的重要组成部分，主要是指历史留存下来的从历史、艺术或科学角度看有突出价值的单体构筑物及建筑物、建筑群、历史地段、历史城区、历史村镇乃至整个城市及其背景环境。由于我国传统上以考古学为基础的“文物保护”理念为核心指导思想，突出建筑遗产的实用性，因此使得建筑遗产相对于可移动文物，其保护管理的严格性与严密性略逊一筹。随着社会经济的发展与城市化进程的加快，建筑遗产再利用成为社会各界关注的焦点。城市建筑遗产能否被再利用，应秉承什么原则、通过什么样的方式实现再利用，都是摆在建筑遗产保护、开发与再利用过程中的关键问题。

　　从城市发展的实践来看，城市建筑遗产再利用不应仅停留在保留、修缮和重建等保护层面上，还需要将其进行功能转换与再利用，使其融入不可逆转的城市建设与社会发展中，实现其文明的传承及多重价值。从国外来看，建筑遗产再利用已经成为当代西方国家城市复兴实践的核心内容之一。国外的建筑遗产再利用大体经历了从19世纪之前仅注重建筑遗产的物质躯壳利用到19世纪中期建筑遗产拆分大规模移入博物馆，再到20世纪以来逐渐将建筑遗产再利用自觉与其社会生命质量、存在意义、城市发展紧密关联3个阶段。尤其是在20世纪80年代后期的城市复兴浪潮中，产业建筑遗产的大规模、多样化的利用对区域社会经济调整、城市建设和建筑保护都起到了难以估量的积极作用[2]。从国内来看，城市建筑遗产也逐渐从单纯的遗产保留发展到再利用的尝试，尤其是历史街区居住建筑街区的再利用案例突出。近年来，在居住建筑再利用过程中，涌现出上海新天地[3，4，5，6]、天津第五大道[7，8]、广州昌兴街[9]等典型案例，其成功之处在于充分考虑了建筑遗产再利用中的业态问题，通过业态配置实现了建筑遗产再利用功能的实现和价值的提升。同时，建筑遗产再利用也存在诸多问题。其中拆除重建或改建、建筑雷同、社区割裂的现象尤为突出。究其原因，忽略建筑遗产本身的价值，功能定位单一使得改造后街区的业态组合过于单一或者不能满足使用者的多样化需求是一个重要的因素。业态作为建筑遗产再利用中的关键环节，对于促进建筑遗产的功能提升、形象重塑具有重要意义，也是实现建筑遗产集聚人气、焕发生机的重要内容，但从当前建筑遗产再利用的理论研究来看，基于业态视角进行的研究尚不多见，难以与建筑遗产再利用实践中的业态发展相适应。基于此，本文选取北京南锣鼓巷作为历史街区类城市建筑遗产再利用的典型案例，通过业态分析的视角，从业态选择、业态构成、业态变迁、业态影响因素、业态发展趋势等方面，对建筑遗产再利用进行综合分析，以期对居住建筑的再利用有所裨益。

　　1相关研究进展

　　1.1历史街区类建筑遗产再利用的方式和途径

　　城市历史街区是城市建筑遗产再利用的核心关注对象。尤其在当前遗产保护蔚然成风、旅游开发大行其道的宏观背景下，城市历史街区作为历史和文化的见证、作为具有特殊景观风貌和人文情怀的旅游吸引物，成为遗产保护和更新的重点关注内容。总结国内外已有研究，历史街区的文化价值、情感价值、使用价值三大价值[10]，是建筑遗产价值完整而系统的体现。从这个意义上来讲，历史街区的保护与更新，在很大程度上都是针对建筑遗产及其存在空间进行的保护与更新。从具体的更新方式来看，国外学者认为单纯的物质更新(包括保护、修缮、整修、完善、改造、重建与复制等)难以维持历史街区长久的活力，因此强调城市历史街区的振兴必须同时包括物质结构和其中的经济活动，要在需求方式上，从街区“内部”或“外部”创造经济的增长，强化、鼓励历史街区形成新的功能[11，12，13]。刘莹[10]总结出了福州三坊七巷、苏州桐芳巷、上海新天地、浙江乌镇、北京南池子5种国内历史保护与更新模式，分别从土地出让程度、景观风貌协调程度、商业性开发程度、参与改造的主体、参与者之间的关系、搬迁问题、技术与材料、保护或开发方式等方面，进行了对比分析[14，15]。显然，历史街区的保护与再利用受到很多因素的影响和制约，但鲜有研究是从业态的角度系统研究，这是本文研究建筑遗产再利用的重要视角和创新点。

