关于老城南改造保护的调查与思考

南京市人大代表秦淮区三组

摘要：根据南京市人大常委会《关于增强市人大代表闭会期间履职实效的若干意见》要求，秦淮区三组对老城南改造保护情况进行了专题调研，收集了老城南改造保护相关资料，实地视察了门东地区、越城天地、大报恩寺遗址公园等项目改造情况，召开了政府分管部门、有关企业及街道等十余个部门和单位参加的座谈会，安排相关负责人列席了区人大常委会主任会议，听取了区政府有关工作情况汇报，并组织代表多次开展专题交流和讨论，最终形成了如下调研报告。

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关键词 ：南京市老城南；改造建设；专题调研

一、老城南基本概况和改造保护现状

老城南是南京商业及居住最发达地区，曾为南唐都城核心区，历十朝至今，仍生生不息。它乃南京“城之心、市之源”，见证了南京城市近2500年的发展历程。是古都金陵的主要承载地，历史文化资源的主要集中地，古都特色的主要反映地。经过历届市委市政府、区委区政府的精心打造，现已形成较为完整的历史文化保护区，主要以内秦淮河流经区域为大致范围，东、西方向至外秦淮河，南至应天高架，北至建邺路、白下路、秦淮河中支（古运渎河），面积约7.29平方公里，涉及朝天宫、洪武路、双塘、夫子庙、中华门五个街道。

1.空间分布

老城南历史文化资源丰富，现有区级以上文物保护单位122处，其中国家级7处，省级34处，集聚了夫子庙、瞻园、甘熙宅第、中华门瓮城、朝天宫、江南贡院、南捕厅、大报恩寺遗址等著名人文景观，以及蒋百万故居、沈万三故居、上江考棚、胡家花园、凤凰台等一大批历史资源点，拥有金陵刻经雕版印刷技艺、秦淮灯会等非物质文化遗产81项。

2.时间轴线

老城南历史文化积淀深厚，南京每个重要历史时期都在这里留下深刻印记，形成独有的城市特色。公元前472年的周朝，越王勾践命范蠡筑城于中华门外长干里，史称“越城”，是南京2485年建城史的开端；六朝时期，晋朝时王导谢安居住在乌衣巷一带，南朝时朝天宫为总明观太学所在地，十里秦淮千年流淌，是名副其实的中国第一历史文化名河；明朝时期，在建初寺、长干寺、天禧寺地宫原址按皇家礼制重建了规模宏大的大报恩寺，修建了气势恢宏的明城墙；清朝时期，南捕厅作为南捕通判衙署曾名噪一时，清末李鸿章创建了金陵机器制造局，即现在晨光1865创意产业园的前身，开启了我国近代民族工业发展先河。

3.风貌保存

老城南地区是古都金陵总体格局、街巷肌理、各种文物遗存和历史建筑风貌保存最完好的地区。根据《南京历史文化名城保护规划》，老城南包含11 处历史地段、4处历史文化街区、6处历史风貌区、1处一般历史地段。其中，夫子庙—秦淮河风光带保持了较好的建筑风貌，延续了历史上的繁华景象；朝天宫是江南规模最大、保存最为完好的明清官式古建筑群，现为南京市博物馆；明城墙（秦淮段）、中华门瓮城是目前全国保存最为完好的古代城防工事之一；门东、门西、南捕厅等地段是最能体现市井风情、传统居住、街巷肌理和风貌格局的片区……

4.实施历程

老城南历史文化改造保护历经三个阶段。一是论证阶段。2006 年—2009年，旧城改造快速推进，但老城保护手段单一。由于过分强调改造，全面保护不够，最终明确了“整体保护、有机更新、政府主导、慎用市场”十六字保护方针。二是实施阶段。2010 年—2012 年，市政府成立城南历史文化保护与复兴指挥部，统一运作实施老城南保护复兴。按“小规模、单元式”更新原则，延续原有街巷界面、单元尺度和院落布局，并注意适应现代生活及使用功能的需要，突出了对传统街区历史风貌保护和对保留建筑的“活态”改造利用，提升老城南的整体价值。三是提升阶段。2013年3月区划调整后，两区合并，老城南历史文化资源得到充分整合。不仅打破了以前两个行政区割裂老城南整体风貌的局面，也为统一实施老城南历史文化复兴提供了可能，老城南保护与复兴进入全新阶段。

