城市更新中的开发导向与控制策略研究

　　摘要：城市旧域改造是城市快速发展中面临的重大问题，处于城市中心区的旧城往往承担着多样化的城市功能，如何在不破坏原有的多元城市活动的基础上，满足经济发展的利益需求是此类旧城改造中的重点和难点。本文以长沙市东塘商圈城市设计项目为例，通过对旧城区改造中存在问题的分析，从开发强度、交通组织、功能提升、特色营造等方面，着重探讨如何通过城市设计策略解决旧城改造中的具体问题，使旧城改造走上良性循环的道路。 

　　关键词：城市中心区；城市更新；城市设计 

　　中图分类号：TU984.13 

　　文献标识码：B 

　　文章编号：1008-0422（2014）01-0081-03 

　　1、引言 

　　刘易斯芒福德在很早以前就提出“城市是靠记忆而存在的”，然而在城市社会与经济快速发展中，承载着城市历代记忆的旧域面临着尴尬的境地。一方面，旧域原有的设施配套、居住条件大多已不能满足现代化的发展要求，亟待更新；另一方面，旧城独特的社会资源是体现城市特色的要素，物质空间的推倒重建必然会导致无形资产的永久消失。而城市设计作为城市规划的延伸与充实，是解决旧城改造中发展与保护矛盾的重要手段，更是保证旧城物质空间环境与社会环境协调的重要方法。 

　　长沙市东塘商圈处于城市中心区，是自上世纪八十年代以来随着城市的东拓南进而逐步形成的一个较为成熟的商业中心之一，总面积约3.2平方公里。随着城市结构重组，城市外围新兴商圈不断出现，城市中心的老商圈面临新兴商圈的竞争，东塘商圈原有的商业业态越来越不能满足时代要求，商圈地位受到动摇，面临强力挑战和市场竞争。 

　　2、旧城改造中的现状及问题 

　　2.1 商业业态等级较低，老牌商圈逐渐衰落 

　　现状商业用地比重较低，以居住和教育科研用地为主，商业金融用地比例仅占5.58%。且商业档次参差不齐，严重影响商圈未来的发展方向。 

　　2.2 交通结构不合理，现状交通分割商业核心 

　　道路交通体系不完善，严重缺乏城市支路，并且人行交通不成体系，一方面交通拥堵，另一方面交通问题导致区内各区块联系较弱。韶山路与劳动路交叉口作为东塘商圈核心区受到东塘立交桥的空间分割，商业集聚力逐渐下降。 

　　2.3 城市功能混杂，地区形象缺乏特色 

　　现状背街小巷较多，缺乏现代化商业氛围；建筑质量参差不齐，商业中心区形象缺乏特色，严重阻碍商圈的形象与档次；难以改善整体商业氛围。现状绿地功能分布较为单一，尚未形成系统，市民严重缺乏公共绿地和公共活动空间。 

　　2.4 地区用地权属复杂，改造更新难度加大 

　　东塘商圈作为长沙传统商圈，其提质改造在满足市场发展的需求的同时，亦须尊重原有的历史肌理，其更新改造应采用渐进式发展模式。而现状中用地权属复杂，数个大型国有单位占地较大，给旧城改造增加难度。 

　　2.5 配套设施不足，居住环境亟待改善 

　　现状公共设施用地科研院所用地，配套的文化娱乐体育设施严重缺乏；市政基础设施也开始无法应付复杂城市功能的需求，承载力显著不足。更无法适应更大规模市场的发展需要，系统亟待优化改善。 

　　3、旧城改造的原则和目标 

　　3.1 旧城改造的原则 

　　3.1.1 合理确定发展目标，促进商圈复兴 

　　基于各类商圈的地理位置、商业特征和整体定位，选取了几个代表性的商圈与东塘商圈进行竞争力横向比较，以挖掘东塘自身的特色和优势，进一步明确商圈未来的发展方向。应在现有商业和第三产业基础上，整合用地、优质教育、社区资源，承接市级中心区的功能外溢和市场差异化需求。 

　　3.1.2 发掘独特资源，走差异化发展道路 

　　旧城原有功能是未来改造的基础，更是体现地区文化丰富性与多样性的所在。东塘商圈原有城市功能是多元复合化的，既有商业、商务，又有居住、娱乐，因此应依托传统商圈和老牌社区，寻求差异化复合型发展以提升复兴。 

　　3.1.3 以具体问题为导向，激发旧城活力 

　　从城市需求出发，以促进城市社会和经济发展为宗旨，根据影响商圈发展的几个核心问题，从交通组织、开发力度、功能提升、特色营造等几个方面，提出有针对性的城市设计策略，通过物质空间改善提升居民生活质量，激发旧城活力。 

　　3.2 改造目标 

　　将东塘商圈打造成为以商业商务、居住和文化娱乐功能为核心的复合型城市副中心。强调差异化发展，强调生态环境品质和成熟生活配套。突出适应时代需求的多样化综合性体验式商业模式，打造集百货、超市、餐饮、休闲、娱乐等功能于一体的一站式购物娱乐中心。 

　　4、旧城改造的城市设计策略 

　　4.1 容量评估策略：明确更新的对象，合理预测建设规模