鄂尔多斯房地产市场运行情况的调查

文/刘佳 刘科 金师

【摘要】伴随着西部大开发的良好机遇，以能源著称的鄂尔多斯经济发展迅猛，城市建设力度不断加大，房地产开发呈现出一片繁荣景象，但近几年民间借贷危机的全面爆发致使该地房地产业面临诸多困境。本文对其运行情况做了全面调查，并就促进鄂尔多斯房地产市场健康运行提出了建议。

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关键词 能源；民间借贷；房地产；前进性；曲折性

【作者简介】刘佳，内蒙古财经大学讲师，硕士，研究方向：宏观经济统计；刘科，中国人民银行鄂尔多斯中心支行，经济师，硕士，研究方向：区域经济；金师，呼和浩特市气象局工程师，硕士。

近年来鄂尔多斯地区经济迅速发展，开创了一条落后地区实现跨越式发展的道路，被誉为“鄂尔多斯模式”。伴随着经济的快速发展，居民手中积累了大量财富，为房地产市场持续快速发展提供了可靠的资金保障。然而，随着近两年民间借贷危机的爆发，房地产业面临着诸多困境。

一、鄂尔多斯房地产市场发展的特殊背景

（一） 能源富集

以“羊煤土气”著称的鄂尔多斯，拥有矿产资源50 多种，已探明煤炭储量达1922 亿吨，占全国的1/6；天然气储量8000 多亿立方米，占全国的1/3。资源的富集成为鄂尔多斯房地产业繁荣发展的动力。房地产业发展鼎盛时期，全市共有房地产企业442家， 如伊泰、亿利、博源等集团，几乎每一个能源企业均有房地产开发业务，煤矿成为支撑房地产市场的最重要的源动力。然而2012年以来，煤价一路下滑。2012年全市煤炭均价约为318 元/吨， 较2011 年每吨下降约60元，2013年全市原煤均价更是降到278元/吨。与此同时，鄂尔多斯的房地产市场也呈现低迷之势。

（二） 特有模式

2001年国务院批准撤盟设市以来，鄂尔多斯经济实现了跨越式增长，综合实力明显增强，地区经济总量的高速增长，GDP 从2001 年的171.8亿元增加到2010年的2643.2亿元，不考虑价格因素，年均名义增长35.49%。经济快速发展创造的大量财富迅速转移到房地产行业，使得当地的房地产业迅猛发展。但是资源型城市的发展必须遵循特有的规律。受多重因素的影响，近几年鄂尔多斯经济增速连年下滑， 2011 年GDP 增速为15.1%，2012 年GDP 的增速为13%，同比下滑了2.1个百分点；2013年全市GDP增速为9.6%，同比下滑了3.4个百分点（见图1）。

（三） 民间借贷

在鄂尔多斯，煤炭和房地产是民间资金介入最多的领域。由于煤炭开采不需要持续的资金投入，在煤炭行业整合导致私人投资陆续退出煤炭领域后，民间资金迅速转入暴利的房地产行业。在民间融资盛行的时候，经鄂尔多斯工商部门注册的民间融资公司达635 家， 注册资金93.1 亿元。据中国人民银行鄂尔多斯中心支行与国家统计局鄂尔多斯调查队联合调查测算，2008年鄂尔多斯民间融资规模约为300亿元。另据内蒙古大学课题组的调查测算，2010年鄂尔多斯民间融资规模约为1100亿元。而住建部发布的《民间资本与房地产业发展研究报告》认为，2010年鄂尔多斯民间资本量达到了2200亿元。当地房地产开发的资金主要来自民间借贷而非银行。2013 年末，全市房地产开发投资完成137.56亿元，其中房地产开发贷款39亿元，占比不到1/3。随着2011年借贷危机的爆发，部分以民间借贷为主要来源的在建项目资金“断流”，其他项目施工现场多处于停工或半停工状态，市场上出现了现房滞销的状况。

二、鄂尔多斯房地产市场的发展阶段及运行情况

（一） 发展的前进性——从初步建设到繁荣发展时期

从2000年开始，鄂尔多斯经济迎来良好发展机遇，城市建设力度空前，房地产开发一片繁荣。特别是进入2003年以后，随着煤炭等能源价格的不断上涨（每吨从2003 年的250 元上涨到2008年的470多元），全市农村煤矿征地和城市旧城改造力度明显加大，房地产业步入快速发展通道。

