小区业主与冬季供暖纠纷

文／王林

每年冬季，当供热单位开始向采暖业主提供暖气服务时，法院也会成为各类供用热力合同纠纷案件的聚集地。供暖单位向法院起诉，向采暖业主索要供暖费用，而采暖业主也总能找出理由拒交供暖费，供暖市场供需双方的矛盾呈现不可调和之势。

此类案件的结果，绝大多数都以供暖单位的胜诉告终，且案件在判决生效后大都会进入强制执行程序。北京市通州区人民法院（简称通州法院）在办理供用热力合同纠纷强制执行案件过程中，通过归纳梳理，总结出供暖单位与采暖业主之间三种最常见的矛盾和分歧。

第一种：供暖温度不合格

北京市通州区某小区业主赵女士因拒交供暖费被物业公司起诉至通州法院。负责小区供暖服务的物业公司称，其与赵女士签订供暖协议书和保证书，并按照供暖协议的约定向赵女士提供供暖服务。但赵女士却始终拒绝支付2008年11月15日至2011年3月15日为期3年的供暖费，共计9999.9元。物业公司曾多次向赵女士催要未果。法院受诉后依法向赵女士履行送达手续，赵女士也没有出庭应诉。最终，法院作出缺席判决，判令赵女士支付所欠供暖费9999.9元。然而，判决生效后赵女士并未按期履行，物业公司遂向法院申请强制执行。

在执行过程中，赵女士在电话中向执行法官解释道，3年供暖季，她家的室内温度达不到18摄氏度的标准，甚至早上她常被冻醒，所以，她不愿交付供暖费。当法官进而询问其有无室温不达标的证据以及为何不出庭时，赵女士称当时没有保留证据，她认为出庭也没用。此后，法官约赵女士到法院交谈执行事宜，被其拒绝。法院依法向赵女士送达书面执行通知书，告知其履行生效法律文书确定的给付义务。赵女士逾期仍未履行，她坚决要求少交部分案款，作为物业公司供热不暖的补偿。执行一度陷入僵局，在说服赵女士自动履行法律义务没有可能的情况下，法院及时查询到赵女士的银行账户，按照判决书确定的金额采取强制扣划措施。最终，案件得以顺利执结。

此案中，赵女士在依法维权时有两处不当行为。

第一，根据我国《民事诉讼法》规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。无正当理由未到庭应诉，则视为其放弃了答辩和质证的权利。赵女士经法院传唤拒不到庭，法院就视为其放弃质证的权利。虽然在执行过程中她向执行法官解释拒付供暖费的理由，但执行的依据只能是生效的法律文书确定的内容，执行法官也爱莫能助。所以，公民要通过合理、合法的途径解决矛盾和分歧，理性面对，积极应诉，切勿置之不理，以防损害自己的权益。

第二，根据民事诉讼证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，如果赵女士能够在自家温度达不到供暖标准时主动联系供热单位或者政府相关部门前来实地测量室内温度，并形成书面鉴定结论，起诉时她就可以此提交证据，增大胜诉的可能性。

第二种：供暖房屋未居住

与赵女士一样，家住通州区的业主夏女士同样因未能如期支付2009年11月15日至2011年3月15日为期2年的供暖费，共计8662.8元，被物业公司起诉至法院。夏女士也没有出庭应诉。法院作出缺席判决，判令夏女士支付所欠供暖费8662.8元。判决生效后，夏女士未按期履行生效判决，物业公司遂向法院申请强制执行。通州法院在执行过程中经多方打听也无法同夏女士取得联系，执行法官按照该房屋的地址和其户籍所在地的地址分别向夏女士邮寄执行通知书。但夏女士杳无音讯。而后，法院对夏女士的银行账户进行查询，委托浙江省杭州市西湖区人民法院对夏女士在其老家浙江省杭州市某银行的活期存款代为强制扣划。在发现银行存款被法院强制扣划后，夏女士的老公与通州法院的执行法官取得联系，称其始终不知有官司在身，而且位于通州区的房子在购买后出租过一段时间，现长期无人居住，根本不知道支付供暖费的事情。

很多外地人在北京购房后不居住，造成大量房屋空置。业主通常以没有实际居住为由拒不支付供暖费。法官在此提醒，供热纠纷属于合同纠纷，双方的权利和义务以合同约定为限。如果交房时所签供暖合同中没有对不实际居住就不支付供暖费作出明确约定，则业主必须支付。

第三种：供暖设备损坏导致财产受损

家住通州区的龙先生同样因未支付供暖费被物业公司诉至法院，但其理由却是希望以供暖费抵消自费维修跑水的损失。物业公司诉求龙先生支付至今仍拖欠的2008年11月15日至2011年3月15日为期3年的供暖费，共计3960元。法院依法向龙先生履行送达手续，但因其没有出庭应诉，法院作出缺席判决，判令龙先生支付所欠供暖费3960元。判决生效后龙先生未按期履行，物业公司遂向法院申请强制执行。

法院在执行过程中一直无法同龙先生取得联系，执行法官为核实情况并告知执行事宜，曾专程赶赴龙先生家中，但家中无人。法官只得将传票和执行通知书贴在其门上。结果，法院收到被揭下的传票、执行通知书以及署名龙先生的该案情况说明书、业主委员会决议书。

在情况说明书中，龙先生称，2008年供暖开始时，其家中厨房内暖气片上部与管线之间因年久失修锈蚀严重发生断裂，导致供暖污水冲入屋内。当时，因家中无人，家具、床、沙发和部分食品等被水淹坏，损失十分严重，后续的供暖管线维修均系其自费。对此，龙先生认为供暖管网断裂导致的跑水事故，是因为物业公司没有尽到维护义务所致，应该承担全部责任。另外，业主委员会对此事决议：龙先生可以免交3年取暖费和供暖管线维护费。龙先生认为该决议对业主和物业公司均具有约束力，以此为由拒不支付供暖费，并表示只有法院撤销业主委员会的决议才可对其强制执行。

此案中，龙先生混淆了两个法律问题。

第一，龙先生与物业公司之间的供用热力合同纠纷与由于供暖设备损坏导致的财产损害赔偿纠纷分属于两种不同的法律关系，一种属于合同纠纷，另一种属于侵权纠纷。龙先生不应将已经由法院判决确认的供暖费与还未经法院确认的具有或然性的财产损害赔偿糅合在一起主张。如果确实可以提供充分证据证明物业公司在跑水事件中未尽维护义务而负有法律责任，龙先生可以通过另行起诉的方式追偿。

第二，业主委员会的决议对物业公司具有约束力是没有法律根据的。《物权法》第78条、第79条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”因此，业主委员会的决议只可以决定一些涉及业主间利益的事项，只能对业主具有约束力。物业公司与业主之间的供暖关系属于平等民事主体之间的财产关系，业主委员会的决定自然无权约束物业公司。

结语

综合上述三类案件，不难看出，业主均认为自持原因合理，长期拒付供暖费，并拒绝参加庭审以及履行判决书。最终，业主的主张未能得到法律支持。一些业主拒付供暖费，确有可理解之处。但由于他们的相关法律知识缺失，未能合理维权。希望本文对相关法律的解读能给尚在供暖费纠纷中苦恼的业主以帮助，让他们合理有效地维权。