地铁沿线物业综合开发利用探析——以成都市青羊区为例

王国安 宋 冲

（成都理工大学旅游与城乡规划学院 四川 成都 ６１００５９）

摘 要：地铁沿线物业作为城市发展的重要载体和基础，有利于促进地铁站点周围经济活动集聚，引导城市土地集约利用，优化城市功能空间布局，提升城市空间价值，对促进城市地面和地下商贸零售业发展、商业网点布局、商业业态和物态等发展方式的转变具有十分重要的作用。

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关键词 ：地铁沿线物业；综合开发利用；城市空间

中图分类号：U239.5 文献标识码：Ａ

ｄｏｉ：１０．３９６９／ｊ．ｉｓｓｎ．１６６５－２２７２．２０１5．04．０27

当前，成都市青羊区对地铁商业发展的一般特点和规律的把握依然存在很大的局限性，而地铁沿线的区县纷纷对地铁商业发展进行着探索和研究，谁能对地铁经济发展的认识更深、把握更透，谁就有可能在今后的发展中获得更大的地铁商业经济效应。

１ 地铁沿线物业综合开发利用对青羊区的现实重要性

１．１ 有利于改善功能单一的瓶颈制约，切实增强站点服务功能

城市轨道交通独立的、随机的开发，往往会出现多个站点沿线开发的重复建设和土地开发功能配套的欠缺，弱化了城市的综合功能，使得地铁交通服务仅向市民提供单纯的运输功能，却难以满足人们对商务、住宅、娱乐、休闲等城市生活的多样性需求。而通过对地铁沿线物业综合开发利用，将城市原有的独立功能单元，如生活起居、休闲娱乐、商务办公等，联合成统一的整体，有利于强化商业中心、集中办公区域、改善居住环境、缩短交通时间，促进城市功能和沿线物业价值提升。

１．２ 有利于避免城市空间资源浪费，集约高效利用有限资源

城市轨道交通建设与沿线物业衔接不到位、各自为政，将会导致未来沿线物业发展中暴露出各种缺陷，如地铁上盖物业、站点地下空间和周边土地无法得到充分利用、开发强度不足、站点沿线空间资源浪费等问题。而通过对地铁沿线物业综合开发利用，倡导集约化的土地利用模式，不仅体现在对站点周边进行高容积率的开发，更体现在站点各层空间的高效利用，有利于在有限的城市空间中实现各种社会活动的聚集，提高物业的使用效率，避免城市空间资源的浪费。

１．３ 有利于克服客流人流不足，有效激发区域经济活力

沿线土地开发和功能布局直接影响了地铁站点的客流量，如果站点沿线区域的地块规划忽视了沿线物业布局对客流量的培育作用，将会导致站点客流不足，影响城市轨道交通的可持续运营。而通过对地铁沿线物业综合开发利用，实现物业开发和地铁交通的有效结合，不仅满足了乘客和市民在居住、购物、娱乐、办公等各方面的多种需求，而且乘客在换乘时也可以享受到日常生活的便捷服务。统计数据表明，地铁沿线物业的集中、高强度开发，更加有助于吸引更多的市民在沿线区域进行各种活动，推动沿线物业的发展和站点附近的经济繁荣。

２ 青羊区提升地铁沿线物业商业价值的发展方向

当前，成都地铁建设带来了“地铁经济”这一新的经济形态，已逐渐步入了以地铁交通引导的高密度、珠链状的“放射轴线”发展的新阶段，青羊区要借助地铁自身的核心枢纽功能及各种优势，坚持以定位品牌化、业态现代化、经营连锁化、管理网络化为基本取向，不断提升发展地铁沿线物业的商业价值。

２．１ 定位品牌化

即通过引进国内外知名度较高的商家和企业，不断提升地铁沿线物业形象，有效缩短物业使用者的决策过程， 增强站点周边经济品牌集聚力，着力打造“城西商务走廊”。

２．２ 业态现代化

即通过提升沿线物业业态功能，延伸和集聚商业物业价值链条，引导消费需求和消费习惯，实现物业业态组合的现代化。

２．３ 经营连锁化

即依托地铁沿线站点之间人流和消费文化的相互连接，充分利用消费者对地铁沿线物业连锁经营商家的认知度，把地铁交通沿线物业独立的经营活动组合成整体的连锁化经营，实现规模效益和规模优势。

