提升核心竞争力打造国际化商圈——关于加快建设新街口国际商务商贸街区的调研报告

南京新街口作为省会城市的CBD，是商务商贸活动的集聚区，也是全市最具城市历史文化底蕴的都市核心区。目前，新街口分属于秦淮、鼓楼和玄武三个区管辖，而主要的商业设施都集中在秦淮区区域内（本文中新街口的概念，主要是指秦淮区管辖的新街口片区范围）。经过历届区委、区政府的精心打造，新街口已逐渐成为南京市乃至江苏省集金融、商务、商贸、休闲于一体的现代服务业中心区域。2013年3月新秦淮区成立后，区委、区政府确立了打造五大功能板块的空间布局，其中之一即是加快新街口国际商务商贸板块建设。区人大常委会十分关注新街口商务商贸业能级提升，将新街口功能板块建设列入年度重点调研课题，由财经委牵头组织成立了调研组，召集区发改局、新街口街区办（新管办）等8个部门和单位的负责人进行了座谈，征求了商圈内部分企业负责人和相关专家学者的意见建议，并查阅了大量国内外著名商业街发展的成功案例，形成此调研报告，供参考。

一、新街口具有打造国际商务商贸街区的基础和优势

新街口经过多年的积淀和发展，具有加快建设国际化商务商贸街区的区位优势、要素支撑和产业发展基础。

1.拥有重要的中心区位优势

新街口位于南京市的核心区域，是当之无愧的最具吸引力的地段。根据新街口商务商贸街区范围界定，主要指东至内秦淮河，西至外秦淮河，南至建邺路—白下路，北至中山东路—汉中路，面积约4.5平方公里；其中核心窗口地区范围东至洪武路（含两侧），西至莫愁路，南至淮海路（含两侧）、石鼓路，北至中山东路、汉中路，面积约0.37平方公里，是南京商贸流通、商务服务、金融服务的核心区域。新街口商圈的品牌影响力，无论对南京本地人还是外地游客都具有极强的吸引力，节假日客流量达到国际一流商业街区日均客流量的水准（50~70万人次），显示了新街口强大的集聚辐射能力。随着地铁一号线、二号线的开通，便捷的交通进一步集聚了商机和人气，更加凸显了新街口商圈的区位价值。

2.拥有现代服务业集聚优势

一批全国知名的商业巨头纷纷落户新街口，如新百商店、中央商场、东方商城、金鹰国际购物中心等大型百货零售企业，苏宁、五星、国美等家电行业企业，沃尔玛等连锁行业企业，天丰大酒店、金鹰国际酒店等四星、五星级高档酒店。区域内集中了新百南京中心、国际金融中心等上百栋高中档写字楼，累计建筑面积达300万平方米；还集聚了众多银行保险、股票证券、投资担保等机构，金融资源集中度和金融服务功能首位度位居全省前列。整个街区已基本形成新街口核心商圈、洪武路—中山南路金融服务带、太平南路黄金珠宝产业集聚区、杨公井演艺博览街区、朝天宫古都文化片区和熙南里历史风貌片区等产业集聚区。在商务商贸资源不断集聚的同时，商贸企业加快提档升级，商业能级大幅提升，2013年新街口商圈实现社会消费品零售总额370亿元，连续多年增幅超过9%，成为展示城市实力和形象的重要窗口。

3.拥有丰富的文化资源优势

区域内既有朝天宫、天后宫、太平天国壁画艺术馆的古都文化，熙南里的南京文化，明城墙所蕴藏的六朝文化，金陵刻经处的佛教文化，也有体现现代都市文化气息的创意文化、演艺文化、时尚文化等。区域内还有众多的新闻媒体机构和文化单位，使新街口地区成为文化资源较为丰富的地区之一，为街区发展积攒了深厚的文化根基。

二、新街口发展存在的问题和面临的挑战

尽管近年来新街口商务商贸街区发展迅速，但也存在不少制约发展的矛盾和问题。

1.街区自身发展存在的问题

一是高层次规划缺乏，发展引领性不足。目前，南京市关于新街口地区的规划是粗线条的，从市级层面缺少统一的城市设计和招商引导。而秦淮、鼓楼、玄武对各自管辖的新街口片区有着不同的规划和管理，规划的落后和欠缺，一方面导致商圈的密度、业态、功能和层次在地域间的布局不合理，另一方面也造成了新街口地区整治和改造的困难。二是业态层次较低、功能品质亟待提升。一方面商圈内中低端传统商贸业比重过大，百货和专卖虽已形成一定规模，但品牌的重复率和商品的类同性比较突出，精品百货和旗舰型专卖尚显不足；另一方面缺乏高端和国际性的商务服务，为商业、商务配套的餐饮、休闲娱乐功能还比较薄弱。三是对文化的挖掘、整体形象塑造不够。新街口商业氛围非常浓厚，但文化旅游资源没有得到应有的发掘和利用，已成为街区的软肋。四是公共配套、便利化的细节服务不到位。商圈内云集的众多经营业态在带来一定人流量和消费力的同时，也将管理推上了更高的难度，基础设施不配套、停车难问题尤为突出。