1.拆迁改造力度空前。随着全市旧城改造工程的逐步推进，各地拆迁工作进入高峰期，建设用地也转而主要来源于拆迁转让。东胜区是旧城改造拆迁的主要对象，但随着各旗区城镇化步伐的不断加快，其他如伊旗、杭锦旗等，也不断加大拆迁改造力度。2006～2009年，全市共拆迁改造居民住房393.5万平方米。

2.土地积压严重。2006年以来，全市土地购置和开发面积不断增加， 2008年达到最大，分别为369.5 万平方米和381.9 万平方米。但总体而言， 历年土地购置面积总量大于开发面积，2006～2010 年， 土地购置面积为1422.2 万平方米，用于开发981.45 万平方米，占比不到70%，其中还包括2006年前的购置土地（见图2）。

3.房地产业投资快速增长。2000年全市房地产开发投资不到1 亿元，2005 年增长为10.07 亿元，到2010 年底，全市房地产业投资达365.7 亿元，年均名义增长80.43%。

4.房地产业对GDP的贡献稳步增长。2006～2010 年， 房地产业增加值分别占GDP 的2.2%、3.1%、1.9%、3.5%、3.1%，除2008 年受经济危机影响，房地产投资商暂缓开发和消费者持币观望，致使房地产业对GDP的贡献率有所下滑外，其余均处于向上的趋势当中。

5.房地产价格持续攀升。2003~2004年，鄂尔多斯房价尚处于较低的水平，2005年起开始大幅上涨，涨幅达到34%，到2007年，连续三年的涨幅均在30%以上，2011年，鄂尔多斯的商品房销售均价仍呈上升趋势。

（二） 发展的曲折性——从整体萧条到趋向理性的过渡期

2010 年央行6 次上调存款准备金率，2 次提高基准利率，全国各大城市全面叫停第三套房贷，提高第二套房贷的首付比例。一系列的政策调控对鄂尔多斯购房者的购买行为产生了影响，得以显现，鄂尔多斯核心区普遍出现商品房滞销、拆迁进度缓慢、开发进度放缓等问题，市场销售量价齐跌。

1.投资力度逐步放缓。2011年房地产业投资457.8亿元, 2012年房地产业投资270.92亿元,同比下降40.8%；2013 年全市房地产业投资137.56 亿元,同比下降21.6%。

2.销售面积大幅下滑。2011年全市商品房销售面积459.8万平方米，同比下降18.0%，销售额224.3亿元，同比下降15.3%；2012年全市商品房销售面积232.69 万平方米，同比下降47.0%，销售额107.9亿元，同比下降49.4%；2013年全市销售商品房面积233.17 万平方米，同比增长0.2%，销售额103.85亿元，同比下降3.8%。

3.房价明显下跌。2011～2013年全市商品房销售均价分别为4878.2元/平方米、4637.1元/平方米和4453.8元/平方米，年均下滑4.45%。可见近两年的房价明显下跌，趋于理性回归。

4.贷款稳步收紧。受房地产调控、房贷紧缩、商业银行整体信贷资金结构布局等影响，除少数保障性住房和优质房地产开发企业能够获得一定的房地产开发贷款支持外，鄂尔多斯地区大部分房地产开发企业很难获得信贷支持，房地产开发贷款余额已连续9个季度呈现负增长，个人按揭贷款自2013年以来呈现下跌之势，且跌幅不断加大（见图3）。同时，部分商业银行提高了个人住房按揭贷款的利率，如兴业银行鄂尔多斯分行的个人住房贷款利率已上浮10%。2014年1季度末，全市房地产开发贷款余额36亿元，同比下降27.7%，比年初减少3.18亿元，从2011年末的58.82 亿元下降到36 亿元，降幅达63.39%，仅占全市各项贷款余额的1.52%。购房贷款余额241.46亿元，同比下降10.29%，比年初减少10.88亿元。

三、鄂尔多斯房地产市场运行中存在的突出问题

（一） 价格虚高

鄂尔多斯的房价大幅高于周边同类城市。较高的房价意味着经济社会运行成本的增加，尤其在社会民生方面，各服务行业因为房租成本分摊高昂，商品和服务价格明显高于周边城市，这对全社会民生长远发展不利。而且，在城市化进程中，有工作、住得起、生活有改善、成为永久的城市人口是进城人口的目标，但是高房价实际上已经成为阻碍其永久进入城市的一道门槛，并制约着现有城镇低收入人口住有所居民生目标的实现。

