社区物业管理问题浅析——以赤峰社区为例

战秋莲

（赤峰学院 政法学院，内蒙古 赤峰 024000）

摘 要：随着我国大量法规的不断修改完善，我国法律体系日趋完备，人们的法律意识也在日益增强。与城市人们日常生活息息相关的无外乎是自己每天都要生活的家园——自己所在的社区，它包括社区的环境卫生、绿化、共用部分的使用、私有部分的维护修善等，这些问题的来源无外乎是物业管理，而我国目前的物业管理是以物业管理区域为基础划分的，加上新旧物业的混合存在，人们对社区居委会职能的误认，导致物业纠纷日益增多，也加大了社区居委会的工作。笔者通过对赤峰市社区和居民的走访，了解到了赤峰社区物业管理存在的一些问题，从而提出几方面的解决措施。

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关键词 ：物业管理区域；业主管理委员会；居民委员会

中图分类号：F293.2　　文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2015）05-0085-02

本文是赤峰学院第二届（2014年8月—2015年8月）科技特派员用稿

一、赤峰社区物业管理存在的问题

赤峰地区随着旧居民小区住宅修善需求的增加、设施设备的老化，人们对环境卫生要求的提高，物业管理问题也随之增加。面对较难解决的物业纠纷，赤峰的物业问题存在其自己的特点。

（一）物业管理区域划分不明

所谓物业管理区域是指由物业所在地房地产主管部门在街道办事处和居民委员会的配合下，根据当地实际情况划定的并由一个物业管理企业实施统一物业管理的居住区域。一个物业管理区的划分需要考虑居住物业之间的基础配套设施，物业管理区域的规模、居民委员会的设立范围、是否宜于统一整治封闭成一个区域的物业等诸多因素。而目前赤峰地区物业管理区域的划分存在着不明确，或者说自从物业管理法规实施以来没进行过统一的物业管理区域的划分，从而导致一个居民委员会管理若干个物业管理区域，而一个物业管理区域有的由几个物业管理企业共同管理，这与国家最初设立物业管理区域的初衷相违背。这一现象的出现导致了物业管理难度加大，居民权力难于维护的局面。如赤峰市松山区松洲街道办事处富贵园社区居民委员会其所管辖区并没有进行过物业管理区域的划分，只是确定其所管辖的区域范围，此范围的一个物业管理区域有三个物业管理企业在实施物业管理，每个物业管理企业所辖物业均是独立存在封闭式的一个居住小区，且其管辖街区还存在互不相邻的情形。从这一现象我们可以发现，有关机关和人士把居住小区和一个物业管理区域混淆了，从而导致物业管理区域划分的不明确，一个物业管理区域出现了几个业主管理委员会，各自为政，物业管理存在较大的问题，物业纠纷也日益增多。

（二）物业管理区域内新旧物业交错存在

随着近几年房地产行业开发的风起，赤峰地区许多社区居民委员会所在辖区出现了新旧物业交错存在的现象。旧小区由于建成年代久远，当时物业法律规范不完善，建成时物业的大修基金要么没缴，要么缴纳后没有存放指定账户或挪作他用，现在业主的物业出现需要维修情况，但却无可用的维修基金。道路崎岖不平，设施设备老化不堪重负，居民的生活苦不堪言，而且许多旧小区居住的是老年人，经济条件不好，收入较少，维修费用收不上来，出现物业管理维修不到位的情况，最终造成恶性循环，物业纠纷越来越多。而新建成的小区居民情况良好，入住的业主多为年轻人，或经济条件较好的住户，新小区建成时既有物业公司接手管理，服务较好，相对于旧小区而言，在现有法规较为完善的情况下，大修基金有统一专门账户管理，专款专用，物业纠纷相对较少。这时所在辖区居民委员会会面对很多不同层次的物业纠纷问题，加大了工作和管理难度。

（三）居民缺乏法律知识，解决问题方法不当

每个社区居民委员会面对不同文化水平，不同年龄、不同经济条件、不同素质的居民，而物业问题又是同每一个人都息息相关的问题，不同的人群有不同的需求，导致出现不同种类的物业纠纷。现在多数居民对物业管理法律知识缺乏，不知如何正确维权，有些人甚至不知道自己在物业管理中享有哪些权利，承担怎样的义务，以及如何通过业主委员会进行维权。所以多数人在遇到物业纠纷时，通过拒不缴纳物业费来提出抗议，从而导致物业公司的服务质量下降，加剧了问题的恶性循环，但当物业服务企业通过诉讼途径解决此类纠纷时，居民往往会败诉。这时居民发现通过拒交物业费而不能解决问题时，往往就会求助居委会。居委会居间调解后，部分居民又拒不履行约定，让居民委员会也会倍感无力，尤其是那些旧小区问题多，没有物业管理企业愿意接手，从而居民委员工作难于进行下去。居民的问题也就不可能解决。