　　1.2建筑遗产开发与再利用中的业态研究

　　业态一词源于日本[16]，是指以人为中心、以服务为手段的销售方式[17]，是零售业经营的形态[18]。随着社会经济的发展，业态逐渐应用到各个行业，用于不同经营形态的分类统计，业态更多指向于根据经营活动中不同要素如选址、规模、店铺设施、商品策略、价格策略、销售的技术手段及提供附加服务等的不同组合[17]。

　　随着城市化进程的加快以及城市旅游开发活动的开展，基于旅游、休闲为主要功能导向的旅游开发活动也主要围绕历史街区展开。表1汇总整理了近几年部分休闲街区、游憩街区业态的研究情况[19，20，21，22]，从中可以发现，除了购物、餐饮业态外，美容会所、酒吧、茶吧、咖啡馆、书店等业态也出现在研究者的视线中(表1)。

　　综上可知：第一，以历史街区为代表的城市建筑遗产存在不同的开发与更新模式，涉及不同的影响因素，但从现有研究来看，普遍缺失对业态发展的综合分析，基于业态视角进行的建筑遗产再利用研究更为少见；第二，业态作为当前活跃于城市休闲街区、游憩街区、购物街区的典型存在，是分析建筑遗产再利用的重要切入点。

　　2研究方法

　　2.1研究思路与框架

　　在研究视角上，本文主要基于业态分析，从业态选择、业态构成、业态变迁、业态影响因素、业态发展趋势等不同方面，探讨业态与建筑遗产再利用之间的关系，在对业态进行深入分析的基础上，寻求历史街区建筑遗产再利用发展路径。本文的主要研究思路和逻辑框架如图1所示。

　　2.2典型案例区的选择

　　南锣鼓巷位于北京市东城区交道口街道，形成于元代，是元大都“左祖右社，面朝后市”的城市格局中“后市”的组成部分；南至地安门东大街，北至鼓楼东大街，全长约786m，平均宽6m。南锣鼓巷地区是我国唯一完整保存着元代“八亩院”式胡同院落肌理、规模最大、品级最高、资源最丰富的棋盘式传统民居区，也是元朝以来不同时代风格的建筑艺术的汇集区。从2005年开始南锣鼓巷进行街道整治和改造，逐渐发展为北京知名的休闲创意街区。本文选择北京南锣鼓巷的原因在于：(1)南锣鼓巷业已成为较为知名且人气旺盛的休闲街区。2007年南锣鼓巷获得“北京十佳胡同”的称号；2008年获得“全球游客最喜爱的中国四大特色商业街”、“北京消夏特色商业街”、“全国商业街先进集体”；2010年先后获得“25处亚洲风情体验地之一”、AAA级景区、“新京味旅游十大名片”、“北京市特色美食街”等诸多称号。这也验证了市场对南锣鼓巷的认可。(2)南锣鼓巷是建筑遗产再利用较为成功的典型案例[23，24，25，26]。(3)南锣鼓巷的现场调查和数据取样相对较为便利。

　　2.3数据获取与分析

　　本文研究方法主要采用文献法和现场调查与访谈法。通过文献分析了解南锣鼓巷业态变迁状况；通过现场调研与访谈了解南锣鼓巷业态现状。本研究进行了连续2年的追踪调研，分别于2013年1—3月、2014年2—3月和5月对南锣鼓巷主街的店铺进行现场调研，重点访谈了30余家店铺。目前，南锣鼓巷的业态包含了酒吧/咖啡馆、餐饮店、创意服饰店、创意工艺品店、会所客栈和其他类。对于一些涉及业务综合，尤其是既销售创意服饰又销售创意工艺品的店铺，以其核心产品和主体经营为准进行归类。经营数据与流量数据通过逐家访谈店主获得，并通过大众点评网进行校对后进行再次调研。2013年南锣鼓巷主街的店铺为198家。2014年的调查南锣鼓巷主街店铺为207家。在数据采集的基础上，通过统计方法对数据进行分析。

