关于武汉市徐东商圈发展现状的调查研究

一、基本概况

徐东商圈位于长江二桥徐东区域，近年来已跃升为武汉五大商圈之一，商业基础雄厚，区位优势明显，发展后劲充足，拥有销品茂、欧亚达、福客茂、新世界百货等大型零售卖场，以及华电、省电、湖北能源、光明万丽等电力、金融、证券、酒店类企业1000余家。商圈周围交通发达，十分钟内即达汉口、青山、洪山等地区；商圈内高端住宅林立，拥有近80万人口，辐射人口近200万。目前，徐东商圈已经形成了企业总部、金融服务、商贸流通、家具建材、生活休闲等业态，商圈日平均人流量110万，日平均车流量130万，“大徐东”的概念深入人心。

二、发展现状

1.商业形态成熟化

徐东商圈经过十几年的积蓄和发展，已经成为武汉商业形态最集中、最多样化的商圈之一，涵盖大型百货、购物中心、专业卖场、大型超市、星级酒店及临街店铺等多种业态形式，商业气息浓厚。

⑴大型百货。新世界百货（3.2 万方）、中商百货(2 万方)、徐东平价（2.4 万方）等区域影响力较大的百货商场。

⑵购物中心。销品茂（11万方）、福客茂（3.7万方）、凯旋门购物广场及即将完工的华中首创生态剧场式购物中心—群星城（10万方）。

⑶专业卖场。欧亚达国际家具博览中心（8万方）、工贸家电及徐东古玩城（2万方）。

⑷大型超市。沃尔玛、麦德龙、新一佳、中百仓储等。

⑸其他。光明万丽酒店（五星级）、华天大酒店（五星级）、金逸影城、银星菲林国际影城、万达影城、欢乐空间KTV、火车头体育馆、肯德基、麦当劳、必胜客等。

2.总部经济高端化

由于地理环境优越，商圈人流繁华，沿徐东大街一带成长起来的总部经济已经呈现出高端发展趋势。目前区域类已拥有华电大厦、省电大厦、中铁科工大厦、湖北能源大厦等企业总部大楼，福星惠誉国际城、中力企业大厦、水岸国际等高端写字楼，以及在建的绿地国际金融城、汇通工贸总部大厦、江尚天地、菩提金国际金融中心等国际5A甲级写字楼。随着滨江文化商务区的建设不断推进，未来的徐东将会是高端商业和大型总部经济的聚集地。

3.高端住宅聚集化

徐东商圈地处武昌、青山、汉口、洪山等区域交界之处，辐射沙湖、毗邻东湖，区域内高端楼盘林立，目前已有华电社区、省电社区、省直公务员小区、水岸星城、水岸国际、都市经典、国际城、世纪花园等高端小区40多个，另有东原时光道、江尚天地、都市经典二期、航天首府等20多个在建项目。目前商圈3公里范围内居住着80万人，辐射人口达200万，中高层消费群体比例达50%，整体具有较强购买力。

4.休闲购物一体化

徐东商圈除拥有大型购物中心、百货及商业办公楼宇之外，还具备大量娱乐休闲设施。餐饮方面，实现高中低端消费群全覆盖，并有沙湖路饮食一条街等特色餐饮聚集地；运动健身方面，有火车头体育馆、空中健身会所等；娱乐方面，有法老王国际会所、罗马之夜国际俱乐部、欢乐空间KTV、百乐天KTV等；休闲方面，有武汉最大的城中湖公园沙湖公园、全国最大的城中湖东（部分区域）湖、独处幽静的公园四美塘等。至此，徐东商圈已基本能解决各类人群在衣、食、住、行、乐等方面的需求，形成休闲购物一体化的商业模式。

三、竞争优势

1.区位优势明显

徐东商圈地处武汉三镇核心区域，位于武汉内环线主干道，是长江二桥和长江隧道的出入口所在地。商圈核心区域位于友谊大道和徐东大街交汇区域，以徐东大街、友谊大道为主轴向四周辐射，并经由中北路连接中南商圈。友谊大道南接中山大道，北抵武钢集团，是武昌的经济大动脉之一，同时也是连接武昌、青山、洪山的主干道，能够为徐东商圈带来源源不断的人流。徐东大街往东直通东湖，往西直达长江二桥，是连接武昌和汉口的主通道之一。商圈30分钟车程内居住着武汉市50%的人口，其辐射范围南至司门口、中南商圈，北至整个青山区，拥有武钢、中电、华电等大量消费人群。

