房地产估价与实用建筑风水关系思辩

　　【摘要】长期以来，房地产咨询专业人士（含估价、经纪、营销、策划等）对房地产商品价值支撑因素的考量基本未提及建筑风水因素。本文从当前房地产估价活动对房地产商品價值支撑因素考量的局限性出发，探析建筑风水作为房地产商品价值支撑因素考量的必要性，提出文化传承与专业应用并重，不囿于流派，理实一体，学悟并举研习建筑风水的理念。房地产估价专业人士在估价技术咨询服务中，科学考量建筑风水对房地产商品价值的支撑，既是现实需要，也是切实可行的。

　　【关键词】房地产估价；建筑风水；价值

　　我国房地产估价行业产生于上世纪九十年代初，是住房商品化改革的产物，从房地产行政管理部门房地产价格鉴定职能走向市场服务、“脱钩改制”发展而来。历经近30年的改革发展，房地产估价服务在社会经济活动中的经济鉴定作用毋庸置疑的，并从价格鉴定逐步走向价格咨询，从行政服务走向市场服务。随着房地产估价市场服务范围的扩大、价格咨询需求的提高，使得房地产估价技术咨询的载体——估价报告不再是一张或几张纸，还需提供几十上百页详尽、科学、专业、规范的价格测算等技术咨询文件，其中对房地产商品价值支撑因素考量的完整性及可信度至关重要。为周全考量房地产商品价值支撑因素，本着文化传承与专业应用并重，在估价技术咨询服务中，科学考量建筑风水对房地产商品价值的影响是现实需要也是切实可行的。

　　1、当前房地产估价咨询服务对房地产商品价值支撑因素考量的局限性思考

　　笔者从事房地产估价专业学习、教学、科研、执业工作20余年，一直关注业内专业人士如何全面考量房地产商品价值支撑因素，认同无论从事房地产估价、房地产营销、经纪、策划等房地产咨询工作，对房地产商品价值的专业认知，是这类房地产中介从业人员共有的专业基础。对房地产商品价值的专业认知的核心内容即是如何全面考量房地产商品价值支撑因素，含各支撑因素的影响方向、影响程度，形成落地的影响关系。笔者以为，当前房地产估价咨询服务对房地产商品价值支撑因素的考量，没有从建筑风水的角度，全面考量估价对象的区位、内外部环境的和谐，与现实需要相比存在局限性。

　　1.1从全国房地产估价从业人员执业资格考试看局限性

　　房地产估价从业人员分为房地产估价师和房地产估价员（或估价师助理）。其中房地产估价师是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的从业人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。1988年，我国开始实行房地产估价从业人员持证上岗，颁发房地产估价员证。1993、1994年建设部和人事部共同组织认定了两批共346名房地产估价师。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条国家实行房地产价格评估制度，第三十四条国家实行房地产成交价格申报制度，第五十八条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度，“房地产价格评估人员资格认证制度”成为一项法定制度。从1995年开始，在全国实行统一的房地产估价师执业资格考试。2004年，内地房地产估价师与香港测量师（产业）实现了资格互认，成为在《内地与香港关于建立更紧密贸易关系的安排》（CE—PA）下，首个完成的专业人员资格互认。《行政许可法》实施后，房产估价师执业资格注册属国家法定行政许可项目，具有中国特色的房地产估价师执业资格制度已基本形成。

　　依上述，早从1995年开始，在全国就实行统一的房地产估价师执业资格考试；《行政许可法》实施后，房产估价师执业资格注册成为国家法定行政许可项目，但由中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写的全国房地产估价师执业资格考试用书，含《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》、《房地产估价相关知识》，已数次重版与印刷，至今都未曾有房地产区位宜居环境考量、建筑风水或建筑风水文化研习的知识学习、掌握等要求。

　　1.2从高等学校房地产专业教育教学看局限性

　　笔者从事房地产估价专业学习、教学、执业、研究工作20余年，曾作为住建部土建类教学指导委员会房地产分委员会委员，参与全国高职高专房地产专业教学基本要求与实训导则的编写与审核工作，了解到全国高职高专房地产专业教学基本要求与实训导则，未提及学生要学习宜居环境、建筑风水或建筑风水文化课程。对当前各高等学校房地产专业人才培养方案或教学计划不完全统计，房地产专业基本没有开设房地产商品价值、房地产宜居环境或建筑风水、建筑风水文化课程。