老城保护实现了四个转变：一是从旧城改造到老城保护的转变。以保护历史文化遗存为核心，最大限度地保护老城南风貌的原真性；二是从单体修缮到全面保护的转变。不仅保护文化遗存本身还要保护周围环境、风貌格局，突出历史地段保护复兴的整体性和系统性；三是从项目建设到综合利用的转变。更加注重项目文态、形态、业态的有机结合，实现文化保护、民生改善、环境提升的协调统一；四是从模式单一到有机更新的转变。避免老城保护的同质化倾向，形成具有秦淮特色的古城风貌和文化优势。

二、老城南改造保护的它山之石

1.上海新天地的成功运营

上海石库门里弄有近百年历史，最多时有9000多处建筑。随着城市的发展，很多石库门空间结构已不适合现代人居住。香港瑞安集团借助人们怀旧心理，投资上海新天地项目。利用石库门老建筑以旧整旧，外表保留其建筑群砖墙屋瓦，内部则通过引进独具特色的饭店、酒吧，度身订做出体现现代休闲生活的都市生活方式。把这片反映上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心，改变了石库门原有居住功能，赋予其商业经营功能。成功运营带来的启示：一是引入有经验、实力雄厚的社会资金，用市场化运作方式对老城区进行整体改造；二是由于老城改造投资较大，规划时要体现较强的综合性和前瞻性。比如，必要的商业定位功能，以利于各类资金的进入；三是商业运营模式要实现管理与经营分离，实现运营的可持续性。

2.苏州桐芳巷古貌焕新机

苏州古城已有2500 多年历史，它的“小桥、流水、人家”的城市风貌通过历史街区得以充分展示。但随着自然侵蚀和人为破坏，许多历史街区逐渐销蚀衰败，原桐芳巷也亦如此。改造后的桐芳巷沿用苏州传统的“方形网络、田字型”格局，构成宁静幽雅、灵活多变的空间，建筑风格古朴典雅、错落有致。目前已成为港、台等海外人士和一些高收入阶层的聚居区。成功启示主要有：一是合理的利益平衡机制，政府给予历史街区更新建设切实可行的政策支持；二是有效的多元投资机制，鼓励企业甚至个人参与历史街区的保护，多元资金的参与在很大程度上解决了政府经费的不足；三是明确分类保护机制，严格保护文物，保留和修缮相对完整的历史文化遗产，拆除与环境不符且损坏严重的建筑。

3.古巴首都哈瓦那的古城风范

古巴首都哈瓦那现有10 多万居民。原城墙内的古城散发着独特的历史魅力。其保护经验主要在于：一是编制城市总体规划，提出基础和配套服务设施建设远期发展设想。二是号召居民共同保护，专门聘请经济学家、规划师和文化顾问指导古城保护，建起“邻里工作小组”，为古城居民提供技术帮助。

三、老城南改造保护应注意的几个问题

1.注重秦淮传统历史文化元素的植入

要始终立足于发掘、彰显秦淮历史文化，反映各时代民俗民风民情。建筑是载体，传统文化是灵魂，要避免魂体不符、分离及建筑个体化、单体设计，营造环境的相互映衬，注重造“境”，而不是造“景”。历史典故、名人故居、名家踪迹、文化故事等传统历史文化，是营造情境感和时空感要素，不可或缺，要预先通盘考虑。

2.切忌复制徽派建筑

以往建成的仿古建筑大体是徽派建筑的翻版。南京是六朝古都、十代都城，自古以来建筑体系完备，风格雄健，十分重视都城气派的延续。近代建筑大师杨廷宝就是这种风格的继承者和发展者，他的设计理念中植入了传统文化精神，成为近现代建筑的楷模。我们以往的景区建设虽不乏缺乏前瞻性，但缺少古都气象，今后规划设计中值得注意。

