初探房地产开发项目的风险及其控制方法——以东南国际航运中心项目为例

李 平

摘 要：随着我国经济的发展，房地产行业成为了我国国民经济的重要的支柱之一，房地产项目的开发对我国经济发展有着非常重大的影响。房地产行业作为高投入、高回报、高风险的需要大量资金的行业，风险控制对房地产开发项目至关重要。文章针对房地产开发项目的风险控制进行简要分析。

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关键词 ：房地产 开发项目 风险 分类

一、东南国际航运中心项目简介

该项目占地10.47 万平方米，总投资约55 亿元，总建筑面积约65 万平方米，拟建设成东南国际航运中心的综合政务服务中心、航运服务企业集聚中心、航运交易和商务中心，并将成为厦门港口城市乃至整个海西的地标性建筑。2012 年11 月20 日开工，力争项目2016 年建成投用。东南国际航运中心总部项目由一栋联检服务大楼、一栋酒店、一栋会展中心、三栋配套商务写字楼组成。项目将围绕航运交易的核心功能，形成以航运办公为主，兼具商务办公、酒店、会展会议、休闲购物中心等综合商业配套的多功能商务社区，成为拉动经济发展新的增长点，成为国际一流的国际航运中心软硬件运转平台，打造高水准的大通关与综合政务服务窗口，电子口岸与第四方物流平台、航运要素集聚的特色交易服务中心、金融中心、总部经济聚焦商区，构建东南国际航运中心的主要窗口和服务品牌。

二、房地产投资风险的分类

1、自然风险。自然风险又可以称为不可抗力造成的风险。由于自然环境或者突发的自然灾害，如地震、台风等，造成工期的延误，或者因自然灾害造成的破坏而不得不返工等。这些都是人为因素所不能抗拒的，一旦发生，将造成数额巨大的经济损失。

2、市场竞争风险。市场竞争风险指的是在同一阶段，市场上出现过多相似楼盘，而造成激烈的市场竞争，最终影响楼盘的销售量，并在无形中推高了营销成本，而使得房地产投资企业面临市场竞争风险。出现这一风险的主要原因在于，投资者未能及时进行充分的市场调查，在不了解市场供求关系的情况下，而做出错误决断，这是房地产投资企业对市场把握能力不足的一种体现。

3、清算风险。清算风险指的是开发商在投资后，没有在计划时间内顺利出售或者因为各种原因而低于预期价格出售的可能性。无论那种结果，都将直接严重影响房地产开发商的经济效益。

4、流动性和变现性风险。这两种风险是由房地产自身的性质所造成的。房地产交易的完成，只是收益权与使用权发生的转移，而其本身是不会移动的。正是由于这一特征，而造成房地产开发项目深受市场供求关系、地区人口结构等外力因素的影响，而使得整个投资项目收益具有不确定性。其次，房地产的价值量比较大，因而房地产开发商需要投入大量资金，导致房地产的大多数资金交易需要一个较长周期的过程。这些因素都在不同程度上使得房地产交易的流动与变形具有滞后性，导致房地产投资企业在需要资金用于内部周转时，资金量不足，而影响发展。

5、行业政策风险。政策风险是指政策的潜在变化给房地产市场，房地产商品交换和经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全面的，因此，由于政策的变化带来的风险，房地产市场将受到重大影响。因此，应密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此产生的风险。政策风险因素可分为以下几类:政治环境、经济体制改革、土地使用制度改革、住房制度改革、金融改革政策变化、环保政策变化、施工安全法规变化、审批过程、法律的风险。

三、房地产业投资风险产生的主要原因

1、房地产的投资回收周期较长。导致房地产投资面临巨大风险的一个主要原因就是投资周期较长。据目前状况来看，除了房地产开发投资会随着开发过程的结束在二至五年收回投资成本外，置业投资的回收周期则在八到十年，或者是更长的时间。因此，一般来说，规模较小的房地产企业不具备承受这种长时间的资金压力与市场风险，只有资金实力比较雄厚的企业才能应对房地产投资风险。

2、房地产企业投资经营活动的成败。房地产风险来源的另一个就是企业的经营活动。企业为了周转而借入资金，而用于支付利息的资金来源于房地产企业投资的收益。一旦企业管理人员的经营活动不顺利，将增加利息支付的难度，给企业带来巨大还债压力，而且还会给企业的信誉造成很大的损失，员工缺乏工作积极性，以致影响企业再次筹集资金的能力，最终造成房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。

3、房地产企业的投资利润率与借入资金利率间的不稳定。对于房地产投资来说，另一个较大的风险来自于房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性。由于房地产企业投资后，当遇到周转资金不足时，需要进行资金筹措，为了稳定企业的内部发展，则需要从银行接入资金并对财务进行调控。受这种不确定性的影响，使得房地产企业将面临巨大的投资风险。如果相较于房地产投资的利润率，借入资金的利率比较低，企业则可以在财务作用下提高自身的自有资金利润率。而反之，如果借入资金的利率更高，则房地产企业则面临着亏损的风险，甚至由于负债率过高而不得不选择破产。

