对当前土地储备制度的一些思考

　　摘要：土地储备制度，对政府及其土地主管部门供应、调控建设用地起到举足轻重的作用。经过多年运作，该制度已相对成熟，但在实际操作中依然存在不少问题。本文主要对目前存在的问题有针对性的提出对策。

　　关键词：土地储备制度运作现状问题对策

　　一、引言

　　土地储备，土地收购储备机构，通过采集，替代，回收利用的过程等，由分散的土地使用者的手上汇到开发商的手上，通过土地收购储备机构统一的存储库为土地征用合并后，根据城市规划，土地利用总体规划和土地利用年度计划，通过招标，拍卖和上市的其他方式有计划的储备土地进入市场，在城市土地供应和规范各类建设用地需求的管理制度［1］。笔者用多年的工作经验，以供讨论更趋于理性目前土地储备制度存在的问题及对策，以期有科学的、可行的改进。

　　二、土地储备制度运作存在的问题

　　土地储备制度当下，国内暴露出许多相关的问题，这些年来。主要表现在以下几个方面：

　　（一）相关的立法滞后

　　政府限制土地原土地使用者转让，政府仍然可以转让土地后，取钱，为什么要限制自己盘活企业土地？依据是什么？这些问题，从现有的法律法规很难找到确切的具体依据。土地管理法的政府如何建立土地储备机构行使权利获得土地的统一没有明确的基础[2]。

　　（二）政府对现有土地的垄断不强

　　相关法律法规都强调，政府垄断城市土地供应，但在实践中，许多国家的政府只有通过转让农用土地，征用等手段，新增建设用地的供应量控制。土地对城市的股票，政府不仅不能独占其供应[2]，难以被称为土地提供者。城市土地储备数量庞大的级差地租最高值快，和小政府正是在这方面的能力，价格，国有资产迅速掌握增值量小。

　　（三）土地价位确定不合理

　　不合理的土地价格，以高价收购廉价出售。（1）关于收购低价的问题。法律应给予一定的补偿失地者，但在一些地方给失地者在征地过程中的补偿很低。在农村，农民如果丧失了土地，也就失去了生存之本，没有依靠。也就可能成一个政治问题。（2）关于出让高价的问题。高地价增加政府收入，但在科学，有长期的隐患。开发商巨资获得土地后，为实理利益最大化，势必增加容积率，增加楼层，增加了租金和房价，而开发商实际上风险和操作风险融资业务在施工阶段，市场也有一定程度的环境损害，但开发商最终支付的钱由租客支付，这无疑会增加增加保持经营成本的家庭和企业的负担，只要经营成本的增加是大于的地段带来回报的机会，公司将放弃该地区入驻，从而形成聚集经济的负面影响，从而产生房地产泡沫，城市经济发展的影响。

　　（四）资金来源单一

　　储备的土地转让过程中，基本上是现金流的过程。因为在实际操作中，没有大笔资金给予支持，难以有效地发挥作用。从一些角度对城市土地储备实践，主要经营资金通过银行贷款，政府注入一笔只有在开始运行的时候作为一个资本金。这种单一的资金来源，虽然当时满足土地储备的需要，但尚未形成一个有效的融资机制，和更大的风险。特别是集中采购实施后，收购库存，如果它依赖于银行贷款，不仅难以满足资本需求，并留下大量增加银行可能会提高获取土地的利息成本，甚至将土地收入低于土地储备成本入不敷出的现象[2]。

　　三、应对措施的几点建议

　　目前我国的土地储备制度的缺陷和错误存在于制度的政策和方针上，使土地储备不能发挥其应有的功能。对于各种问题，建议从以下几方面来改善：

　　第一，规范的土地银行管理者的职能行为。土地银行的目的是规范土地市场，提高土地收益，保持在一级土地市场的政府垄断地位。扭转的政府部门的关注土地储备的现状，需要对现有的土地储备，进一步明确土地储备管理人员的具体职责所必需的制度改革，进而抑制其业务本身的行为，同时提高该国有土地储备的各种机制，如价格评估机制，市场预测机制。

　　第二，我们必须结合定性和定量的分析，科学地制定土地储备。土地储备必须定义一个合理储备，确保土地可以继续发展，避免土地储备成为一个单一的土地，“仓库”，也避免了由于缺乏土地储备和储备的目标无法实现定量。目前，对土地储备的国内研究大多局限于定性分析，操作方法不明确，因此在土地储备的具体实施过程中，出现了诸多问题，难以实现土地储备的目标。因此，对现有的定性分析的基础上，通过数学模型和其它方法使最佳储备量的定量分析，对土地储备机构的土地征收程序的开发提供了重要的依据。

　　第三，我们必须增加土地储备信息透明度，供给的收购计划的发展，适当的风险分析土地收购储备操作。准确的库存信息是对市场波动和市场风险的一个显着的影响。统一土地建立一个准确的库存报告系统是重要的有效措施。其次，我们必须建立一个科学的供应计划，过程控制采集储量的不确定性控制偏差有望实现。整个城市应实施时的风险分析研究收购储备，计划收购储备，以维持土地储备贷款，社会和经济目标，实现协调，金融运行达到稳态的不确定性控制。

　　第四，我们必须建立土地储备基金的使用，多渠道融资。地价让金是土地储备资金的重要指标，政府应该从中获得的土地每年留出一定量作为土地储备基金来提高自我积累能力，增加土地基金的股本，从而建立了滚动操作，滚动发展资金的良性循环机制，使为了实现“投入产出再次进入”的良性循环，必须利用各种融资合作，以确保有足够的土地储备资金。

　　四、结束语

　　建立和完善土地储备制度，规范土地市场的健康发展，在很大的一个程度上是能提高城市政府调控土地市场的能力，基于市政府为了增加财政收入，国有企业的不断进行改革，确保土地利用规划和城市规划的实施，对城市土地利用结构优化，而且有效地保护城市郊区农地，这样的医学论文措施是一举多得的。基于市场经济发展的大背景底下，做好土地储备可持续稳定、健康地发展，仍然任重而道远。

　　参考文献

　　[1] 周振华,聂琦波,张睿，当前土地储备制度存在的问题及对策[J] 《基建优化》- 2004-03-25

　　[2] 李丽琴,刘翔，我国城市土地储备制度的几个问题[J] 《基建优化》- 2005-05-25