2.区域交通便捷

徐东商圈位于武汉、武昌、汉口三大火车站的中心区域，已经建成的地铁2、4号线经过商圈次核心区域，正在建设的地铁7、8号线以及规划中的5号线将全部经过商圈核心区域，加之商圈内有公交线路40余条，能够通达武汉三镇，基本形成了30分钟遍达武汉主城区、1小时内遍达武汉城市圈的交通出行格局。

3.商业形态多样

纵观武汉各大商圈，武广商圈依靠江汉路步行街带来巨大人流量以维持自身繁荣发展，光谷商圈依靠光谷步行街和周边强大高校资源日益发展壮大，中南商圈则以中商集团中商广场和武商集团亚贸广场为核心，主打高端百货业，主体业态较为单一，因此在地铁2号线开通后，该商圈受到了明显冲击。尽管徐东商圈同样缺乏步行街强大人流带动，但因其商业形态多样，对周边人群吸附力强，依然能够保持快速发展。

目前徐东商圈已形成高端百货、大型购物中心、专业家具建材卖场、特色街区、大型超市、沿街铺面等多种商业形态，即将开业的华中首创生态剧场式购物中心群星城，以及规划中集高档商业、写字楼、酒店、居住、休闲、旅游等业态于一体的万吨冷库城市综合体项目，将进一步强化商圈发展的自我“造血”功能。

四、存在不足

1.周边环境和配套设施不完善

⑴配套交通有待优化。虽然商圈内主干道交通发达，但是高峰时期拥堵现象依然严重，特别是在徐东大街和友谊大道相交的十字路口区域，上下班期间车行尤为缓慢。此外，商圈微循环道路明显欠缺，微循环道路破损以及占道经营、占道停车现象较为严重，容易形成交通“肠梗阻”，给车辆出入商圈造成不便。

⑵周边环境不够美观。由于商圈区域内部分路段沿线房屋划入拆迁范围，道路和房屋陈旧，脏乱差现象突出，加之流动摊贩带来生活餐饮垃圾，严重影响了商圈的整体形象。

⑶配套公共设施不足。凉亭、垃圾桶、休闲椅等配套设施数量不足，大型休闲乐园和游乐场所欠缺开发等，使得消费体验不够完美。

2.商业特色和商圈人气不理想

一方面，徐东片区的城中村改造工程不断推进，大量居民外迁，其中相当一部分居民因限于还建房建设进度暂时无法回迁，导致周边居住人群大幅减少；另一方面，商圈特色尚不鲜明，对远离商圈辐射范围的人群无法形成足够的吸引力，导致商圈人气尚不理想。

3.整体运作和经营模式不创新

徐东商圈缺乏整体运作规划，个体经营模式单一、缺乏创新，同时绝大多数商户的全过程服务意识不强，仅靠商品自身品牌效应吸引客源。

4.整体规划和商圈定位不明晰

徐东商圈横跨武昌、洪山两大行政区域，行政协调和政策扶持存在一定差异性，其中徐东大街洪山区域主要以总部经济大楼建设为主，而徐东大街武昌区域则主要以写字楼和商业购物中心为主。此外，由于徐东商圈核心区域并未进入滨江文化商务区战略范围之内，其发展主要依靠自身地理和区位优势，在市场机制的作用下野蛮生长，商圈定位模糊不清，整体特色不明显。

5.零售百货和商业街区不连续

徐东商圈以徐东大街和友谊大道为主线向四周辐射，辐射范围内零售百货和商业网点星罗棋布，但多为分段式分布，例如近年来发展迅猛、但与商圈核心区域无明显商业街区连接的岳家嘴片区等，使得商圈发展不均衡、不连贯。

6.周边生态环境优势未利用

徐东商圈周边风景名胜尤多，其中东湖作为全国最大的城中湖，有稳定的客流量；沙湖公园作为全市最大的城中湖湿地公园，拥有良好人文地理环境；四美塘毗邻长江，地处幽静。商圈的消费者和以上区域的旅游者可互相转换休闲方式，如消费者可在购物之余前往公园娱乐休憩，但由于地理阻隔，东湖、沙湖公园和四美塘公园与商圈核心区域未能实现很好对接，使得周边生态环境优势未能充分利用。