四、具体风险控制

1、投资环境风险。新世纪以来，我国国家政策稳定，市场经济趋于成熟，但还是会有随机性的波动，而房地产业不仅在很大程度上受国家宏观经济政策的影响，同时也随着市场经济的变化而变化，并且其供求状况和价格等因素也随之波动。

2、投资可行性研究风险。房地产开发项目在投资之前，都需要严格进行投资可行性研究。应授权专业化机构在项目实施工作前期的准备阶段全权考虑整个地区市场、资金、各种风险等方面的因素，对项目进行综合评估，评估项目是否可行，整个研究历时将近半年。这其中也投入大量的人力物力财力，已经有了决定，这就显得这样的可行性研究评估似乎只是走过场，这就很可能会扩大投资的风险指数，因此在进行可行性研究时应该借助于科学的分析，而不是全凭经验分析，否则会面临不可抵挡的投资风险的打击。

3、物业模式选择风险。房地产地理位置，作为购房者最重视的因素之一，其好坏决定了该房产价值高低，也决定了未来的升值空间。因此，项目开发商在进行投资决策时必须考虑项目所处的地理位置和相关条件，合理选择投资物业的位置，确保自身未来产业保值升值。不同性质的要求是不一样的。

4、运用投资组合巧妙减小风险。不同类型的房地产也将面临不同的商业风险，而且获得的利润也有差别，为了能够显著降低商业风险，并能保证预期的投资效益不受影响，可以选择房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，及其之间所具有的相互调剂作用，从而调整到市场需要的状态，最终良好的抵御市场风险，并获取预期利润。

5、出资方式风险。厦门海投集团竞拍取得项目地块后，在选择出资方式时详细评估了项目情况、企业能力及相关成本费用等问题，避免因选择出资方式不当承担较大的风险。在政府支持下，厦门海投集团与厦门市土地开发总公司（以下简称市土总）达成合作协议，共同出资参与东南国际航运中心总部大厦开发，两家开发商共同承担房地产开发投资及相关风险，也同时享有投资收益，这样做的好处就是有利于开发集团无需独自承受较大的资金压力。两家开发商合资成立项目公司进行开发运作，项目公司注册资金按80%︰20%股比，海投集团出资80%，市土总出资20%。

银行贷款利率的提高是发生频率较高的事情，尤其是在近几年，银行在较短周期内已经多次加息。可以通过三个步骤，来规避由此造成的风险，首先，在签订贷款合同时，尽量选择固定利率；其次，在评价投资方案时，提前做好银行提高贷款利率的风险防范；最后，及时对银行贷款利率进行灵敏度分析，以把握贷款利率带来的风险，并提出应对措施。

6、采取有效措施转移风险。首先，在签订建设合同时，通过具体条款的内容，可以将风险损失转由另一方承担，并承担经济损失，实现风险转移。合同双方可以充分利用具体的条款，合理转移风险损失责任。一般来说，房地产项目开发需要较长的施工周期，在这个过程中会因为建材、设备市场价格的波动使得成本受到影响，而面临风险，因此，房地产投资企业可以在合同中明确，如果由于承包商的原因而出现工期延误等情况，则有承包商对由此产生的损失负责。其次，参加保险、实现风险的专业，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。但是，保险公司经营的范围值包括纯粹保险，所以房地产投资企业并不能通过保险来转移所有风险。

7、通过风险自留，合理控制风险。风险自留指的是当房地产投资企业在项目开发中遇到某种不能避免、控制和转移的风险，或者虽然风险较大，但其背后所带来的利润也很可观时，房地产投资企业可以在不影响其战略发展的前提下，选择由自身来承担风险。风险自留是一种有效的风险处理措施，其本质上是在风险发生后并造成了一定的经济损失，房地产投资企业通过内部资金的融通对受损单位的损失进行弥补。同时，风险自留也适用于残余风险的处理，有时在特定条件下，这也是面对风险的唯一选择。

8、价格风险。考虑该地区同类地产的市场供求情况、当地的经济发展情况、区域城市规划、消费者购买的心理变化、项目地理环境等等，东南国际航运中心总部大厦的销售价格预计平均价格为办公12000 元每平方米，商业16000 元每平方米，相比同类高端办公物业，它的价格比岛内低，在岛外区处于较高的层位。但是企业不可能完全因为其他房地产的定价高或者低来确定自己的售价，因此在价格的制定上还是面临着一定的风险，这就需要完全了解当地房地产市场环境，特别是购房者的心理，从而通过调查分析得出一个合理的黄金价格点。

五、结束语

由于房地产投资的特点，使得房地产投资企业不得不面临各种的风险，而且由于投资数额巨大，而且施工周期长，消费对象相对局限，因而必须在投资前期做好风险防范的应对措施，以在最大程度上避免风险，或减少因风险造成的经济损失，从而获得预期利润。

（作者单位：厦门海沧投资集团有限公司 福建厦门市 361026）