3.设计、制作要接地气

以往设计中由于设计者对历史文化未过深过细研究，缺乏本土文化生活经验和情感，对秦淮历史文化内涵和历史上曾经的辉煌缺乏了解，所设计的作品有建筑构成的现代理念和气派，不能融入传统秦淮文化，历史气息、情境感和时空感匮乏，导致整个区域缺乏回顾性，没能把形而下的建筑载体与形而上的传统体现出来。“复建老城南”，“老”的城南韵味承载在老的建筑躯体、老的街巷肌理中。在设计构思初期应有“文化介入”，这种媒介就是秦淮文化人，特别是“老人”，避免灯下黑。

4.重视文化跟进、管理跟进

目前已建成的群落，有的是公园景点，尚未有具体管理运营项目，致使部分建筑未发挥作用。老城南复建中，应考虑文化和管理的跟进。要适时培养一批文化素质好、可塑性强的青年人才，对他们进行传统秦淮文化、历史文化专业培训，使他们成为“文化”的传承者，植入老城南地区的项目中。当前青少年缺少传统文化教育，缺少视觉体验。“数典忘祖”几成现实。老城南地区古建复兴，就是要让青少年在这里得到传统文化的熏陶，让他们将书本上和传说中的历史知识，与置身其中的情境结合起来。其关键除载体建筑外，就是文化传播者和设施，及相对应的管理者。

5.交通网线设置要科学

要最大化发挥秦淮文化历史景区景点功能，交通网络设置和构成极为重要。要连点成线、左右“逢源”，让旅客便利地到达选定景点，并能自由地移动、转点。设计上无论水上还是陆地交通应让游客有充分选择的自由。

6.加强沿河景观和绿化的互动

纵观秦淮两岸的沿河景观，除夫子庙核心景区外，大多数沿河建筑立面没有亲水性，景观性不强，更没有互动性设施。大多只重视了沿街的设计，对“秦淮”这个最能摄人情怀的水景却置若罔顾，以至于沿河两岸的景观平淡无奇；客人在船上不能与岸上表演、商业需求等多重互动，都是缺失文化传承的表现。清初文人张荣在《望江南·秦淮月》一词中，开头几句便是当年沿河岸景的描绘“江南月，第一在秦淮，沿河直从天上泻，歌声浑似碧空来，随处好擎杯”。他描写了两岸茶坊酒肆比邻，灯光闪烁，倒映河中，蜿蜒与远处天空中的星光、月光相接，状如自天上倾泻而下一般。而客人、商人的诗歌酬唱，叫卖应答声此起彼伏，浑厚高亢，由近而远，好似碧空中飘落一般，到处都是店家，都是欢乐的人群，人们随时都可举杯邀明月。新复建的设计者看到这段描写，是会有一番思索的。倘若有本土文化人的参与设计，将能产生更好的互动互补作用；忽视绿化景观。沿河两岸缺乏点睛的树，没有多少绿意。古时的秦淮烟柳是非常一景，种植一些耐活力强、树冠大的树种，与建筑相得益彰，让景点活起来会更有生气。

7.引进优质的文化项目、文化人

全国各地高层次景区都有文化艺术研究机构与文化名人入驻。文化人不一定买得起房子，但我们可以无偿提供，“有偿”使用。有了文化艺术品牌的入驻，景点就有了灵魂，名气就会不胫而走。文化的力量和驱动力是无穷的，在文化影响下，经济一定能腾飞。特别是外出旅游的人，文化艺术的诱惑力是巨大的。无论心向往之或抱着朝圣心态、探幽发徽，都能吸引他们循着历史的踪迹，来秦淮一窥究竟。

四、老城南改造保护的几点建议

1.加强组织领导

尽快成立夫子庙—老城南历史文化保护区管理委员会，明确管委会级别职权、机构职能、人员配备。加强各项目的组织协调，使管委会向上承接市级规划建设的指导思想，加强与市级建设主体之间的横向联系；向下负责监督规划实施和项目建设进展情况，配合做好项目周边配套设施建设、环境综合整治等工作，并负责项目建成后的管理与运营。应积极争取将老城南历史文化保护工程整体纳入市级项目，加大政策扶持力度，拓宽资金投入渠道。