　　3基于业态视角的南锣鼓巷建筑遗产再利用

　　3.1业态选择对建筑遗产再利用的影响分析

　　建筑遗产再利用一方面是对建筑遗产本体的利用，另一方面是对建筑遗产外围空间的利用。在对历史街区建筑遗产的再利用上，更重要的是通过业态的选择，实现建筑本体和外围空间的协调发展。从南锣鼓巷的案例来看，从2006年以来，南锣鼓巷将文化创意产业作为先导产业实现建筑遗产的再利用。这样的再利用方式，一方面促进了建筑遗产的价值传承，另一方面也通过现代功能的改造，实现其活化利用与持续发展，将建筑遗产本身的价值与城市发展、社区促进紧密联系起来。为此，交道口街道自2006年起申请到北京市3.7亿元专项资金[26]的支持，进行了环境整治和市政基础设施改造、“微循环”院落改造、水电“一户一表”改造项目、煤改电项目、特色商业街配套设施建设项目、雨污管线改造和路面铺装、景观优化整治、架空线入地、火灾自动报警喷淋和图像采集系统安装等工程。其中4个核心环节对南锣鼓巷的遗产再利用起到至关重要的作用：外部环境改造、景观环境改造、形式风格保存和内部功能置换。外部环境改造促进南锣鼓巷的基础设施水平提升，安全隐患消除，可到达性提高。景观环境改造中，通过周边环境的绿化、小品与标识系统等公共设施的建设、内部交通疏导与街道建设突出了南锣鼓巷的地方个性更加突出，游人与建筑遗产的关系更加紧密。南锣鼓巷风貌改造工程以胡同沿线为贴入点，采取小规模的渐进方式[25]。在南锣鼓巷中，重点文物都被保留并配套解说系统，传统的街巷肌理、房屋构造、建筑外观都得到尊重和保留，传统古建的建筑风貌和重要建筑遗产单体都得到很好的保护，成为旅游开发的核心吸引物。通过临街店铺及周边一些房屋的功能置换，满足现代人的消费需求，进而实现建筑遗产的活化使用。通过上述改造，南锣鼓巷具备了文化创意产业及相关产业开发的基础环境层、建筑本底层和业态衍生层。通过外部环境改造和景观环境改造，营造了南锣鼓巷建筑遗产再利用的基础环境层，为建筑本地层奠定了基础的环境条件。通过形式风格保存，使得南锣鼓巷的建筑遗产的整体形态和重要建筑单体得以保存和面向大众。通过进一步内部功能的置换，从原来的居住功能衍生出相应的游憩、文化体验、美食、商业等功能，呈现出不同的业态表现与组合(图2)。遵循建筑遗产的景观构造和建筑肌理，通过内外部协调，实现业态选择与建筑遗产的协调发展，是实现建筑遗产再利用的重要内容。

　　3.2业态变迁对建筑遗产再利用的影响分析

　　建筑遗产的历史是被不同使用者利用和传承的历史，因此在建筑遗产内部和外部空间存在、发展的不同业态，是建筑遗产历史的见证。从业态变迁的角度看待建筑遗产的再利用，可以清晰地反映出建筑遗产被利用的方向、方式和过程，对于把握建筑遗产的发展脉络，以及确定今后的发展方向都具有积极意义。在业态变迁过程中沉淀和留存下来发展较好的业态就成为当前建筑遗产再利用的典型特征。从南锣鼓巷的实例来看，其再利用过程经过了4个重要的时间节点：第一，“文革”时期，南锣鼓巷的门墩、牌楼、砖雕等大量文物损毁；第二，唐山大地震及其后的防震棚、简易棚搭建破坏了四合院的规整格局；第三，改革开放后，鼓励个体经营，居民开始将临街房改为店铺，居民生活相关业态基本齐备，具有商业街的雏形；第四，2006年，《南锣鼓巷保护与发展规划》和《交道口街道社区发展规划》的制定与发布，明确提出了将文化创意产业、文化旅游业和现代商务服务业作为南锣鼓巷地区主导产业的发展方向，由此具有700多年历史、体现北京800多年都城史的南锣鼓巷逐渐向文化创意、文化休闲与商业街区发展。随之，南锣鼓巷的业态变化也呈现出由原来传统的居住建筑，逐渐向文化创意与休闲商业街区功能演变的脉络(表2)。

