商品房价格合理性探讨

王珊珊① WANG Shan-shan；王安民② WANG An-min

（①菏泽市建设工程招标投标管理办公室，菏泽 274010；②山东安民建工有限公司，菏泽 274900）

摘要： 本文从我国现在商品房价格现状入手，引出商品房不仅仅是一种商品，更是一种投资品。然后分析了我国商品房价格泡沫形成的原因，最后针对存在的问题，提出了解决商品房价格问题的几点意见。

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关键词 ： 商品房；投资品；商品房价格泡沫

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）03-0148-02

作者简介：王珊珊（1989-），女，山东巨野人，硕士，菏泽市建设工程招标投标管理办公室；王安民（1969-），男，山东巨野人，本科，山东安民建工有限公司总经理，从事于建筑工程管理和公司运营。

1 我国商品房价格现状

从2008年美国的次贷危机开始，经济危机波及全世界，我国经济面临前所未有的挑战，我国的房地产业更是遭受到了前所未有的打击，商品房价格大幅下降，交易量严重萎缩，地产类股票更是一泻千里，房地产业好似遇到了前所未有的打击，然而就在经济危机的阴霾尚未彻底散去之际，我国的商品房市场竟然逐渐回暖，并迅速升温，近两年房地产热度则呈直线上升，商品房房价高涨，并出现超出预期的爆发式增长。随着商品房价格的爆发式增长，广大居民的住房问题日趋严重。对于中国广大居民而言，住房是一辈子的事情，是生活的必需品，他们希望看到的是一个合理的理性能为广大人民所接受的价格。而房价的飞涨，却让很多居民无房可住。伴随着贫富差距的进一步拉大，广大居民的住房问题已经成为关系到民生的重要问题，已经成为我们党和政府提高和改善人民群众生活水平的关键之一。

2 商品房是商品更是投资品

商品房是一种商品，而且是人们日常生活的必需品，这是无可争议的。投资品是指购买后不需要追加新的使用价值，也不需要附加新价值，即可择机出售获利（也可能亏损）的商品。投资品作为一种特殊的商品，可以分成两类，第一类是纯投资品，仅仅具有投资功能，没有使用功能，例如股票、期货等。第二类是复合投资品，这种投资品除了有使用功能，还有投资功能，例如商品房、金银首饰等。根据定义不难看出，商品房是一种典型的投资品。

3 商品房价格泡沫形成原因

商品房的现实价格远远大于作为投资品的合理定价，这就是人们通常所说的房地产泡沫。那么中国商品房的价格泡沫形成的原因到底是什么呢？笔者总结了以下六大原因：

①经济的快速增长。经济快速增长使得人民可支配收入持续增加、人民币持续升值是房价上涨的最基础和最根本的原因，一切的泡沫都是建立在一定基础上的，忽略经济增长谈泡沫是唯心的，没有经济增长做基础，虚幻的泡沫是不会滋生的，上世纪90年代的日本房地产泡沫、2008年美国次贷危机都是在一定经济基础上的。②人口众多，刚性需求量大。商品房的价格很大程度上取决于商品房的需求。中国人口基数大，特别是80后一代踏入社会，很多人到了谈婚论嫁的年龄，房子是必不可少的，80后要形成多少家庭基本上就有多少刚性需求，而这众多的刚性需求则是商品房价格居高不下的另一个基础原因。③中国金融市场不够完善。在中国可供投资者选择的投资品不够丰富，金融市场的管理体制也不够完善，中国的投资者也缺乏投资常识，而商品房投资简单、便宜，因此中国很大一部分投资者把热钱投入商品房市场导致商品房价格虚高不下。银行更热衷于房贷，并且房贷已逐渐成为银行业绩的主要来源之一。④中国特有文化。中国人自古以来都有恋房情结、恋土情节。在古代，变卖祖宅和田地被视为不孝，现如今土地国有化，个人不能拥有土地，但是个人却可以有房子的拥有权，深受文化传统影响的中国人拥有房子会有一种莫名安全感。在这一点上，和中华文化有许多相似之处的日本，这一因素在其房地产泡沫中也有所体现。⑤市场经济的缺陷。市场调节本身的盲目性和滞后性的缺陷在商品房价格上体现的淋淋尽致，随着一部分人投资商品房获得收益，一大部分的投资者会选择跟风，而大量的资金涌入使得商品房价格居高不下，这是房价居高不下的最直接原因，有些开发商更是叫喧把商品房价格交给市场调节，这都是不可取的，市场调节的后果可能会很严重，九十年代的日本经济危机和前些年的美国次贷危机都是忽略市场调节缺陷性的教训。⑥开发商和炒房团的误导。有些开发商预售房时故意造成紧张气氛，通过广告、欺骗、造假等手段使真正有意的购房者误以为楼房预售非常好，再不出手就失去在低价购得此处房产的机会，迫使其买入。更有些开发商和炒房团勾结，预售时期以相对高价格大量销售给炒房团，造成商品房价格较低，供不应求的假象，而开发商再以更高价格销售给那些真正需要房产的刚性需求者。以上种种不仅违反了市场规律，放大了市场调节的弊端，而且大大的伤害了广大消费者的利益。

