物业维修资金的管理现状及改善措施探讨

张丽

（东至县房地产管理局，安徽 东至 247200）

【摘要】目前物业维修资金的管理主要存在的问题有：维修资金收取标准及管理不透明、闲置的大量维修资金部分被挪用、相应政策和解决措施宣传力度不够等。本文结合文献资料，总结分析其原因，并针对存在的问题提出改善处理措施。

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关键词 物业维修资金；管理现状；改善措施

物业维修资金指的是专门用在房屋共用部位、共用设施设备保修期结束后的维修和更新、改造的资金，业主交存的物业专项维修资金属业主所有。维修资金往往总量数额大、涉及业主多，因此，必须对维修资金的筹集、使用、管理和监督进行规范，合理避免维修资金管理使用中存在的诸多问题，从而保障房屋所有人的合法权益，保障和发挥建筑物的正常使用功能。

1　物业维修资金的管理现状分析

公有住房和商品房出售后收缴的维修资金管理有的地方各自为政；有的地方统一管理但尚未建立起归集、使用管理制度；有的即使建立了归集、使用管理制度，但是归集范围小、归集率低、管理不规范。特别是商品房出售后业主交存的维修资金，存在众多资金被挪用和违规使用的情况。

1.1　维修资金管理主体不统一

据了解，我国各地现行的维修资金管理模式不尽相同，有的地方由公有住房售房单位代管，有的由开发企业或者物业服务企业代管，有的由业主委员会管理，还有行政主管部门代为管理。大多数采取的是由房地产行政管理部门统一管理，是由房管部门统一在银行按幢设账，或将资金以住房单元为基本核算单位，统一使用，或核算到户，使用时再按比例从每户资金进行分摊。根据物业专项维修资金的性质，业主大会也可以行使该款项的监管权。从而形成管理主体不统一的局面，由此也给物业专项维修资金的监管带来一定的困难。

1.2　维修资金部分被开发企业挪用

住房维修资金的挪用问题，层出不穷。在政策还没有被修改之前，房地产开发企业可以代收代缴住房维修资金，无形之中加重了资金被挪用这一问题：一些开发企业在收缴业主所购物业的维修资金时擅自截留或着挪作他用，将代收的物业维修资金在整个项目所出售物业办理完房产证之后才转到专项账户上，导致了资金的不确定性和不安全性，致使物业维修资金实际总额和银行专户存款之间存在较大差异。

1.3　维修资金管理力度不够、审查不严

大量的闲置资金，给贪污腐败留下了巨大的隐患，一时间关于住房维修资金的恶性案件层出不穷。巨额的资金扩大了人们的贪欲，缺乏监管的资金引发了大量的经济案件。一些内部机制不完善的机构将住房维修资金用于投资风险大，安全性低的项目，给住房维修资金能否安全带来很大的隐患和威胁。

即使《住宅专项维修资金管理办法》明确规定由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出的项目，依然有很多物业公司、物业使用人偷换概念、扩大问题，将这部分费用申请物业专项维修资金列支，一旦管理部门审查不仔细，给业主造成不必要的损失。

1.4　维修资金代管责任规定不明确

在现行的有关物业专项维修资金的法律规定中，并没有规范上述代管主体的相应法律责任，比如说代管主体逾期不移交或者是推迟移交物业专项维修资金时要承担什么样的法律责任（如：滞纳金的收取）。缺少法律责任的约束，代管主体在物业专项维修资金的移交上就易出现不积极的态度，从而影响资金归集的及时性，致使物业共用部位、共用设施设备维修资金的支出无法得到保障。

2　物业维修资金管理改善措施探讨

2.1　建立合理的物业维修资金管理模式

物业维修资金属于物业管理区域内业主所有，业主对这些资产不可置疑地拥有所有权、使用权和收益权。原来那种由房地产开发企业、物业公司代管的做法虽然在一定时期起了积极的作用，但随着经济的发展弊病越来越多。鉴于政府部门的诚信度较高，法律责任主体明确，所以建议管理方式可以采取由房管部门代管或者业主自治管理。对于房管部门代管的方式，则应在立法中明确其职责，制定具体的规制办法和实施细则；而对于业主自治管理，则应考虑业主自治组织的成立、权利行使的方式、财产权主体地位的确定、业主组织成员的专业水平及其津贴待遇的有关问题。

2.2　加大物业维修资金制度的宣传力度

针对有关物业维修资金的政策法规宣传力度不足，致使有些业主不知晓相关规定，甚至对物业维修资金概念一无所知。各市县人民政府房地产行政主管部门应当积极主动开设宣传专刊、开展有奖征答及意见建议征集活动、举办讲座等，加大宣传力度，使业主广泛重视、关心、支持这项工作，并因势力导，转变房屋维修消费观念，维护相关利益。建立物业专项维修资金记录和查询系统，记载物业专项维修资金交存、使用和管理情况，向广大业主提供免费查询服务。还可以组织力量对资金使用中出现的一些热点难点问题进行调研，提出解决方案。力争加强物业维修资金管理的科学性、规范性和可操作性。进一步推动物业维修资金制度的实行，为物业维修资金制度的健康发展打下坚实的社会基础。

行政主管部门也要及时有效的督促业主委员会或物业公司每半年向业主公示物业专项维修资金收取，使用和管理等情况，接受业主监督。

2.3　规范和完善服务维修资金的监管体系

我国物业专项维修资金立法内容不完备，法制制度不健全，是问题存在的主要原因。所以要使物业专项维修资金真正为住房改革服务，给广大业主带来方便，首先应从完善立法，实现法制化角度出发，制定专门性的法律规范或者是管理条例或者是补发实施细则。构建合理的物业专项维修资金法律制度，完善物业专项维修资金立法，实现物业专项维修资金法制化，使物业专项维修资金真正成为房屋的“养老保险金”。

通过立法明确监管主体的监管职责，借用国家行政强制手段督促监管主体监管职责的履行。首先明确和确立业主委员会监管主体的法律地位，赋予其相应的职权，促进其监督职能的有效行使；其次加大对违法、违规使用物业维修资金行为的查处力度，严肃追究挪用该项资金相关人员的法律责任；再从行政、刑事责任角度加大监管主体的监管职责并调动业主的积极性，让业主各自监管其缴存的物业维修资金，从而加强对资金使用和管理的监管力度。

2.4　确保物业维修资金的保值、增值

目前，我国物业维修资金，由于其本身特点，即用于房屋共有部位、共用设施设备的改造及更新。进行资本运作时我们要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用，收益率较高。

现阶段我国的投资渠道主要有以下几种：股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。物业维修资金要得到有效的保值增值，不仅取决于一个国家资本市场的发育程度。而且还和资金管理机构的投资决策水平休戚相关。根据国内经济形式和对资金运作的要求，物业维修资金可在新股认购、国债的现货和国债回购上再有作为。

3　结语

物业维修资金是我国住房制度改革的产物，是随着我国房地业的快速发展，逐步完善和规范起来的。它的建立对于保护物业产权人和使用人的合法权益，保障物业出售后的维修管理有着重要意义，同时对促进物业服务的良性、健康发展也起着积极的作用。论文主要从物业维修资金的管理方面做了分析和探讨，给今后的物业维修资金管理模式的建立提供了一定的参考作用。

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参考文献

［1］金永刚,冯宏伟.物业维修资金使用探析[J].辽宁经济,2013(10).

［2］吕璨.关于物业维修资金使用中存在问题的探究[J].东方文化周刊,2014(14).

［3］俞斌.住房维修资金管理中的问题与解决方案[J].企业改革与管理,2014(13).

［责任编辑：汤静］