　　1.3从房地产估价咨询服务看局限性

　　我国房地产估价咨询服务从房地产行政管理部门房地产价格鉴定职能走向市场服务、“脱钩改制”发展而来。笔者长期重视房地产估价报告评审工作，来自全国各地估价机构的房地产估价报告，长短不一，质量参差不齐，但格式与内容框架，倒是整齐划一。我国房地产估价咨询服务历经近30年的改革发展，房地产估价咨询服务从房地产价格鉴定职能走向日益宽广的价格咨询市场服务，估价报告也就从一张价格鉴定表，到几张或十几张估价结果报告，发展到当前几十上百页详尽、科学、专业、规范的价格测算等技术咨询文件，基本是这样三个发展阶段。估价报告是房地产估价机构提供给委托方的服务产品，当中核心工作应是估价对象的外勘及房地产价值测算，委托方最需知道的即是估值结果及物有所值，物有所值即价值支撑因素。所以从估价公司用于估价对象外勘的外勘表，估价报告中估价对象房地产价值测算过程，特别是估价对象外勘表涉及的内容，可以知晓房地产估价咨询专业人士对房地产商品价值支撑因素的考量是否周全、是否切实。遗憾的是，众观当前房地产估价公司上乘质量的估价报告、估价对象外勘表，基本未提及估价对象与环境的和谐、宜居分析，没有宜居环境或建筑风水知识的应用。既使有估价对象区位描述，但也未能做出有理有据的分析。这样，大大降低估值结果的科学性、公信力。

　　2、建筑风水作为房地产商品价值支撑因素考量的必要性探析

　　2.1房地产商品价值特性探析

　　随着上世纪八十年代我国土地使用制度改革与住房商品化制度改革，推动房地产市场的建立与发展，人们对房地产商品的价格问题日趋重视。房地产价格是房地产商品价值的货币表现。房地产价格的形成，是房地产商品的效用、相对稀缺性以及人们对房地产商品的有效需求三方面相互作用的结果。房地产商品的效用是指人们因占有、使用房地产而得到欲望的满足程度。房地产商品的效用是房地产商品价格形成的先决条件。当然，光有效用，如没有有效需求和稀缺性，也不能形成房地产商品价格。土地是不可再生资源，数量有限，所以稀缺性很高。房地产具有效用和相对稀缺性即会产生价值，但这并不意味着能直接以价格表现出来。要使房地产价格成为现实，还必须具有现实的购买力，即存在有效需求。这些是我国房地产商品价值与价格产生的基本道理。

　　房地产价格由房屋建筑物价格和地产价格两者统一构成，不可分离，是房地产商品价值和地租资本化的综合价值的货币表现。房屋建筑物是劳动产品，具有劳动价值。但土地作为不可再生资源，一般不表现为劳动产品，是一种特殊的商品，数量有限，稀缺性很高，其价值是由土地的稀缺性和效用形成的。所以借助劳动价值论来探究房地产商品的价值是远远不够的，须借助效用价值论与辐射价值论，特别是辐射价值论。有学者认为，土地价值辐射论主要指未凝结过人类劳动的土地，包含有从相邻土地上积累的社会劳动所辐射或者说转移过来的价值量，且同凝结了人类劳动的相同使用价值的土地相比，也应具有相同的社会价值。也有学者将其表述为：“建设所产生的功能会扩散到相邻土地、周围土地或更远的土地，使它们的经济效益提高。”

　　有了上述这些，我们就能理解房地产商品价值由实物价值、权益价值和区位价值三者构成。房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、结构、设备、装修，土地的形状、平整程度、基础设施完备程度。房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。房地产的区位是指房地产的空间位置。一般认为房地产的区位可以从位置（或坐落）、交通、环境（包括自然环境、人工环境、社会环境、景观等）和配套设施（包括基础设施和公共服务设施）等4个方面来认识。价格、价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的。西方认为投资房地产的三大秘诀，第一是区位，第二是区位，第三还是区位，“location，locationandlocation”。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位状况不同，价格、价值会有所不同，甚至差异很大。

　　2.2房地产商品价值影响因素探析

　　据上，房地产商品价值由实物价值、权益价值和区位价值三者构成。我们不妨将房地产商品价值支撑或影响因素诠释为实物因素、权益因素和区位因素三个方面。价格、价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的。投资房地产的三大秘诀，第一是区位，第二是区位，第三还是区位。这些足以说明房地产商品价值支撑或影响因素的核心是其区位因素，并且也是房地产商品价值支撑因素所特有的。由于区位环境因素对房地产商品价值支撑之大、之重要性，所以两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位状况不同，价格、价值会有所不同，甚至差异很大。所以，仅仅借助劳动价值论来探究房地产商品的价值是远远不够的，须借助效用价值论与辐射价值论，特别是辐射价值论，方能诠释房地产商品的区位价值。