（二） 结构失衡

部分开发商为实现高额利润“嫌贫爱富”，将客户目标集中在少数拥有较强购买力的富裕群体身上，而多数中下层收入群体因支付能力较差，开发商普遍不愿将这一群体作为供给对象，更不愿针对其进行开发设计，造成大面积户型供给比例偏大，小户型及保障性住房供给比例偏小。如2013年全年商品房住宅新开工、竣工面积分别为117.17万平方米和263.07万平方米，其中90 平方米以下住宅的新开工、竣工面积分别为8.18万平方米和8.60万平方米，占比均不到7%。

（三） 供求脱节

鄂尔多斯大部分投资者由于无法进行专业的分析判断，只能依赖他人的行为和预期形成自己的预期，在从众行为的影响下，居民不断地参与购房，最终将房价推向高点，导致虚假繁荣，并刺激开发商继续投入。商品房真正的需求者很难参与其中，大多数销售量并非分配到确实有刚性需求的群体手中，而是分配到已解决住房需求但将房地产作为投资方式的群体手中，这就造成了一方面楼盘上市供大于求，另一方面却有许多居民没有能力买房，供求关系严重脱节，新房空置率畸高。

四、推进鄂尔多斯房地产业健康发展的建议

（一） 制定相关政策，尽快解决空置房问题

首先要有效控制空置房的新增面积。控制空置房的增量，除了靠开发商对商品房市场的精准研判外，更重要的是政府要在土地审批环节上进行宏观把控，有效合理地实施商品房建设规划，避免短时间内在同一区域大幅度增加商品房供给，出现供过于求，变成将来的空置房。其次要快速消化现有空置房存量。一是通过鼓励团体性购房、回购商品房作为保障性住房等措施，促进商品房的销售；二是加快推进沿黄沿线产业带和城市核心区产业带建设，大力引进劳动密集型企业，积极消化存量商品房；三是将部分拆迁农牧民集中安置，消化存量商品房。

（二） 落实调控政策，促进房地产市场稳定发展

地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，切实将房价控制在合理水平。一是要根据鄂尔多斯的经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标并向社会公布；二是进一步加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据。

（三） 优化市场供给，加强住房结构平衡管理

政府应加强房地产开发审批管理，设立一个与不同收入群体相适应的高档商品房、普通商品房、经济适用房以及廉租房的建设比例，尤其应加大经济适用房、廉租房等保障性住房工程建设的力度，加快政府收购存量商品房用作廉租、公租和经适房的步伐。坚持市场机制和政府调控“两手抓”，做到“低端有保障，中端有支持，高端有市场”。

（四） 群策群力，避免烂尾楼的大面积形成

一是金融机构在加强房地产信贷风险管理的同时，要积极支持普通自住商品房和经济适用房的建设，并在贷款利率上给予优惠。二是对于因后续资金跟不上而停建的半拉子工程，政府应积极介入，协调开发商、银行、投资公司、购房者，采取“开放商筹集一部分，购房者补交一部分，在建工程抵押并由政府担保的方式从银行或投资公司融入一部分”的方式等，积极筹集资金，完成后续工程建设。三是房管部门可以适度放宽公积金提取和贷款规定，有效发挥公积金沉淀资金的作用，为在建自住和经适房等项目提供一定的资金支持。四是可以尝试允许地方政府发行政策性住房债，为棚户区改造等政策性住房项目筹集资金。

（五） 完善监管机制，加强对房地产市场的监管和预警

大力开展房地产市场秩序专项整治，加强对房企购地和融资的监管，建立重点地区的房地产市场风险监测预警体系。市直及各旗区房管部门应根据行业发展态势及区域特点及时掌握分析可能出现的问题，通过建立完整的关键指标体系如房价、空置率、投资额、销售面积来规避风险。要按季公开发布信息让老百姓明白消费、清醒分析、理性投资，把预警体系的建立发布作为政府工作的刚性要求，为不同地区的房地产信贷风险分析提供依据。同时，加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。

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（责任编辑：华明）