不动产统一登记对海南省房地产市场的影响分析

罗善军,宋晓丽

(海南大学政治与公共管理学院,海南海口570228)

［摘要］不动产统一登记提出后,很多人都在猜测这一制度会带来的影响,其中对房地产市场的影响备受关注,在海南人们对不动产统一登记制度所带来影响的预测更为频繁。文章将对海南省房地产市场做一个初步的现状分析,并结合不动产统一登记制度的特点对海南省房地产市场作出合理的影响分析。

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关键词 ］不动产统一登记；海南省；房地产市场；影响

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.129

1前言

2013年两会公布的“国务院机构改革和职能转变方案”明确提出,将建立不动产统一登记制度,并将其定性为本届政府机构改革和职能转变中三大基础性制度建设工作之一。在2014年两会上再次提出要出台并实施不动产统一登记制度,《不动产登记暂行条例》征求意见稿于8月15日已经发布,这标志着我国不动产统一登记制度已见雏形。当然,就中国目前的体制来看,该制度的实施仍然存在一定的阻力,不动产登记部门比较分散,多头管理,需要作出相应地调整。房地产作为不动产中的典型,同样会遇到类似的问题,甚至要比其他不动产遇到更为复杂的问题。总之,我们要对该制度的积极影响作出肯定,并尽力消除其负面的影响。

2海南省房地产市场的现状分析

2.1海南省房地产的发展优势

(1)区位优势。海南省四面环海,因有天然的屏障保护而“与世隔绝”,尤其在环境问题突出的今天,海南岛更被人们视为居住养老的圣地。身处热带地区,长夏无冬,气候宜人,海南岛更是人类居住地的不二选择。

随着经济的发展,人们对生活品质的要求越来越高,而海南的碧海、蓝天、白云、清新的空气、热带雨林等无一不是高品质生活的代表元素。就拿近两年发生的“雾霾”事件来说,很多地方出现了长时间的PM2.5爆表,尤其在北方的北京、河北等地更为严重,这使得这些地区房地产业和旅游业受到了强烈的打击。无疑,海南省得天独厚的地理条件就凸显出来了,这一方“净土”成了全国处于“雾都”的人们的理想天堂。像雾霾等环境问题成了海南省房地产业发展的催化剂,外地发购房者正“慕名而来”。

(2)产业优势。众所周知,旅游业和房地产业是海南省一直以来发展的两大支柱性产业,而且旅游业和旅游地产息息相关,这都构成了海南地产的一方特色。

海南岛的旅游地产是依托在其区位优势上的,是与旅游业相关联并与房地产业无缝对接的一大优势性产业。以海口和三亚为首的旅游地产依托周围丰富的旅游资源,集旅游、休闲、度假、居住等于一体,充分发挥其优势,形成新的优势。而且,海南形成的是全岛开发旅游,并带动其他产业发展。

房地产业的发展也要归功于海南的旅游业,国际旅游岛美名一出,各地开发商都“觊觎”海南的地产,纷纷前来投资,海南房价也“蒸蒸日上”,就连经济危机时,各地房地产业均受到不同程度的冲击,唯海南的房价居高不下,可见海南房地产业优势已然形成。

(3)潜力优势。作为一个海南的新兴产业,房地产(包括旅游地产)的相关制度和政策还很不完善,大量的历史遗留问题亟待解决。在用地方面,海口和三亚的房地产用地在海南相对合理和紧凑,但在海南的二三线市县情况则不容乐观,例如文昌的铜鼓岭和月亮湾等地的海岸线,大多处于闲置状态,所以在数量上,海南的房地产发展有很大的潜力可以进一步挖掘。

从海南在全国的名声来说,更是有很大的发展空间,海南还有一个美名叫“长寿岛”,这与海南的空气、水资源等有不可否认的关联,随着时代的发展,只要海南继续保护其良好的环境,将来会有更多的发展机遇。

2.2海南省房地产发展中的问题

(1)房地产开发投资增速势头回落。从2014年开始,房地产开发投资增速呈逐月放缓趋势。前三季度,海南房地产开发完成投资974.92亿元,增长19.7%,增速同比回落11.3个百分点,比一季度30.4%的增速回落10.7个百分点。

(2)房屋销售不断下降。随着国家宏观调控、限购令以及信贷紧缩,海南省房屋销售面积和销售额下降,前三季度,全省累计房屋销售面积为670.23万平方米,同比下降18.9%。其中,住宅销售642.05万平方米,下降20%。前三季度,全省累计房屋销售额为658.9亿元,下降11.7%。其中,住宅销售额为630.95亿元,下降12.9%。

(3)海南省房地产发展的其他问题。与房地产紧密相连的是房屋的配套设施以及服务水平,房地产业不仅仅是简单地建几座居住的房子,而且应该包含和房屋相关的休闲、娱乐、消费等设施,现在海南的这些公共服务设施系统建得还不够完善。

海南最缺乏的还应该算是人才,高等院校在海南少之又少,据调查,很大一部分学生在毕业后都会选择回本省或大城市发展,这就导致海南人才极为匮乏,所以发展也会缺乏支撑。

3不动产统一登记制度和房地产市场的关系

3.1不动产统一登记制度简述

所谓不动产登记,是指国家设立的不动产登记机构依当事人的申请、有关机关的嘱托或依法定职权,将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿并加以公示的活动。