　　2.3建筑风水作为房地产商品价值支撑因素考量的必要性探析

　　据上，房地产商品价值主要是区位、内外部环境决定的，房地产商品的折旧也主要是外部（环境）经济折旧，与自身建筑材料构成关联不大。而建筑风水是建筑与环境和谐的艺术，是一门特别的建筑艺术。所以按照文化传承与专业应用并重，不囿于流派，理实一体，学悟并举，尊重习俗，敬畏公序良俗研习与应用理念，房地产估价专业人士在估价技术咨询服务中，把建筑风水作为房地产商品价值支撑因素考量，是现实需要也是切实可行的，具有一定的必要性。

　　3、房地产估价与实用建筑风水关系的思辩

　　3.1建筑风水与宜居环境关系的思辨

　　风水深深植根于我国传统文化，我国是世界上公认的风水起源地，风水学是一种极具特色的文化现象。建筑风水与造园学、营造学同为我国古代传统建筑的三大理论之一，倡导人与自然的和谐。视为风水学运用典例的皇家园林，虽为人工开凿，却宛若天成，与自然浑然一体。古人面对大自然弱肉强食、物竞天择的威胁，深知天人合一的哲理，用“道法自然”、“天、地、人合一”这样的字句警示后人，要和谐的与自然界相处。王勃《滕王阁序》佳句“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”，成天、地、人合一、建筑与自然和谐、宜居环境千古绝唱。昭示我们要审慎的考察、了解自然环境、顺应自然、才能羸得最佳的天时、地利与人和，达到天人合一的宜居环境、至善境界。

　　诚然建筑风水已成为当今房地产界一大热点。内地房地产开发至今，风水走进了开发商的视野，更是走进了客户的心坎。风水与房地产有一个共通点，都强调“以人为本”，打造“宜居环境”，建设“和谐社会”。比如一个楼盘，通过风水的整体策划，藏风聚气，地润天和，楼盘与自然达到和谐统一，房地产商的开发过程顺利进行，住户入住后也感平安吉祥如意。但不尽人意的是，由于市场经济的利益驱动，城市建设、楼盘开发规划更多的是考虑土地的使用率，追求建筑面积的最大化、利益的最大化，对天地自然毫无敬畏，巧取豪夺，忽略对自然、生态的破坏会遭天谴，否定建筑风水所强调人与自然和谐的科学哲理。当前城市用地在利益的驱动下，过度无序开发，生态破坏严重，生活在城市中的人们，感受不到现代建筑为我们带来的美与舒适，感受到的却是一种压抑与不安，矛盾与浮躁充斥内心，邻里冲突，有的邻居都互不相认，政府与民众矛盾冲突也不乏存在，笔者认为这些现象与当前人居环境的不和谐有着密切的关系。

　　随着建筑科学与生态环境学的同步发展，国际上又从新的角度审视建筑风水与宜居环境所具的科学性，风水学这门古老学科又焕发出新的活力。可以说建筑风水是研究建筑与自然环境关系的一门学问。现代科学中同风水关系比较密切的学科包括地理学、环境学和建筑学，实际生活中应用风水最多的，可能还是建筑。所以笔者认为建筑风水与宜居环境一脉相承，是一个问题的两个方面，目的一致，“以人为本”，打造“宜居環境”，建设“和谐社会”。

　　3.2房地产估价与实用建筑风水关系的思辩

　　本文所讲房地产估价指房地产咨询专业人士（含估价、经纪、营销、策划等）对房地产商品价值的推测与判定。而专业的房地产估价指专业的房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在价值时点的客观合理价值进行测算和判定的专业咨询活动。对于我国专业的房地产估价，前文对其产生、执业考试、发证、归属国家法定行政许可项目，以及其从社会经济活动中的经济鉴定走向价格咨询，从行政服务走向市场服务，前文已有叙述，此处不再赘述。无论是本文所讲房地产估价，还是我国专业的房地产估价，原理相通，核心工作相同。所以统称房地产估价，均为房地产商品价值专业咨询技术服务活动。房地产估价作为房地产商品价值专业咨询技术服务活动，其核心工作即是估价对象的外勘及房地产价值测算。全面考量房地产商品价值支撑因素，含各支撑因素的影响方向、影响程度，形成落地的影响关系，这样才能根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在价值时点的客观合理价值进行测算和判定，提升估值结果的科学性、公信力。

