农户宅基地置换城镇住房经济学分析——基于天津市616个农户的调研

王蕊

（天津师范大学经济学院，天津300387）

［摘要］随着全国城镇化的逐步加快，农村人口向城镇人口过渡已成为必然趋势。本文结合天津市全市范围内的616户农户的调研数据，得出影响农村居民用宅基地换取城镇住宅的主要因素是城镇医疗、最低工资标准以及子女教育等。

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关键词 ］宅基地；城镇化；经济学分析

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.22.279

1研究背景

2010年中央一号文件指出：“积极稳妥推进城镇化，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益”，而这就要突出解决“地从哪里来、房在哪里建、钱从哪里筹、人往哪里走”等问题。

十八大报告明确指出：推动城乡发展一体化；促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展；城乡一体化、工业化与城镇化同步发展首要解决的问题是土地资源的优化配置问题，即挖掘农村集体建设用地这一存量，通过城乡建设用地增减挂钩，取得城镇化刚需用地和耕地保护制度间的平衡。近几年天津市发展迅速，在“京津冀协同发展”的背景下，天津市想要进一步的利用地理、环境的优势加快发展，解决人地之间的矛盾则是当务之急。

2文献综述

从现有文献来看，相关研究都已表明，利用农村宅基地置换城镇住房有利于城乡的一体化发展，有效提高土地的利用效率。减少农民就要求实现劳动力的真正转移，要降低进城门槛，把农民真正变成市民，可以考虑让进城农民工把宅基地交给政府，让他们在城市能买到便宜的房子，把承包地流转给大的农户。改革土地管理制度和土地产权制度，探索用“以土地换住房”和“以地租换保障”等多种途径解决农民进城的“门槛”问题。

针对农村宅基地置换城镇住房的问题，也存在广泛的研究。农村宅基地置换是一个复杂的系统工程，是多方利益主体博弈的过程。宅基地置换效益是包括政府与农民双重经济行为主体下，包含经济、社会和生态在内的综合性效益。政府应该从利益相关者的视野出发，建立健全的利益表达机制，公正的利益均衡机制，完善的社会保障机制。

3影响因素及样本特征

首先是年龄因素对调研结果的影响。在样本选取过程中，尽量选取覆盖面广、年龄层次较为全面的样本。其次是受访者的身份特征对调研结果影响。普通农民工及其子女的受教育程度、职业状况等身份特征的不同使得受访者对宅基地换房的态度和需求不同，因此调研对象包括不同身份特征的样本。

鉴于以上因素对调查结果会产生影响，因此本次调研选取了天津市12个区县的近百个行政村进行调研，尽量涵盖不同年龄段以及不同身份特征的受访者，采取问卷统计的方法，回收相关问卷616份，样本特征见表1。

4农户宅基地置换城镇住房的问卷分析

（1）宅基地利用现状分析。我国《土地法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。天津市《土地管理条例》中明确规定：村民一户只能拥有一处宅基地。因继承住宅等合法原因形成的一户有多宗宅基地，符合分户条件的，可以分别确定宅基地；不符合分户条件的，按照一户的用地面积标准确定宅基地；村民自建住宅，应当根据用地计划指标，符合村镇规划，使用原有的宅基地或者村内空闲地。根据调查问卷统计显示，天津市12区县中，拥有宅基地数量超过一处的家庭多达159户，不仅违反有关规定，同时也对土地资源造成浪费。

（2）农户宅基地换房的意愿分析。第一，在户籍和耕地问题上，“您是否愿意把农业户口转为城镇户口”，总体上43%的农户愿意把农业户口转为城镇户口。第二，针对问题“您是否愿意以宅基地换取城镇地区住房”，有59.4%的农户表示愿意，随着年龄的增长，用宅基地换房的意愿逐渐增加。30岁以下有60.3%表示愿意，30~50岁比例为61.7%，50岁以上为62.9%，原因在于老年人一生都生活在农村，随着经济的发展以及生活水平的提高，老年人也渴望体验现代化的城市生活，需要先进的医疗以及教育等配套服务，因此这一群体对于“换房”这一问题的意愿较为明显。第三，农户现有的经济来源是影响宅基地换房的重要因素之一。，家庭成员的职业状况决定了其收入来源，在针对家庭成员职业状况的调查显示，随着年龄层次的下降，以本地务农作为家庭主要经济来源的比重越低。50岁以上的有74.6%以务农为主要来源，30~50岁的有45.2%，30岁以下的只有35.3%以务农为主要的经济来源。本地打工、有固定工作以及本地经商成为新一代年轻人的主要经济来源，且呈现上升趋势。可见，对于农业依赖度的降低意味着进入城镇生活可能性的增大。第四，农户对宅基地换房的利益诉求。在现在发展的基础上，针对“您目前最希望政府做什么”这一问题，备选项有：改善社会保险、提供保障住房、提高最低工资水平、改善医疗条件、改善子女教育等。根据问卷统计，30岁以下、30~50岁以及50岁以上这三个群体，共同最为关注的就是改善社会保险；除此之外，30岁以下、30~50岁的群体还较为关注提高最低工资，50岁以上的群体较为关注改善医疗条件。

5结论

第一，天津市宅基地闲置浪费情况严重，存在一户多宅的现象，具备对宅基地提高利用率的必要性。

第二，农户自身有进入城市、实现身份转移的意愿，部分农民已经具备进入城市工作和生活的职业技能，对城市生活成本、配套费用有相应的心理预期，具备对宅基地整体规划的可行性。

第三，宅基地置换进入城镇后，如何改善社会保障、提高医疗条件、提高最低工资成为农户关心的重要问题，相应的要求政府应提供解决措施。

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参考文献：

［1］段应碧.当前亟待研究解决的两大问题［J］.农村工作通讯，2007（9）.

［2］党国英.需要更积极的城市化政策［J］.人民论坛，2009（5）.

［作者简介］王蕊（1990—），天津师范大学经济学院教师，硕士研究生。研究方向：产业经济学。