（四）社区居民委员会工作人员缺乏相关知识

根据现行法律规定，一个新建小区业主委员会的组成，旧小区业主委员会的改选，物业公司的入住，都离不开居民委员会。随着时间的推移，物业纠纷的增多，许多居民在物业问题上首先考虑到的就是要到居民委员会反应问题，而一部分物业公司在进驻一个物业小区从事物业管理时，也离不开居民委员会。但由于居民委员会的工作人员缺乏相关的法律知识，在这期间的工作有时会出现失误，使得居民委员会成为矛盾的焦点，加大了社区工作的难度，也导致简单的物业纠纷解决不及时。

二、解决赤峰社区物业管理存在的问题的措施

面对纷杂的物业纠纷和赤峰地区物业管理存在的问题，我们应找出正确的方法和措施来杜绝这一现象。

（一）明确物业管理区域的划分

物业纠纷问题不是小问题，因为它关系着每个人的生活，明确一个物业管理区域，它便于业主组建业主管理委员会，由业主委员会自主管理业主，自主选择物业公司，减少居民委员会的工作量；明确物业管理区域，便于居住区实施统一管理，作为一个相对封闭管理的物业管理区域，有利改善城市居民的居住环境。这样就要求赤峰市、县房地产管理部门在街道办事处和居民委员会的配合下，根据实际情况划分物业管理区域。根据我国相关法律规定，划分一个物业管理区域要考虑一些相关因素，如是否为相对完整的居民区或组团；一个物业管理区域的规模应界定在3-10万平方米；是否处于一个街区，位置要互相靠近；基础设施、公共配套设施是否相关；是否与居民委员会的设定范围一致；新设立的居住区域或组团是否按城市详细规划属于一个物业管理区域。明确了物业管理区域的划分，会减少居民委员的工作难度，对物业纠纷找出统一有效的解决办法，维护居民的合法权益。

（二）新旧物业区别对待

上面我们介绍新物业区域的设立，由于现有法律相对完善，管理到位，物业纠纷相对较少，而旧小区遗留问题较多，这样就要求对新旧物业小区区别对待。对待旧小区政府相应主管机关应主动介入，而不能单独由居民委员会去解决问题，因为居民委员会的行为不具有强制执行力，会导致工作做了许多却不见成效，矛盾仍不能缓解。政府主管机关介入旧小区的管理，首先要解决历史遗留问题，对于没有缴纳大修基金的小区，政府要定收费标准，统一收缴，纳入专门账户，对于无力承担此项费用的孤寡老人，可以允许其向相应机构寻求救济，由国家单独划拨费用进行救助；对于业主已缴纳大修基金的旧物业小区，如果大修基金被挪作他用或没存入指定账户的，政府机关亦应主动介入，查找大修基金流向，对相关人员追究相应的法律责任，保证大修基金的正常启动，从而维护广大业主的利益，减少纠纷发生。解决历史遗留问题后，新旧小区重新归入一个物业管理区域，进行统一集中管理。

（三）对社区居民进行普法宣传，正确维权

随着社会的不断进步，人们的法律意识也在不断增强，但人们对物业管理法规相对了解较少，所以要求居民委员会要对广大社区居民进行物业管理法规的普及教育，定期进行宣传，必要时可以安排专题讲座，而不是像现在这样，当业主认为物业公司服务不到位时，以拒交物业费来对抗，我们知道物业公司物业服务不到位针对不同业主，反映出的问题不一样，有的是维修不及时，有的是卫生打扫不及时，有的是公用照明存在问题等等。所以统一用一个标准来衡量物业公司服务，拒交物业费是不正确的，且拒交物业费往往会造成恶性循环，越拒交，服务越不到位，服务越不到位越拒交，最后会在业主和物业公司之间造成死结，导致物业服务陷于瘫痪，有时甚至会出现流血事件，后续物业公司也不敢入驻，业主的生活严重受到影响。也有时是个别业主影响整个物业区域的业主。所以，居民委员会可组织居民学习相关的物业管理法规，遇到物业问题时，通过合理取证、举证，通过诉讼途径解决物业纠纷，让物业公司提高其服务水平，使得业主合法权益最大化。

（四）社区居民委员会吸纳相关专业人员

目前我国存在社区居民委员会工作人员缺乏的状况，工作人员少且多数工作人员都不掌握相关法律知识，针对日益增多的物业纠纷，居委会工作量加大，甚至有些居民连安装空调出问题都来居委会进行投诉，所以目前社区居民委员会应吸纳有相关法律知识的专业人员，这样能更大限度减少居委会的工作难度，也能最大限度为所在辖区居民服务，提供法律知识咨询，帮助广大业主维权。

城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生，随着物业管理企业飞速增加，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。而社区物业管理又是一个相对难以解决的复杂问题，它和人们的生活息息相关，应引起政府和社会各界人士的重视，共同寻求解决之路，增进社会的和谐稳定。

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参考文献：

〔1〕物业管理条例.

〔2〕内蒙古自治区建设厅关于城镇居住物业管理区域划分办法（试行）.

〔3〕业主大会和业主委员会指导规则.

〔4〕内蒙古自治区物业管理条例.

（责任编辑 徐阳）