4 对于控制商品房价格的建议

现如今，住房问题不再仅仅是经济问题，更是关系到社会稳定的重要民生问题，房价过高、上涨过快增加了金融风险，不利于经济社会协调发展，笔者针对现今商品房价格问题提出以下一些意见和建议。

①抑制经济过热。商品房价格过高是经济过热的因素之一，而经济过热又反作用于房价的增长。我国经济增速度较快，但其中也有相当多的不合理成分，粗犷的增长方式以房地产业为代表，它既是经济过热的元凶，又是经济过热的受益者，抑制经济过热，合理控制货币供给，放缓人民币汇率增长都将是遏制商品房价格过快增长的最根本措施。②扩大商品房有效供应。当前中央和地方政府相继出台了一系列调控政策，如增加居住用地有效供应，调整商品房的供应结构等，旨在坚决遏制不合理的住房需求，进一步加强房地产市场调控力度，巩固房地产市场调控成果，对于扩大商品房的有效供应具有非凡意义。除此之外，国有企业应该加大对房地产的投资，如大力投资经济适用房、廉租房等房产建设，以满足低收入者的住房要求。③引导人民群众合理投资、正确理财。政府必须加强投资理财的宣传和教育工作，改变人们的投资理念，纠正人们对于经济增长过于乐观的态度以减少不合理的商品房投资，建立起地产价格评估机制，对地价、房价、房租等实行“指导价”制度，减少不合理的商品房投资。④完善金融市场，丰富投资品种类和数量，大胆进行金融创新。现在社会中有大量的闲散资金，这些资金自然有逐利的特性，而中国现在的金融市场不够完善，可供选择的投资品较少，房地产投资简单容易操作，而且能短期内获得暴利，商品房投资和投机自然相当流行。因此应加大对我国高科技产业科研资金投资，丰富投资品种类和数量，进行金融创新，扩宽高科技产业的筹资渠道，凭借高科技产业的高回报率争取资金，把原本投资于商品房市场的资金投资于高科技产业，不仅减少了房地产的投资和投机，更增加了高科技产业的可用资金，还用利于我国经济的持续健康增长。⑤加强市场监管。政府要加强对房地产开发企业购地和融资、商品房交易秩序的监管和完善房地产市场信息披露制度，要进一步健全监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平。这些举措对那些试图误导消费者的开发商和投机商无疑是一个沉重的打击。这项政策如果真正落实，必将消灭来自开发商和炒房团的误导，引导消费者和诚实投资者进行合理消费和投资。⑥抑制商品房投机行为。目前我国现在的产权制度混乱，而且存在严重缺陷。政府应开展“明确住房产权”的行动，确定每一处住房是谁在长期居住，每一处住房的拥有者是谁都要严格登记，通过计算机进行管理，并且建立全国联网的住房产权登记信息。为贷款和税收政策的实行创造有利条件，不给商品房投机者以机会。⑦不再把房地产行业当成支柱产业。靠盖房子拉动经济增长这样粗犷的增长方式绝不是经济发展的长久之计，大力发展高新技术产业不再将房地产行业当成支柱产业才是经济发展的根本出路，也是从根本上解决商品房问题的最主要措施。

5 结语

在建设“社会主义和谐社会”的今天，居高的房价已成为威胁社会和谐的一大潜在因素，商品房价格问题不仅仅是简单的经济问题，更是关系到社会和谐稳定的重要民生问题。我们政府应进一步加强措施，切实将我国商品房价格稳定在合理水平，保障人民的住房要求，使得人民安居乐业，经济健康持续发展。

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参考文献：

[1]彭辰.房地产发展现状与问题[J].中国商界期刊,2010.

[2]李义平.房地产问题的经济学解读[N].中国经济时报，2010.

[3]王凯红.分析市场、把握市场、调控市场[J].上海房地产，2010.