关于房地产合作开发模式的探讨

　　【摘 要】房地产开发企业在现有项目开发完成，暂时没有新的地块和项目时，可采用合作开发房地产项目的方式，来维系企业的正常运转与发展。本文针对具备房地产开发资质的企业如何与拥有出让土地使用权的企业合作展开，从具备房地产开发资质企业的角度来进行分析，供大家探讨。
　　【关键词】合作开发；模式；前提；合作要求；优缺点分析
　　一、代建模式——受托方进行代建
　　假设具备房地产开发资质的企业不想出资、仅获取固定收益而且尽可能少的承担责任，那么可以采用代建模式，由出让土地使用权、开发资金提供方作为委托方，具备房地产开发资质企业作为受托方。受托方不投资、不出资，而是作为经营管理者角色，仅安排管理人员进行管理，通过专业素养和品牌号召力提供全流程的开发及销售服务，获取固定收益。
　　代建模式前提要求：委托方拥有出让土地使用权，提供资金，具备房地产开发资质。
　　具体合作要求：1.受托方与委托方签订委托代建合同作为双方合作的基础性文件；2.受托方负责以委托方名义办理项目立项、规划审批、施工许可证审批、预售许可证审批等手续；3.受托方以委托方名义与施工单位签订建设工程总承包施工合同、办理竣工决算；4.合作过程中在合作双方之间不发生土地使用权，产权的转移。
　　优缺点分析：优点：受托方可以获取固定收益；委托方和受托方的合作合同合法有效；委托方可以借助受托方的房地产开发经验。缺点：作为受托方，仅获取了少量的报酬，项目的开发及投资均未参与，合作项目不能作为受托方公司的开发业绩。
　　二、合作开发模式——一方投资
　　假设具备房地产开发资质的企业想以自己的名义进行房地产项目的开发，不想进行出资，那么可以采取一方投资的合作开发模式。由出让土地使用权、开发资金提供方作为委托方，具备房地产开发资质企业作为受托方。受托方负责以自己的名义进行项目开发，完成前期手续、规划设计、工程建设、成本控制、营销策划、竣工交付等所有环节的全过程开发管理，获取固定收益或者浮动收益。
　　合作开发模式前提要求：委托方拥有土地使用权，提供资金，但不具备房地产开发资质。
　　具体合作要求：1.受托方与委托方签订合作开发合同作为双方合作的基础性文件；2.办理土地使用权转移，土地使用权变更所有权人，不论是合作双方共有还是受托方一方单独所有，国有土地使用权证书上必须体现受托方的所有权，否则，受托方无法办理开发手续；3.受托方负责以自己的名义办理项目立项、规划审批、施工许可证审批、预售许可证审批、竣工验收、房屋移交等所有手续；4.受托方以自己的名义进行房屋销售；5.基于委托方出资，委托方和受托方合作合同中可以约定由委托方与施工单位签订建设工程总承包施工合同，委托方办理竣工决算。
　　优缺点分析：优点：受托方可以获取固定收益或浮动收益；开发额可以计入公司开发业绩。缺点：1.受托方未进行实质性投入，本质上属于出借资质，对于挂靠经营，法律界评判不一，合作合同存在被认定为无效合同的法律风险；2.受托方在项目开发整个过程中均使用自己公司名义开展活动，如果管理过程不能做到足够谨慎，容易导致不可控风险发生；3.受托方作为名义上的房地产开发商，要直接面对购房者的追索。