２．４ 管理网络化

即经营管理理念和策略上的网络化，通过统一地铁沿线物业的规划和管理，引导站点沿线商业物业“错位竞争”，促进各商业物业之间的资源互补、功能侧重和特色优势，实现物业经营管理价值的最大化。

３ 对青羊区地铁沿线物业综合开发利用的意见与建议

２０１２年底，成都地铁２号线建成运营，地铁１、２号线形成了十字形的基本骨架，对中心城区主导产业发展产生实质性的影响。青羊区只有超前谋划加快地铁沿线物业综合开发利用的具体措施，才能使青羊在全市地铁经济发展热潮中抢占先机。

３．１ 高度重视沿线土地的综合开发利用

地铁沿线物业普遍具有交通便利、附近人流密集的特点，应采取混合开发来充分利用并满足多样性的消费需求，站点沿线要将住宅、商务办公、商业等多种类型物业相互组合，着力规划建设一批统筹利用地面、地下空间的城市综合体和高端楼宇，推动形成一个自城市核心向西呈扇面展开的城西商务走廊。例如，商业物业地下几层规划为商场、酒吧、仓库、机房等，地上１-３层规划为大型商场、饭店、银行等，３层以上规划为商务会所、办公场所、酒店、住宅等。

３．２ 高度重视沿线物业与地铁交通的一体化发展

要发展“立体地铁商业”，将上盖物业、站点地下商业街、地下停车场以及站厅层各类服务设施结合起来并进行立体规划和开发，通过合理规划、招大引强，将各类地面区域商业服务功能延伸至地下，形成地上和地下连贯一体、规模集聚、综合集约的商业商务服务体系，开发建设各大类型的百货中心、地下超市、餐饮娱乐场所等地铁商业区。

３．３ 高度重视沿线商业物业开发的类型组合，不断提升商业利用价值

地铁沿线商业物业因其得天独厚的交通地理位置倍受商家青睐，恰当的商业类型及其组合，不仅使商业企业在微利时代能够获得丰厚利润，而且还可以赢得持久的竞争优势。一是对沿线物业经营的商业模式进行规划，合理判断商圈的影响范围，对沿线物业经营的业态进行准确、科学的定位；二是全方位考虑地铁沿线物业因所处的环境、区位等不同，培育“差异化”的商业运营模式，合理布置商业业态、业种、业制；三是加快区域产业结构调整，依托地铁站点充分带动旧有商业向地铁周边聚集形成商业集聚点，推动主导产业围绕地铁集聚发展，形成地铁经济发展新格局。

３．４ 高度重视政策引导，强化政府服务要素保障

进一步建立健全工作保障机制，成立地铁经济建设协调小组，明确责任领导和责任部门，积极研究加快推动地铁沿线物业综合开发利用的方式方法，制定并完善地铁经济发展专项规划，开展招商引资、产业发展、土地供给、规划建设、交通支撑等方面的政策研究和布局规划，建设同步研究解决问题的政务服务，予以最大限度地服务支持。同时，要持续强化政策支持引导，鼓励各类社会资本通过合资、合作、联营、特许经营等方式，加大对“地铁经济”涉及的重点行业、重点企业、重点领域及关键环节的扶持，大力支持先导性、成长性产业发展和基础性、龙头性重点项目建设，积极选定地铁周边重大项目进行招商和促建，力求引导青羊城市空间形态的合理发展，促进地铁沿线土地及物业资源的集约化利用，不断拓展城市发展空间。

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参考文献

１ 唐·汉森（Ｄｏｎ Ｒ．Ｈａｎｓｅｎ），玛丽安·莫文（Ｍａｒｙａｎｎｅ Ｍ．Ｍｏｗｅｎ）．王光远译．管理会计［Ｍ］．北京：北京大学出版社，２００４

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３ 周建非．香港地铁建设物业开发模式简介［Ｊ］．地下工程与隧道，２００３（３）

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５ 秦云，董丕灵，俞明建．城市轨道交通线路规划与城市空间综合开发利用的思考［Ｊ］．城市轨道交通研究，２００６（３）

（责任编辑 何 丽）