五、相关建议

1.完善周边环境和配套设施

⑴完善商圈交通。加大主干道交通疏导，强化上下班时期拥堵路段的交通指挥和车辆引导，对车辆进出商圈区域设置合理指示牌；加大商圈区域内微循环道路建设力度，重点清理宏祥路、宏茂巷、团结路、团结新村路等路段破损路面情况并进行路面美化，尽快启动沙湖环湖路与徐东大街的对接工作，保障沙湖周边交通畅通。

⑵完善周边环境。重点整治友谊大道、徐东大街等主干道，以及沙湖路、宏昌路、宏祥路等微循环道路的占道经营、占道停车及脏乱差现象，确保责任到人、定期检查、整治效果及时公布。同时加强对微循环道路的灯光照明和景观装饰，如设置特色盆景或文化雕塑，增添商圈人文气息。

⑶完善配套设施。在商圈沿途添置休息凳、垃圾桶、自动贩售机等，同时加大急救医疗服务点、停车点等指示牌和商圈布局图的分布密度，为消费者提供精细化服务。

2.凸显商圈特色及其差异化

⑴挖掘现有商业体及街区特色。引进一些特色小众品牌和行业领军企业门店，进一步提升销品茂、福客茂的整体运营水平；以欧亚达家居和居然之家为引领，打造徐东家居建材特色市场；鼓励徐东古玩城升级改造，进一步扩大经营面积和影响力；支持沙湖路餐饮一条街建设，引导其提升饮食特色、消费环境和服务水平。

⑵加快推进规划或建设中的特色商业体项目。加快群星城及东原锦悦配套儿童主题特色街区等项目建设，丰富徐东商圈业态；着力推进万吨冷库城市综合体的招商引资工作，促使这一集高档商业、写字楼、酒店、居住、休闲、旅游等功能于一体的高端城市综合体项目尽快落成；完善绿地国际金融城环境配套，助力提升徐东商圈消费吞吐量。

⑶积极谋划一批新的特色街区。如将沙湖公园打造为雅文化聚集地，吸引文学爱好者、艺术家等定期在此聚会研讨；引进类如车库咖啡、3W咖啡等主打草根创业者交流平台的创意类商业主题，扩大稳定型消费群体种类；建立电子商务聚集地，弥补徐东商圈业务空白等。

3.创新整体运作和经营模式

一方面鼓励各商家加强合作，跨越商业形态，开展以节庆为主题的大数据库营销活动，活跃商圈氛围，实现共同发展，同时针对客户消费习惯建立档案，定期了解客户需求、获取反馈，实现深度情感沟通，培养稳定客源；另一方面引导商家充分利用微信、微博、团购网站等多种营销载体，如将产品优惠信息以手机短信的形式发送给路过此地的潜在客户，从而突破地域限制，吸引传统经营模式难以触及的客户群前来消费。

4.加强整体规划和区域定位

⑴加强与洪山区的协调合作。洪山以总部经济建设为主，武昌则主打商业购物中心和写字楼，鉴于徐东商圈处于纽带地位，两区应加强协调合作，实现在商圈招商引资、城市管理等方面的优势互补，同时严格控制徐东大街沿街地块住宅开发，合理布局商业形态。

⑵加快与滨江文化商务区的融合发展。徐东商圈部分区域位于滨江文化商务区范围，在谋划其发展定位时，应注重与滨江文化商务区的对接，提供相适应的购物休闲和生活娱乐配套，从而借力我区“三区融合，两翼展飞”发展战略，带动商圈整体提档升级。

⑶加速商圈沿片旧城改造。针对团结路与宏祥路沿线房屋破旧、年久失修的问题，加快推动这一片区的旧城改造工程，并将该片区域两家危险因素较高的公司（占地面积17亩的武汉汉石石油运输有限公司和占地面积30亩的武煤百江燃气有限公司）协调搬出商圈中心地带。同时，稳步推进岳家嘴渍水区改造，减小季节性水淹的发生频率和负面影响，焕新商圈形象。

⑷加力打造生态商圈。通过建设绿色健身道，将周边东湖等室内风景区和沙湖、四美塘等城市公园与徐东商圈进行无缝对接，同时推出购物送门票等活动，紧密商圈与周边风景名胜的互动，赋予商业人文内涵和自然触感，丰富消费体验。

（作者单位：徐家棚街经济发展部）