价值工程理论在房地产绿色建筑设计管理中的应用

【关键词】价值工程；房地产；绿色建筑；建筑设计

1、价值工程与设计管理的核心关系

价值工程是指重于功能分析，力求在产品的全寿命周期中，用最低总成本，生产出在功能上能充分满足用户要求的产品、服务或工程项目，从而获得最大的经济效益的有组织的活动。用数学比例式表达如下：价值（V）= 功能（F）／成本（C）

一般来说，提高产品价值的管理途径有五种：一是提高功能，降低成本；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上涨；但带来功能大幅度提高。

2、绿色建筑的定义和国家要求

绿色建筑，定义为在全寿命期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。同时，在2013 年1 月6 日，国务院发布了《国务院办公厅关于转发发展改革委、住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》）提出“十二五”期间完成新建绿色建筑10 亿平方米；到2015 年末，20% 的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求。

3、价值工程在房地产绿色建筑设计管理的应用

价值工程的核心是功能分析。它通过对产品的功能分析，研究如何以最低的产品寿命周期成本去实现产品的必要功能。通过对全寿命周期的全程理解（全寿命周期费用＝生产成本+ 工程成本+ 使用成本+ 维护成本），从而确定必要功能和实现必要功能的最低成本方案。绿色建筑的全寿命周期衡量指标主要在节地和室外环境，节能和能源使用，节水和水资源使用，节材和材料资源使用，施工管理，环境保护等方面，贯穿项目的前期规划、设计、施工、运营和拆除的全寿命周期，与价值工程理论的全寿命成本的出发点是一致的。下面列举设计管理的实例，利用价值工程优化绿色建筑设计方案。

（1）在总图的规划设计时，项目的建筑业态（高层，洋房，别墅等）需要充分研究地势、地貌的特点，与之融洽地结合，实现节地和室外环境的保护。该工程建设场地东南角北面地势较高，与市政路和北面地块高差达20 米左右，属于典型的山地形态。该项目容积率为2.0 ～ 2.5之间，限高100 米，营销部初步根据市场，在业态上选择全高层住宅，或高层住宅+ 洋房/ 别墅的方式，经过设计的方案强排和面积测算，两个业态的设计方案均可以满足营销部的需求。但是如何选择？这个时候，就是需要通过价值工程的核心和策略，对两个方案进行深入地价值挖掘，在功能不变的情况下，优化和降低成本。

步骤如下：方案的业态（高层，洋房，别墅等）确定后，把地下室的面积，范围，标高估算出来，示意在总图上，然后与地形等高线进行套图对比，就发现了涉及工程开展的土方工程，土方开挖和回填量有明显差别，因为高层住宅在山坡上建设时，地下室工程需要进行大量的土方开挖量，间接产生高差达10 米左右的边坡，增加边坡支护的工程量。而如果选择别墅或者洋房布置在山坡上，地下室的开挖深度和大小明显减少，有利于工程的绿色建筑指标实现，以及直接产生节约场地前期成本的效益。

（2）合理控制地下停车位和地面停车位的比例。一个地下停车位建安成本约10 ～ 12万元（2500 元/m2×40 ～ 50m2）， 一个地面停车位建安成本不到1 万元（250 元/m2×20 ～ 25m2），建议结合产品品质和满足规划要求停车位数量前提下，尽量减少地下停车位增加地面停车。

（3）优化地下室停车位的数量。可以通过专业的划线公司，认真排版地下室停车位，可以提高一定的使用率，多出的几个停车位，无论从营销角度还是物业角度，都是一笔不小的数；同时也可以反提停车位的排放需要，局部修改柱网。根据以往经验，高层建筑8.1m-8.4m 柱距（中-中）刚好可以排3 部车，这是个结构上经济、停车排放上也经济的柱距，同时也是较经济的梁的跨度，主梁跨度在7.2-8.4m；怪异的柱网会大大降低停车位使用效率，以及对梁高有影响，从而又影响净空和层高；如果地下室和裙房柱网方正和对齐，又可以减少转换层的出现，（因为转换层的钢筋含量、混凝土含量、模板含量分别是标准层6-8 倍、2-3 倍、2-3 倍），“一举四得”。所以在地下室工程中，运用价值工程的思路，对平面布置进行优化和推敲，对于降低成本有明显的帮助。

（4）减少地下室埋深。除满足人防要求外尽量将全地下室改为半地下室，可以减少土石方、基坑支护、地下室外墙结构、外墙防水、通风等大量造价；根据以往经验数据，地下室每层高每增加1cm，以上项目费用均摊到建筑面积的造价，增加10 ～ 15 元/m2。所以行业内的标杆企业都通过管线综合，BIM 设计等，降低地下室的层高，停车库的层高参考范围是3.8m ～ 4.2m 之间。半地下室可以直接采光和通风，改善停车场，以及物业管理人员的工作环境。

（5）采用高强度级别的材料，实现材料的总成本节约，材料节约的效果如柱子，剪力墙等部位采用高强度混凝土（C50 以上），大跨度的梁，板采用不低于400MPa 的钢筋，可以有效减少构件截面尺寸，减少模板费和增加实用空间；楼板使用冷轧带肋钢筋代替热轧圆盘条，由于成品强度比原材料增加30%，并且冷轧后线材伸长了近20%，可节省钢材约20% 左右。

（6）小区园林绿化的优化，实现节水和节材的指标选用植物应与本地气候、土壤相适应，降低苗木移植后的死亡率、以及降低后期养护费用，节约浇灌的水资源，从而在寿命周期里面的成本降低；同时提倡“疏林草地”的景观设计理念，把控总体效果，把草地等区域打造成住户和公众活动休闲的场所，既可以达到满足住户户外活动的需要，又可以降低开发成本的同时，降低小区的“热岛效应”，实现绿色小区环境。

（7）新能源，新技术的使用。对于地面以及公共停车场，可以考虑设置发电和遮阳的车棚，提高单独的车棚的功能，虽然前期投入是比较大，但是国家对太阳能发电的回收是有补助。按照全寿命周期的投资和成本来计算，实现投资成本的回收，一举两得。[本文转自WWw.dYLw. nEt 第一论文网代写医学论文]

结语：

价值工程作为一门技术与经济相结合的现代化管理科学，应用在当今中国推广的绿色建筑的领域，以绿色建筑全寿命周期为区间，分析功能与成本的关系，通过设计管理来优化和控制项目成本，不能片面强调节约成本，要以建筑全寿命周期的眼光来正确处理技术与经济的对立统一，改善建筑与自然的和谐统一，才是设计管理的核心和精髓所在。