2.完善城市规划整体设计

始终坚持规划引领，要对老城南地区进行整体谋划，统一规划、分步实施，坚持错位发展，避免功能定位同质化。要细化现有工程规划，进一步完善配套规划。项目建设要严格按规划实施，切实维护规划的严肃性和权威性。要保持老城南地区风貌完整和历史延续，对7.29平方公里的历史文化保护区域全覆盖，达到“文脉相连，水脉相通，动脉相达”效果。从文化脉络上强化区域内的统一，从水系沟通上完成内外河的连通，从交通动线上实现节点间的畅达。文化是灵魂、水系是经络、交通是骨架、项目是主体，共同构成立体的、完备的老城南历史文化保护体系。各功能片区做到游线互通、生态互融、业态互补，避免单一运作、封闭运营、片面追求就地平衡。重点把握好：一是业态错位与衔接过渡。做好升州路南北部分的协调，注重内秦淮河西五华里的过渡；内外秦淮河水系及游览线路的沟通；门东与夫子庙景区的衔接，做好箍桶巷北段的风貌过渡和长乐路交通组织，门东与夫子庙的业态错位；门西与南捕厅、仓巷的对接，注重产业的规划定位；门内与门外的协同，做好文化和业态的互补；城墙与水系的共融，把握和利用好两者的生态现状；内秦淮河与门西、胡家花园的连接，做好方案设计、景观协调。二是产业发展与民生需求。要从民生需求出发，进一步完善城市市政、防灾等配套设施，地下空间、地面水系等规划设计，应围绕旅游要素，做好住宿、餐饮、交通等配套规划，解决大型旅游客车停车难等问题。

3.科学合理地开发利用

要通过历史文化保护，进一步恢复老城肌理、挖掘历史文化、保护文物古迹、延续历史文脉、丰富区域内涵。做到历史文化保护与文化休闲旅游相结合，现代城市时尚与老城传统风貌相结合，文化发展与商业发展相结合。应邀请专家科学论证，确定合理的开发利用目标。要保护老城建筑风貌，也要注重对原住民生活方式的保护，避免短期行为对历史文化资源的破坏。要把历史文化资源的保护、利用和功能转换紧密结合起来，依托历史建筑的物质躯壳，加入现代生活的内容，注重植入旅游、商业功能，使使用价值得到延续，为旅游、文化、创意、商贸、商务等都市产业发展提供富有独特魅力的发展空间和载体。要合理安排工程进度，加强公用事业等周边基础设施建设，力争做到质量优良、效益双赢、文保达标。

4.强化法制保障的作用

严格遵守城乡规划法、文物保护法及《南京市历史文化名城保护条例》等法律法规，依法推进老城南历史文化保护工程建设。市人大常委会要对老城南历史文化保护进行专项立法，进一步用法律法规规范老城南规划、建设和管理，及历史文化资源的保护、开发和利用。

5.社会各界鼎力支持

一是加大资金投入。目前老城南板块的重点项目建设投资规模超过100亿元。这类项目涉及风貌保护、文化传承和社会公益资金回报周期长，投融资压力巨大。要借鉴国内外老城保护经验，加大公共财政投入力度。例如，福建省福州市政府投资45亿元保护修复了三坊七巷。每年安排城建资金用于老城南地区道路拓宽、绿地广场建设，降低公建配套成本。

历史文化保护项目享受市级规费减免等优惠政策。要设立城市历史文化保护专项基金，吸纳社会资金保护老城南历史文化。二是拓宽扶持途径。借鉴杭州、西安等地的做法，按“以地补文”、“以项目补保护”的思路，以土地捆绑平衡资金缺口的方式，在新区或高强度开发区域，以一定规模的土地出让金收益专项用于老城保护的资金缺口，或通过适当提高容积率、减免土地出让金等相关税费办法，增加对老城保护的投入。积极探索老城保护新思路，努力形成社会共同参与保护建设的局面。即建设—转让—经营，是BOT演变的一种运作方式，有利于减轻项目的资金压力。三是加强舆论宣传。老城保护项目涉及征收拆迁和规划建设，一直是人们关注的热点。不同的视角和对老城保护不同的认识，会产生不同的看法。其中一些片面舆论容易误导群众，给项目实施带来了阻碍。希望媒体、专家理解老城保护的复杂性；秦淮区政府要加大沟通，引导舆论为老城南历史文化保护工程建设凝聚正能量。