　　从表2可以看出，南锣鼓巷的业态在2005年前后发生了根本性的变化，这与3.1所述的业态选择有直接关系——南锣鼓巷主导产业方向的确定，直接导致了业态选择的变化，从而改变了南锣鼓巷建筑遗产再利用的方向和性质。从2005年至2011年间，不同的业态此消彼长，呈现出业态不同的发展态势；经过多年的发展沉淀，手工创意、创意服饰、酒吧/咖啡馆等业态成为南锣鼓巷业态的核心代表，而这些业态与南锣鼓巷总体的产业发展定位相协调。因此从表2业态的变迁中可以反映出，南锣鼓巷建筑遗产在再利用中经历的过程和变化，从而使业态变迁成为建筑遗产再利用的直接证明。

　　3.3业态组合与构成对建筑遗产再利用的影响分析

　　业态构成与组合是建筑遗产再利用与功能实现的重要指标之一，直接影响建筑遗产再利用的效率和水平。业态组合是特定区域内，通过各种经营方式的交叉组合，达到互补经营的方法。不同业态在特定区域内的数量组合及其数量变化，实现集聚效应与优势互补，实现该区域的发展。北京华贸中心、重庆万达广场[33]、上海的七宝老街、多伦路、新天地等特色商业街区[22]、上海新天地[20]、昆明文化巷[34]等历史街区的业态组合研究表明，业态组合状况的好坏，一方面是街区空间功能布局的重要体现，另一方面也是表明街区开发与保护方式是否科学合理的重要指标。通过对南锣鼓巷的业态组合进行了2013年、2014年两次跟踪调查显示(表3)：创意工艺品店铺是整个主街数量最多的店铺类型，其次是餐饮，再次是创意服饰、酒吧咖啡馆、其他类店铺、创意工作室、会所客栈。其他类店铺包含茶庄和日用商店等。显然，创意工艺品、创意服饰店、创意工作室铺已成为南锣鼓巷文化创意街区的有力支撑。文化创意相关的业态也是目前的主体部分。衍生而来的餐饮、酒吧咖啡馆、会所客栈成为南锣鼓巷旅游、休闲、商业功能的具体表现。创意工作室总体上数量较少，究其原因：一方面，南锣鼓巷优越的地理位置和较高的房租对创意工作室的盈利能力形成极大挑战；另一方面，艺术家对安静环境的要求也与日均游客2万人[35]的繁华喧闹局面有一定差距。因此，一些创意工作室选择在南锣鼓巷主街相连的16条胡同中经营，如蓬蒿剧场、绿皮车等。

　　3.4业态发展趋势对建筑遗产再利用的影响分析

　　建筑遗产再利用是一个动态的系统过程，其间存在的业态发展势必会随着上述影响因素的影响而发生变化，从这个意义上来讲，建筑遗产再利用能否得到持续、健康、稳定的发展，与业态能否保持持久旺盛的生命力密切相关。简而言之，业态发展的前景和趋势，影响着业态发展的类型、性质和方向，并最终影响建筑遗产再利用的方向、方式和途径。从南锣鼓巷的实例来看，结合本文调查与文献进行合并统计，剔除同一年的较粗略统计，可以对业态时间变化进行比对(图3)。2005年之前的南锣鼓巷的业态基本是以满足当地居民的日常需求为主；经过街区改造后南锣鼓巷的商业用地扩大，并且主要面向外来游客。随着游客的增加及房租的上涨，从2005—2014年的变化可以发现，社区服务和日用品零售类的业态在减少；创意工艺品服饰的比例一直较高，与南锣鼓巷文化创意的定位密切相关；酒吧/咖啡馆的比例逐渐加大，调查中发现其经营收入相对较高；餐饮的比例也逐渐增加。本文调研和前人研究中酒吧咖啡馆、餐饮店铺的数量稍有差异，是由于店铺判读的差异。本调研中将一般销售咖啡等店铺都归为餐饮，只有提供相应餐饮并冠名咖啡酒吧招牌的才将其归入咖啡馆酒吧类中。在地价和房租逐渐上涨的压力下，普通的日用品及社区服务的业态逐渐退出，一些创意工作室寻求和餐饮、零售等的综合经营，并逐渐从主街进入周围的胡同。总体上，创意工艺品服饰和创意工作室、酒吧咖啡馆及衍生的餐饮店铺比例并无明显变化，保证了南锣鼓巷在游客心目中的稳定形象。由于其作为文化创意与旅游体验功能的重要组成及高盈利性，未来业态比例将保持甚至增加。