2.面临的竞争压力和挑战

一是传统商业受到电子商务巨大冲击。以淘宝、58同城等为首的知名网站正在全面浸入传统商业模式，传统百货在商业竞争中日趋乏力。作为南京最知名也最核心的新街口商圈，传统百货商场正面临经营成本不断上升、电商挤压汹涌而来内忧外患的窘境，虽然中央、苏宁等商贸零售企业已加入电商行列，但在规模化发展、应用深度、产业链配套方面仍然不具备优势。二是同质化竞争日趋激烈。近年来，玄武和鼓楼区所辖的两个象限日益崛起，尤其是东北象限的德基广场吸引了大批国际顶级品牌入驻，逐渐成为新的奢侈品消费中心，对我区金鹰、新百、中央等商场造成的冲击不容小觑。另外，河西、江宁等区域商圈的崛起，使新街口商圈在商务商贸服务的层次、功能和品质等方面逐步丧失其高端性、全面性和领导地位，商气、人流面临新的分配和调整，消费额正在被分流，老牌商圈全面提档升级势在必行。三是河西金融城的发展正逐步削弱新街口金融中心地位。南京市聚焦打造河西金融城，在规划、政策和资金等方面向河西倾斜，我区金融业发展面临金融机构总部迁移、金融中心地位逐步削弱的艰难境地。

三、国内外著名商业街区的经验和借鉴

对于新街口商圈未来的发展，我们认为，需要进一步对接国际标准，提升核心竞争力。为此，我们查阅了大量国内外著名商业街发展的成功案例，列举一些以供借鉴：

1.美国纽约第五大道

印象：时尚大气。成功经验分析：①奢华齐全的商品：商业店铺鳞次栉比，经营品类包罗万象，汇集了世界著名的商店和精品百货；②商务商贸融合发展：有众多银行大厦和酒店，如著名的纽约银行大楼、半岛酒店等等；③商业和文化巧妙融合：纽约公共图书馆等各种文化设施高度集聚，其中各类博物馆就多达20余个；④配套的休闲设施：第五大道两端有华盛顿广场公园和著名的中央公园。借鉴启示：新街口既要能够引领时尚潮流、荟萃世界名品，又要充分发挥街区的多种功能，满足消费者多层次多方位的需求。

2.法国巴黎香榭丽舍大街

印象：金碧辉煌。成功经验分析：①多种业态有机衔接：街道两侧各种专业公司、大小商店林立，从银行、保险、时装、娱乐到文物古玩、花卉商店、报刊摊位，各行各业应有尽有；②汇聚各国美味：餐馆和咖啡馆数量众多，人们能够品尝到法国的蜗牛、意大利的比萨饼、日本的生鱼片和中国的水饺、烤鸭等世界著名风味食品；③丰富多彩的休闲娱乐：电影院、电子游戏场、夜总会、迪斯科厅交错其间，很多都营业至午夜或凌晨，是夜生活的好去处；④风景如画的景观：香榭丽舍大道独一无二的风景让商业街有了华丽感，从而也使它的观光味更加浓厚；⑤功能完善的公共设施：建有星形广场、巴士底广场等许多公共绿地广场，代表香榭丽舍的传统形象的路灯、休闲长椅、艺术的公共汽车候车亭、复古型的报亭等配套十分完备。借鉴启示：精致的配套设施是整体商业文化的一个重要组成部分，新街口要加快相关配套设施的建设。

3.日本东京银座

印象：成熟浪漫。成功经验分析：①行业齐全：能满足不同收入阶层的多种消费需求；②休闲娱乐场所众多：银座及其附近地区拥有40余家影剧院、音乐厅；③便利的交通：高速公路环绕，四面通行电车，还有三条地下铁路线在这里汇合。借鉴启示：新街口要加快打造立体化、网络化的交通。

4.香港铜锣湾

印象：琳琅满目。成功经验分析：①商业繁华至极：有多家大型百货公司及大型商场；②汇聚世界名品：铜锣湾名牌密集度之高让人叹为观止，众多顶级品牌都在这里设有分店，其中不仅有世界品牌，还有很多民族品牌，包括富有港岛特色的本地自主品牌与明星开设的自创品牌等等；③时尚：所有高档次的时尚潮流物品都可以在这里找到。借鉴启示：新街口无论是从商品的品牌、种类、数量、价格还是服务，都要高品质、上档次，让游客感受到“购物天堂”的迷人魅力。

