三四线城市商品房滞销影响因素实证分析——以安徽省铜陵市为例

宋良炜

（合肥师范学院数学与统计学院，安徽合肥230009）

［摘要］目前多地三四线城市出现商品房滞销，房子越来越难卖的现象。本文以铜陵市为例，结合该市商品房销售情况，运用相关统计分析方法分析商品房滞销的影响因素。

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关键词 ］三四线城市；商品房滞销 ；铜陵市 ；统计分析； 影响因素

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.22.220

1三四线城市商品房销售背景

由于一线城市的人口密度大导致土地价格也是一路攀升，而三四线城市的人口密度相对较小，土地价格也自然较低，于是开发商纷纷集中涌入三四线城市。与此同时，2010年4月国务院出台了针对房地产市场的“国10条”，政府通过这一系列严厉的政策调控措施，有效地抑制了一线城市房价增长的速度，因此，不受限购调控的三四线城市就容易成为它们的出口，使得很多房地产开发商将市场转向政策相对宽松的三四线城市。

2三四线城市商品房销售现状

从各地政府公布的房地产市场运行数据简报中不难看出，目前很多三四线城市存在新建商品房数量急剧上升、消化速度缓慢、商品房积压量较大的情况。根据调查报告显示，近几年三四线城市商品房屋供应集中，随着商品房开发的越来越多，导致房地产市场供求关系进一步失衡，因此出现三四线城市商品房滞销甚至可能面临崩盘的危险也是市场发展过快的必然结果。

3铜陵市商品房销售情况

根据《铜陵市房地产市场运行数据简报》中显示，2011年同比2010年全市商品房预售许可证发放总面积增长92.91%，全市商品房销售总面积增长3.43%，全市商品房积压总面积增长4767.20%。由此可见，2010年国务院“国10条”的出台对铜陵市房地产市场的影响是巨大的。同时，从表1中的数据不难看出，在之后的2012年，铜陵市商品房新建上市持续增长，虽然销售面积也与之有一定的增长幅度，但是积压面积仍然居于高位，见表1与图1。

4三四线城市商品房滞销影响因素

（1）开发商缺乏系统的市场调查。进入任何市场之前都离不开系统缜密的市场调查，房地产市场亦是如此。因此楼盘畅销依赖于大量真实准确的市场调研信息，而不是靠以往经验或者主观臆断。其次在对宏观的市场行情了解的基础上，还需要分析竞争对手，比较不同区域的市场需求等。然而，近年来部分开发企业盲目主观，忽视中低档次，不考虑开发选址的合理性、方便性，往往不进行科学充分的市场调研，就盲目的进入市场。［1］

（2）地方政府过分放松政策。不得不承认的是相对于一二线城市来说，三四线城市的经济基础相对薄弱，财政收入也是极为有限的，缺乏支柱型产业。地方政府为拉动经济增长，于是在对房地产市场预期十分乐观的情况下，放松政策、积极鼓励房地产市场的发展。前几年，各地城乡如雨后春笋般开发了一大批各种类型的房地产开发公司，在“房地产热”和利益机制的驱动下，大家在不太长的时间里蜂拥而上，盖了不少商品房。［2］虽然这在一定程度上确实推动了地方经济的增长，但是在这些城市中有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地供应，构成了这些城市最大的风险。由于商品房大量积压，给新兴的房地产企业带来严重的困难和压力，同时这些资金基本上都是银行贷款，也造成银行资金严重沉淀。［2］于是地方政府不得不做出发放购房补贴等一系列“救市”政策。

（3）地方政府专注于城区扩张。注意留心不难发现，原来的城乡结合处，只要是土地稍微平整的地方基本都被开发变成了高楼，甚至更远的地方也被规划为新城区。虽然人们生活水平提高了，但是面对供给量大增的商品房市场，三四线城市仍然缺乏足够的消费者，购房主体依然是本地刚好需要购房的人群。在城市的迅速扩张过程中，商品房市场严重供过于求，因此导致商品房滞销也是情理之中的。

（4）外来人口少，城市人口外流。虽然在大城市房价居高不下并且限购的情况下，三四线城市的房价曾经很有优势，以至于不少在大城市上班的人，都纷纷在邻近的小城市安家。但是毫无疑问的是相对于一线城市而言，三四线城市的房屋需求量要少得多，即便需求群体包含了来自地级市本市市区原城市居民，乡下农民进城，但是带来的购房需求仍然是有限的，同时也不能排除三四线城市人口外流对需求量的影响。由于就业资源匮乏，无法吸引就业人口，大量商品房建成以后，只能成为“鬼城”，不仅不能创造财政资金，反而会成为财政的拖累。［3］

5结论

事实上，三四线城市商品房滞销危机，往往是多个因素相互作用的结果。因此，在如今严峻的形势下，开发商在实际操作中，应当整合力量统一协调各方面影响因素，配合国家宏观政策调控。对于地方政府来说，“救市”应适度，要更多倚重法律和市场手段调控楼市。以“消化存量、严控增量”为主要方向在未来一定可以改变目前的状态，使得房地产市场保持健康稳定的发展。

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参考文献：

［1］ 可人.商品房滞销的原因及对策［J］.黑龙江社会科学，1996（2）.

［2］ 曹鹏.商品房为何积压滞销［J］.中国房地信息，1998（4）.

［3］ 周俊生.“C县故事”背后的真问题［N］.南方都市报，2014-02-17.