　　3.5业态影响因素对建筑遗产再利用的影响分析

　　如前所述，业态选择决定建筑遗产再利用的方向和性质，业态构成与组合影响建筑遗产再利用的效率和水平，而业态自身的发展也受到众多因素的影响和制约。从历史街区的情况来看，不同利益相关者的相互制衡成为其建筑遗产再利用的重要因素。识别这些因素对业态发展的影响，并进而分析这些因素与建筑遗产再利用的关系，是准确把握建筑遗产再利用过程和机理的关键。

　　通过对案例地南锣鼓巷的实地调查和访谈，发现影响南锣鼓巷业态形成和发展的因素主要包括4个，即建筑遗产本身、当地居民、消费者、经营者；同时，政府的政策也影响到上述4方面因素。建筑遗产本身的因素包括：(1)建筑遗产所在的区位、交通与环境条件；(2)建筑遗产提供的可利用空间；(3)建筑遗产的区域文化。当地居民的因素包括：(1)基础设施的使用；(2)对外来者(经营者与消费者)行为的包容程度；(3)政府政策的支持程度。经营者的因素包括：(1)经营者的利润空间；(2)经营者的持续经营能力。消费者的因素包括：(1)市场范围与认可度；(2)市场消费能力。政府的相关政策会对建筑遗产本身、当地居民、消费者、经营者都有影响，进而对南锣鼓巷的业态形成发挥作用(图4)。

　　3.5.1建筑遗产本身与遗产再利用中的业态形成

　　整体上，南锣鼓巷的大区位和交通、环境条件差别不大，一些店铺的微区位稍有差异，本文进行ArcGIS分析发现其对业态结构受区位的影响不明显(图5)。区域文化在街巷尺度无太大差异。但在建筑遗产本身提供的可利用空间方面对业态形成影响较为明显。南锣鼓巷店铺的2013年(n=198)平均面积41.60m2，2014年(n=203，此外4家店铺连续7日不经营)的平均面积为51.17m2。不同的业态所占用的面积有所差异(图6)。所占面积最多的业态类型是会所客栈，但其数量较少，其中东堂客栈为2层，古巷二十号酒店为3层，面积达3000m2；其次为酒吧咖啡馆；随后为创意工作室、创意服饰、创意工艺品、其他和餐饮。餐饮店铺分为饭店和特色小吃两类。湘私菜、南锣人家等饭店面积均在100m2以上；小吃多以20m2以下的小店面为主。实际上，可利用面积影响到建筑遗产再利用中的业态选择，直接影响经营者的租金与游客感受。南锣鼓巷和北京一些建筑遗产同样面临着产权状况对可利用面积的直接影响。

　　3.5.2居民的态度和感知是建筑遗产再利用关注的核心要点

　　南锣鼓巷作为仍有大量居民居住的生活型历史街区，其胡同内居民对历史街区及建筑遗产再利用的态度和感知，是涉及居民生存发展的人类学命题，因此是建筑遗产再利用需要关注的核心要点。通过对菊儿胡同、雨儿胡同等周边胡同的十余位居民访谈发现，居民对政府政策和外来游客有较高的包容程度。对主街业态经营的总体要求是不干扰正常生活。如访谈中69家酒吧的负责人表示一般演出都会在晚上12点前结束，避免影响居民。胡同中几乎所有的四合院门口都有谢绝参观的提示。同时，南锣鼓巷的开发较好地保持了居民与社区的生活功能，当地居民的基础设施，尤其是公共厕所和道路是居民和游客、经营者共用设施。总体上，南锣鼓巷地区周边居民对主街业态较为包容，当然也有一些影响居民日常生活、不受欢迎的业态出现。