综合以上几个案例，比较分析这些著名的商业街，可以看到国际著名商业街大都具备以下几大特点：（1）商业街历史悠久，在全球范围内具有知名度；（2）地段显赫，交通发达，人流集中；（3）多种业态有机衔接，商业与文化巧妙融合；（4）有大型零售商场，各色商品一应俱全；（5）有旅游亮点，是旅游休闲的绝佳场所；（6）城市景观有特色，街中公园芳草如茵；（7）建筑风格独特，居住条件良好；（8）街区配备多重功能、基础设施管理良好。

四、加快建设新街口国际商务商贸街区的对策和建议

结合新街口街区发展现状，针对存在的问题和不足，并借鉴国内外著名商业街区的成功经验，对加快新街口国际商务商贸街区建设提出以下建议：

1.坚持高品位引领，进一步完善新街口商务商贸街区的整体规划和城市设计

(1)注重整体性和关联性的衔接。依托街区现有发展基础，认真梳理商务商贸肌理，综合考虑区划调整后街区的总体定位，考虑在全市所处的中心位置以及所应承担的功能，考虑0.37平方公里核心区范围与4.5平方公里街区的整体打造与有效衔接，积极引进国内外先进规划理念，委托国际知名机构高标准规划设计。在做好总体规划的基础上，细化具体功能区的内涵、实现路径，并且坚持规划的刚性要求，加强规划的有效实施，切实按照政府引导、市场化运作原则，有计划、有步骤、渐进式推进国际化商务商贸快速有序发展。同时，要通过有关渠道，建议市级层面对大新街口地区（包括鼓楼、玄武管辖部分）作整体规划和顶层设计。

(2)注重空间布局和功能形态的融合。从空间、功能、形态融合上，做到高品位规划设计。在空中，设计空中连廊连通新建与已建商业建筑；在地面，规划具有亲和力的小步行环境，科学搭配绿地空间，营造更加舒适的购物环境，延长游客驻留时间；在地下，重视地下空间开发，依托地面步行街，增加地上地下转换空间，并考虑与地铁及周边商业建筑的整体贯通和资源共享。通过地下、地面、半空的连接设施，使部分商厦楼宇之间通达便捷，打造具有立体效果的商务商贸业生态圈。

(3)注重历史文脉与商脉的传承。依托街区丰富的文化资源，既要注重保留商业街的“商魂”，即其历史文化底蕴，又要使传统文化与现代商业、现代科技相结合，把街区的历史建筑、地域风貌、商业文化和人文精神有机地融入到规划中，真正提升街区品牌价值含金量和国际化水平。

2.坚持高端化发展，进一步推动商贸商务产业集聚和辐射能力提升

(1)大力推动商贸业提档升级。坚持“高雅时尚”定位，以“加减乘除”法实施商业结构调整和业态创新。“加法”：引入高端商品、时尚品牌。引导商贸企业加强与国内外品牌运营商的合作，引入更多的国内外著名品牌企业，为新街口注入更多的“国际元素”。“减法”：减少同质化、类同化。同质化趋同的百货商场要实现主题化、多元化经营，拥有独具特色的经营品位，可引进一些独有的商业品牌，尝试打造小众化的消费空间。“乘法”：放大商贸品牌效应。形成以新街口核心商圈为主体，带动周边主干道，包括融入其中的若干支马路的提档升级，形成独具特色的支马路商业，使支马路成为核心商圈人流“蓄水池”，既赢得核心商圈人气，又可及时快速分流核心商圈高度集聚的人流。加快夫子庙商圈提档升级，实现新街口商圈与夫子庙商圈融合、联动发展。“除法”：逐步淘汰缺少竞争力的可被取代的品牌、业态，从而整体提升商业结构能级。

(2)积极创新商业新模式。借助已有的商圈知名度，鼓励商家企业进行硬件升级和信息化改造，加快线上线下融合发展的商业新模式。完善扶持电子商务发展的政策及服务配套体系，培育和引进一批电子商务龙头企业，在税收减免、平台搭建、人才引进等方面给予企业扶持。可在江宁或溧水等地建设具有仓储、物流功能的后台园区，从而支撑企业前台发展，解决企业后顾之忧。加快完善“爱在新街口”电商平台建设，把商贸企业的影响力在线上放大，提升企业的核心竞争力。另外，积极培育街区商业服务品牌，比如微物流“帮拿拿”等人性化、特色化的服务，使优质服务成为街区的营销特色和商业竞争的重要手段。