需要指出的是,这里的不动产指的是土地、房屋、草原、林地等,为了研究房地产的动向,本文不动产仅仅指房地产。之所以要对不动产进行登记,是因为其不可移动性带来的权利归属复杂,不能简单地凭借谁目前占有该不动产就规定该不动产属于谁。所以不动产登记的最初目的是弄清不动产的产权关系。

3.2不动产统一登记与房地产的关系

(1)不动产统一登记并非为了降低房价。不动产统一登记和降房价没有直接的关系,统一登记的直接目的并不是降房价。按市场经济理论,房价的高低取决于房地产的供求关系,其他看似与房价有关的因素都是间接通过影响房地产的供求来影响房价的。

有人说不动产经过登记之后,势必会使得信息公开,从而达到“反腐”的效果,进而打压房价。但如果仅仅是这个目的,只需进行房屋等信息登记公开,所以降房价不是主要目的。

(2)不动产统一登记并非为了征收房产税。不动产统一登记和房地产税征收之间存在着内在逻辑关系,前者是后者的技术准备和支撑条件。一旦开始征收房产税,房子还没增值,房屋的产权人就已经亏损了,所以不得不把房子租出去或者直接卖掉,这项政策不仅增加了房子的入住率,还狠狠打压了投机者。但如果仅仅是这个目的,实行限购令和交城市房屋闲置费即可,没有必要这么“大费周章”。可见,不动产登记的并不是为了征收房产税而实施的。

(3)不动产统一登记的真实目的。土地登记是不动产统一登记的基础,权属是不动产统一登记的核心,物权保护是不动产统一登记的主要目的,空间信息是不动产统一登记的基本表达形式,勘验取证是不动产统一登记的法律特征,现势性强是不动产统一登记的时态特点,多用途是不动产统一登记的作用。

权属问题是现代房地产的突出问题,与权属相关的法律案件逐年增多,这一制度的实行,势必会有效地解决房地产权属冲突,同样也为我国房地产市场的发展扫清路障。

4不动产统一制度对海南省房地产市场的影响分析

不动产统一登记,虽然公众更加关注对反腐败、抑制房价的作用,但对房地产行业来说更重要的意义是,这是实现房地产市场信息透明、信息对称的基础性工作,对房地产行业的政策制定者和房地产企业来说,这一点更加重要。不动产统一登记的推广与实施已成必然趋势,这对海南的房地产市场也会造成不同程度的影响。

4.1保护房地产权人的利益

和不动产统一登记在全国范围内的意义一样,从根本上解决了不动产权属的问题,这是在法律层面确保不动产权利人的利益。在不动产物权变动统一登记制度建立以后由国土资源部整合不动产登记机构实现不动产信息的全面统一披露,可大大维护交易安全,规范交易秩序。确权后,不动产权人可以根据自己的意愿转让、出售、出租、抵押自己的不动产,这样,也使得房地产市场更加有活力。

4.2降低房屋空置率

对于海口这个特殊的城市而言,不动产统一登记制度似乎显得更为需要。空置率高一直都是海口房地产的突出问题,每到夜晚,站在高处可以看到街道一片繁华,高楼大厦却沉睡在黑夜中。登记制度推出之后,市民整日“惶恐不安”,以海口为代表的海南岛房屋抛售现象十分明显,房地产中介公司的二手房源也持续增加,这不仅使得房屋本身的社会价值得以实现,而且使房地产市场更为活跃。

4.3净化房地产市场

海南目前的房地产市场存在诸多问题,一些贪腐官员的多处房产也会再次进入市场,其他有多处房产的人也会有同样的做法。在海南,一房多卖、重复抵押、房源不清等现象时有发生,一旦经过登记公示,信息公开,就能从根本上杜绝这些情况。即房屋经过登记之后,房产交易就会变得公开透明,一些纠纷也会有法可依,随着不动产统一登记的不断加强,房地产市场就会变得越来越“干净”。

4.4为政府宏观管理房地产市场做出贡献

在政府宏观方面分为房产税的征收打下基础和为今后制定法律政策提供帮助两个方面。前面提到过,征收房产税可以挤出存量房源,增加二手房源的供应,降低房屋空置率。同时,可以为地方政府多出很大一部分发财政收入,这样更有利于海南经济的发展。同时,不动产统一登记的成果也是国家或地方制定政策法律和作出合理规划的重要支撑。

5结论

不动产统一登记是我国提出的一项适合我国国情的制度,是一项对房地产市场有着重大影响力的决策。不动产统一登记包含了房地产的登记,其不仅明确了各项不动产的权属,保护看产权人的利益,降低了房屋的空置率,净化了房地产市场,为国家或地方制定法律法规提供了有力依据,更是产生了房产税这一衍生品,使我国房地产市场健康稳定发展,并使房地产市场充满活力。

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［基金项目］本科生创新创业训练计划基金项目(02M4097002021)。

［作者简介］罗善军(1992—),男,湖北汉川人,海南大学政治与公共管理学院在读。研究方向：土地资源管理；宋晓丽(1976—),女,山西沁源人,硕士,海南大学政治与公共管理学院副教授。研究方向：土地资源管理。