　　3.5.3消费者(游客)的偏好与评价影响业态的选择与布局，并进而影响建筑遗产再利用的方式和途径

　　消费者对南锣鼓巷建筑遗产再利用业态形成的影响体现在两个方面，一方面在于市场范围和市场认可程度，更明晰地体现于人流量，另一方面是消费能力。这决定了业态的能否经营与盈利空间。

　　从南锣鼓巷的情况看，酒吧咖啡馆、餐饮店铺是游览人气和消费人气旺盛的业态。通过2013年和2014年两年的进店调查与访谈数据可以发现，平均每日的发生消费人次以餐饮和酒吧咖啡馆最多，其次为创意工作室、创意工艺品店、其他店铺和创意服饰店。从进店人数看，游客热衷于到访酒吧咖啡馆、创意工艺品店、餐饮店铺以及创意服饰。从进店消费人次占总进店人次的比例来看，依然是餐饮店铺的消费比例最高，创意服饰的实际购买比例最低(表4)。与此同时，从调研数据与实际访谈中也发现，游客进南锣鼓巷店铺“只看不买”现象愈来愈多。这一方面对店铺的经营有所影响，另一方面也使得南锣鼓巷店铺好客度逐渐降低。

　　从市场消费情况看，创意服饰和创意工艺品是游客平均消费较高的店铺(图7)。2013年南锣鼓巷的游客平均消费为43.79元，2014年游客平均消费为57.29元。创意服饰店的游客平均消费超过70元，创意工艺品店游客平均消费超过45元。游客平均消费最低的是人气旺盛的餐饮店铺，平均20多元。

　　3.5.4经营者经营模式与盈利能力直接关系特定业态的存活几率，并进而对建筑遗产再利用的方式和途径产生影响

　　经营者的经营模式与盈利能力影响到店铺生存与业态组合。调查中，10m2左右的小店铺变化较大。2013年至2014年间隔1年的调查中南锣鼓巷主街消失了50家店铺，新出现了41家店铺。2014年间隔3个月的调研中南锣鼓巷主街有36家店铺消失，新增了54家。有些店铺的原名称还在，经营内容已经发生变化，如舌尖上的青藏高原。有些店铺还在装修中或者关闭中。南锣鼓巷主街的店铺呈现不断的变化中。连锁经营也较为突出，2013年调查中发现有26家连锁店铺的情况：阿拉伯大烤肉(2家)、第一佳大鸡排(2家)、红螺食品(2家)、吉事果(2家)、鲜果时间(3家)、石宝斋(2家)、无名(2家)、兴穆手工(2家)、一朵一果(2家)、丹宁海(2家)、妩WOO(3家)。2014年有26家连锁经营的店铺。连锁经营的店铺表明旺店的布局模式。但是南锣人气最旺的文宇奶酪店一直不开分店保持独家经营的状态。从店铺的平均日收入来看，酒吧咖啡馆、会所客栈和餐饮是店铺平均日收入最高的业态。根据对店主的调研显示，酒吧咖啡馆的日平均收入超过3400元，其次为会所客栈，再次餐饮、创意工作室、创意工艺品店、创意服饰和其他店铺。

　　店铺的经营持续能力关系到南锣鼓巷遗产再利用中利用效率和持续的市场形象。本研究对南锣鼓巷的现有店铺历史进行调查，至2014年最长历史的南锣店铺是经营14年的过客酒吧，总体店铺平均经营时间仅为2.63年。这一方面，会对游客有常变常新之感，另一方面，对南锣鼓巷业态结构与总体稳定形象并不有利。酒吧/咖啡馆的平均经营年限为4.64年，创意服饰店平均经营2.86年，创意工艺品店为2.58年，创意工作室为2.43年，餐饮店为2.19年，会所客栈和其他店铺都平均经营年限小于3年。南锣鼓巷的店主学历层次普遍不高，可能影响到其持续发展能力。本文对南锣鼓巷店主的学历进行了调研，2014年，在可调查到的203家店铺中，初中学历、高中学历和中专学历的店主合计占到总数的62.30%。从业人员的学历对创意产业的提升有一定影响。