(3)全面提升商务规模与品质。以建设国际化商务街区为目标，整合梳理区域载体资源，提升现有楼宇品质，进一步拓展商务发展空间，努力引进一批国内外知名的大企业、大公司、大集团总部和投融资、研发、营销中心，特别是吸引世界500强企业入驻，提高世界500强企业、跨国公司地区总部的集聚度。充分利用国际金融中心、新百南京中心等5A级办公楼宇，围绕楼宇产业定位，推动入驻企业行业集聚、优势互补，提高新街口商务服务业的国际竞争力。

3.坚持高能级转型，进一步提高金融业发展能级和创新水平

(1)加快推进现代金融服务中心建设。进一步深化全区金融业发展规划研究，加快洪武路—中山南路金融服务带的设计，大力发展金融产业及其衍生产业，推动金融产业优势资源的集聚。抓住南京建设区域金融中心的重大契机，主动对接，找准定位，巩固和提升“洪武路—中山南路金融服务带”的品牌优势，延伸金融产业链，加快太平南路黄金、珠宝、钻石产业的优化和升级，进一步增强金融业的影响力和竞争力。要积极争取市级金融业发展扶持政策，与河西金融城实现功能互补、协同发展，提升新街口金融服务业国际化水平。

(2)加快重大金融载体和重点金融楼宇建设。以资源集聚为重点，加快建设金融特色商务楼宇，打造高端金融载体，建成江苏银行、人保财险等总部楼宇，推动洪武南路ABC地块、东方国际金融中心大厦项目建设，引导弘业大厦建设金融特色载体，引导培育交规院、电线电缆厂等重点载体建设，通过增量资源拓展和存量资源置换，新建或置换一批高端商务楼宇，为国内外优质金融资源集聚提供更大的发展空间。

(3)全面提升金融服务水平。随着金融服务业竞争的加剧，倒逼金融机构提升竞争力和创新能力。要积极推动传统金融行业转型，引导金融企业尤其是银行业加快自身的技术更新和网络化建设，大力发展互联网服务，构建更加完善的银行服务体系；针对处于不同发展阶段中小企业的融资需求，加快打造小微企业金融服务创新试验区，建立多方合作服务中小企业的长效机制，更好地服务实体经济，满足企业尤其是小微企业的融资需求。

4.坚持高视野发掘，进一步彰显街区独特的文化魅力和品牌形象

(1)全面提升街区文化软实力。一是充分挖掘文化旅游资源。深入推进文化设施的功能开发和内容开发，打造具有国际吸引力的旅游精品，让广大市民和游客在历史文化古都充分享受现代商业文明。二是善打“文化牌”。以文化特色彰显街区品质，发挥演艺文化品牌效应，推动演艺文化“走出去”，增强文化影响力。

三是打造新街口地区文化产业新标志。将核心区内的书城、院线、教育培训机构结合起来，引入如“诚品书店”之类的文化企业，进一步提高街区品牌文化内涵。

(2)充分展现街区的独特魅力。为消费者创造增加愉悦感的氛围和环境，这种魅力集中表现在：一是环境魅力。营造街区清洁幽雅、商业氛围浓厚、诚信经营的休闲环境。二是功能魅力。瞄准国际一流商业街的标准，塑造商业休闲旅游功能齐备的景观性街区，从功能上满足旅游、购物游览的心理和休憩、品味街区文化的精神需求。三是细节魅力。既要明确街区整体风格与基调，又要对垃圾桶、座椅、花盆、电话亭、休闲广场等所有细节精心设计，可以选取具有秦淮特色的文化标志，如朝天宫、熙南里，或名人头像等，作为公共设施的细节标志，使新街口拥有自己独特的文化符号。既强调整体风格的一致性，同时，又要通过这种“一致性”展现出“个性”，体现出特色，树立在消费者心目中的整体形象。

(3)构筑与国际接轨的营商环境。以包容性城市为目标，培育接轨国际的营商环境。一是提高公共服务国际化水平。在硬件服务设施方面，完善停车、交通等公共服务功能，打造具有立体化、网络化的交通，使城市出行更舒适、便利。在软件服务建设方面，要塑造诚信、和谐、共赢的商业精神，以国际化标准提升公共服务整体水平。二是夯实国际化人才支撑。加大对国际化人才的引进和培育，重点引进一批服务水平高、管理理念新的现代服务业领军人才，营造适宜国际化人才生活和发展的环境。三是推动新街口品牌“走出去”。选择最佳载体和平台，借助现代科技、现代营销等多种手段，以全球视野推进国际营销，扩大新街口商务商贸街区的国际竞争力和影响力。