　　全面考量房地产商品价值的支撑因素，是准确界定不同估价对象不同估值结果的关键所在，是估值结果的科学性、公信力的源泉。而房地产商品价值由实物价值、权益价值和区位价值三者构成，即房地产商品价值支撑或影响因素分为实物因素、权益因素和区位因素三个方面。商品价格、价值与区位密切相关是房地产商品所独有的。并且房地产商品价值主要是区位、内外部环境决定的，房地产商品的折旧也主要是外部（环境）经济折旧，与自身建筑材料构成关联不大（前文已有叙述，此处不再赘述）。所以科学、周全勘测、分析、考量估价对象区位、内外部环境，是做好房地产估价工作的重中之重，是确保估值结果的科学性、公信力的首要保障。

　　建筑风水是研究建筑与自然环境关系的一门学问。建筑风水是使人们与环境和谐的艺术，是一门特别的建筑艺术。建筑风水与造园学、营造学同为我国古代传统建筑的三大理论之一，倡导人与自然的和谐。建筑风水与宜居环境一脉相承，是一个问题的两个方面，目的一致，“以人为本”，打造“宜居环境”，建设“和谐社会”（前文已有叙述，此处不再赘述）。科学、周全勘测、分析、考量估价对象区位、内外部环境，离不开对建筑风水的研习。估价对象区位、内外部环境考量的科学、周全与准确，是确保估值结果的科学性、公信力的首要保障。所以房地产咨询专业人士（含估价、经纪、营销、策划等）对房地产商品价值推测与判定的科学性、公信力，离不开对传统建筑风水的研习、体悟与应用。

　　现代风水学已在传统风水学的基础上，与各门现代自然科学嫁接与整合。如地球物理学与风水、水文地质学与风水、环境景观学与风水、生态建筑学与风水、宇宙星体学与风水、气象學与风水、磁场方位与风水、人体生命信息学与风水等都是现代风水学与现代自然科学嫁接与整合。笔者藉此提出，房地产估价与实用建筑风水嫁接与整合，按照文化传承与专业应用并重，不囿于流派，理实一体，学悟并举的理念，要求房地产估价专业人士在估价技术咨询服务中，研习与体悟建筑风水形势、建筑风水气场、建筑风水凶煞等，践行房地产项目风水策划价值、园林风水价值、装饰风水价值等，学习、传承、发扬、应用博大精深的我国传统建筑风水文化。

　　房地产估价咨询服务已然从房地产行政管理部门房地产价格鉴定走向价格咨询，从行政服务走向市场服务，估价咨询报告从一张或几张纸，到当前需提供几十上百页详尽、科学、专业、规范的价格测算等技术咨询文件。其中房地产区位、内外部环境对其价值的支撑考量，是重中之重，是估价报告的核心内容（前文已有叙述，此处不再赘述）。所以笔者认为建筑风水即将或已然成为到房地产估价专业人士的执业能力，建议把建筑风水作为全国房地产估价从业人员执业资格考试内容，把建筑风水纳入房地产专业教育教学中，把建筑风水文化推进到建设类高等院校课程学习中。

　　参考文献： 

　　[1]龚鹏腾，江胜林.房地产估价比较法中的风水因素探讨[J].中国房地产估价与经纪，2015，（6）. 

　　[2]柴强《房地产估价理论与方法》[M].中国建筑工业出版社，2015. 

　　[3]王亮.风水文化在现代居住空间设计中的应用分析[D].吉林延吉市：延边大学，2012. 

　　[4]张昆仑.论“价值辐射”—对一种土地价值理论的思考[J].当代财经，2005，（2）. 

　　[5]刘晓晖.诗境规划设计思想刍论[D].重庆：重庆大学，2010. 

　　作者简介：唐茂华（1974年出生），男，湖南邵阳，工作单位湖南城建职业技术学院，副教授、资深房地产估价师、房地产经纪人、司法鉴定人，研究方向：房地产估价。 

　　陈辉玲（1972年出生），女，湖南邵阳，工作单位湖南城建职业技术学院，讲师、园林工程师、物业管理师，研究方向：物业环境与园林绿化。