　　3.5.5政府政策的宏观指导是业态发展的核心动力，也是影响建筑遗产再利用方式的源头导向

　　政府的政策对整个南锣鼓巷上述4个要素有直接的影响，进而宏观层面影响到南锣鼓巷业态形成与组合。2013年8月15日北京市东城区商业街区协调工作委员会办公室、工商行政管理局东城分局、交道口街道办事处发布了《关于印发南锣鼓巷特色商业街区业态指导目录的通知》，对南锣鼓巷主街及16条胡同业态进行指导。该通知中提出支持商务休闲业、文化旅游业、展售艺术品业、创意与零售业、文艺演出与交流业的业态，从严限制小商店、小酒吧、小吃店、烧烤店、无品牌特色餐饮店、歌舞厅、各类旧货、小五金、车辆维修、铝合金加工、建材、生产资料行业及其他不符合南锣鼓巷发展规划的业态。政策上的宏观指导也对南锣鼓巷的业态有明显的影响。

　　4结论与建议

　　通过本文的研究可以得到以下结论：(1)本文充分考虑到业态在历史街区类建筑遗产再利用中的特殊作用，基于业态视角进行研究，拓展了建筑遗产再利用的分析视角。(2)本文从业态选择、业态构成、业态变迁、业态影响因素、业态发展趋势5个方面，探讨了业态与建筑遗产再利用的关系问题。业态选择决定建筑遗产再利用的方向和性质，业态构成影响建筑遗产再利用的效率和水平，业态变迁反映建筑遗产再利用的过程与历史脉络，业态影响因素涉及居民、消费者、经营者等不同利益相关者，间接影响建筑遗产再利用的方式和途径，甚至制约建筑遗产再利用的成败。业态发展趋势是对建筑遗产发展前景的预测，直接影响建筑遗产再利用未来的方向、方式和途径。(3)本文提出的基于业态视角对建筑遗产再利用的分析和研究，对其他历史街区类建筑遗产的再利用具有直接的借鉴和指导作用，尤其在建筑遗产的功能定位与发展导向上，要将建筑遗产的物质有形保护与业态无形发展结合起来，促进建筑遗产内在与外部功能的强化，从而实现建筑遗产再利用的良性循环与健康发展。

　　针对南锣鼓巷当前建筑遗产再利用中的业态组合现状及未来发展趋势，对其再利用中的业态提升提出如下建议：(1)南锣鼓巷的业态变化、旅游购物街区的业态变化是与外地旅游者与本地居民的消费需求长期磨合而形成的，特色性、多样性、新颖性、娱乐性应该是未来旅游购物街区业态组合追求的方向。(2)依托传统建筑的建筑本底，衍生符合现代消费者的功能，实现业态呈现，是南锣鼓巷建筑遗产再利用中成功的经验。南锣鼓巷的街区改造没有完全将其与历史及其承载的老北京的生活方式割裂。但是由此也造成目前南锣鼓巷人车混杂的状况。未来南锣鼓巷需要继续思考如何能够充分营造一种地域生活体验，成为“活”的文化街区。(3)由于地租、游客涌入等原因，南锣鼓巷的创意工作室店铺逐渐从主街退出。在体验经济大行其道的今天，能够为消费者在闹市中择一处安静之处，小规模进行读书、电影、音乐的体验，也是南锣鼓巷一些酒吧与体验馆能够生存与盈利的市场切入点。未来持续提升南锣鼓巷文化创意产业与休闲旅游产业的质量，还需从特色店铺扶持、从业人员素质等方面加以努力。

　　城市建筑遗产的再利用过程，宏观上是时代背景、经济发展方式、管理体制、地理环境与居民心理等因素综合的一个过程；中观上是建筑遗产本身特点、市场偏好、居民适应、经营能力、政策等因素的适应过程；在微观层面上是微区位、环境形象、具体营销等因素的博弈过程。本文试图通过南锣鼓巷，探讨城市建筑遗产的业态现状及形成影响因素，在具体因素及微观层面依然需要继续研究探讨。