2014宜理性谨慎看待楼市

苏东

五一假期中，一篇《毛大庆：全国房地产将下行搞不懂北京楼市》的文章引发市场热议，5月5日，万科公司不得不以总裁郁亮名义紧急对外表明态度，否认全面看空内地楼市，并称毛大庆言论是在警示楼市可能存在的风险，以便加以防范。而紧接着，包括野村、瑞银、瑞信、摩根士丹利等在内的外资大行，纷纷加入唱空中国楼市的行列。舆论节节看跌，市场暗流汹涌，那么，究竟该如何看清目前的房地产行业形势？

■中国的房价会大跌吗？

包括卖房者、买房者、持有住房的人都在询问，中国的房价真的进入到一个拐点了吗？未来是不是如一些言论所宣称的那样，泡沫破灭，从此进入到漫长的下行通道？所有人都想知道这一答案。

此前，支持房价上涨的言论一直宣称，中国稳步推进的城市化进程是提供房价上涨的根本动力。

但是，如今有人开始宣称，中国的城市化其实已经进入尾声。因为他们注意到，目前中国的年轻人已经大部分在城市里就业，农村留下的都是些老弱人员。如果以就业为标准，而不以户籍为标准，那么中国的城市化进程已经基本结束。

似乎是为了支持上述言论，在传统的楼市销售旺季“5·1黄金周”期间，楼市的成交惨淡，包括北京、上海等很多城市都因为商品住宅库存远超今年一季度以来的销售，而引发市场的担忧。整个一季度，除了少数城市外，多数一二三线城市成交量都大幅下滑，各地政府救市的声音不断。

近日，又有消息指出，山东某个县的公务员甚至被摊派卖房，要求在2014年必须介绍自己的亲戚或朋友，至少在县城内购买两套新建商品房，否则可能被罚款或停发工资。

在这种情况下，野村证券经济学家团队日前发布报告称，中国房产市场“可能出现重大修正风险”，房地产泡沫即将破灭。野村证券称，中国房地产调整已经开始。大规模的住房供应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡。“问题已经不是房地产市场是否会出现调整，而是这个调整会有多严重。”野村证券同时指出，政府在应对相关问题上没有太多的回旋余地。

■人口迁移是房价背后推手

不过，无论是一味宣称房价将会暴涨还是暴跌，其分析方法都有一个根本问题，就是将全国的情况全部一概而论了，而事实上，中国地域如此之大，各个地方的情况，特别是住房的情况完全不相同。

总体而言，全国各地按房价看可分为三类。一类是房价畸高的城市，一类是房价高的城市，—类是房价较平的城市。 早在2010年，我就指出，中国房价高的城市其实并不占多数。大多数内地的地级市，还有各县城，房价其实都不算高。一个例子足以说明，在这些地方，凡是属小户型的房子就很难销售得出去，说明当地的人们早已经过了基本住房需求的阶段，而都进入到改善型的阶段。

相比之下，房价高和畸高的只有少数大城市及沿海地区的城市。为什么会出现这种现象，我认为主要是与中国的人口迁移有关。

2002年的时候，我与著名经济学家、美国三一学院经济系终身教授、时任中国留美经济学会会长的文贯中先生就合作发表过一篇文章《迁移，为了富裕的梦想》，明确提出中国人口将进一步迁移的论断。之后又有其他经济学家提出相同观点。事实证明，在近20年里，已有数以亿计的中国人自其出生地迁移到新的地方居住生活了。

■这些人口都喜欢往哪里迁移呢？

首先还是离家乡比较近的地方。因为这里风土人情较熟悉，环境容易适应。缺点是可选择范围较狭窄。而且，可能迁移后的相对收入不会太高。这也包括三种类型：当地和邻近的县城：当地和邻近的地级城市：当地的省会城市。

因此，中国内地的很多县城和地级市都相当繁荣。即便这样，仍要注意到，这些城市虽有新人口移入，但也有相当数量人口移出。同时土地供应往往较为丰沛，所以，房价就大多较为平和。

相对来说，省会城市的消费和人口的增幅几乎都是最大的。我们到任何一个省会城市都能感受到其市场的繁荣，基本都能远远超越本省内的其他城市（除非一些拥有极强要素禀赋和资源的城市，比如特区深圳、山东的青岛、辽宁的大连、福建的厦门等）。

更突出的迁移方向是离开家乡去遥远的外地贼市工作、打工。如果条件允许，就在当地安家。这些外地城市主要集中在：

一是北京、上海、广州、深圳等一线城市，这些城市大都是中国房价真正畸高的地区（广州房价不算畸高，只因土地供给量曾超级大）。

二是沿海地区，包括长三角、珠三角。福建沿海、胶东半岛，以及天津、大连等。

三是内地相对较少的经济较发达的地区，包括青藏、新疆等，往往人口较少，而资源丰富，或有国家高额补贴，从而获得较蓬勃发展，也因此吸引到相当多的外来人口。当然也包括个别产业较发达的新兴城市，如芜湖、柳州等。

因为中国的人口迁移不平衡，少量地区和城市吸收到最大量的人口。这是造成中国房地产冷热不均的最根本因素。

省会以上城市，以及部分东部沿海城市的住房高需求，再加上这部分城市住房的低供给，共同造就了这些城市的高房价。这些城市无一例外经济集聚能力强，外来人口多，消费能力强，各种需求都非常旺盛。

由于中国人口的重新排列组合仍远未完成，包括房价高的这些城市，人口仍在源源不断涌入的过程中。这是房产市场的最大变数。

■仍存在很多危险的城市

虽然，未来中国城市的房价总体来说难以捉摸，但在某些城市，房价的确已经进入到下跌通道，其中温州首当其冲。2011年8月底，我率先发表文章指出温州房价已开始暴跌，并认为未来这一趋势可能还会延续。因为，温州土地供给增加的趋势已经无可改变，之前饥饿式的缓慢放出土地的供应方式已经一去不复返。

据统计，温州市区从1999年至2010年，每年房地产开发投入用地都不足600亩。这一供应量甚至不如很多地方一个大型楼盘的土地占有量。但是近年来温州由于加大了拆违力度，腾出了很多土地。此外，温州展开的中国面积最大的围垦项目瓯飞工程，也将提供大量可转化为建设用地的土地。这使得温州地方政府手中可出让的土地储备急剧增加。

与温州情况类似的城市还包括媒体曾经爆出的营口、鄂尔多斯、唐山等城市。不仅仅以上几座城市，事实上，凡是住房开发量特别大，住房库存量特别大的城市，都面临很大的房价下跌危险。

虽然大多数地方的政府都有意愿降低土地供给，以维持房价，但是，各地普遍较为糟糕的财政状况很可能会逼得当地不得不更多卖地。温州就特别典型。虽然当地房价已经下跌了一半，仍无法止步，虽然当地政府有很强意愿维持房价的稳定，不再下跌，但不够好的财政状况决定了当地政府必须进一步卖地，以获取更多财政收入。这就使得温州的房价很难会有大起色。

我想我还需要回答一个问题，既然大多数城市的房价并不高，为什么大家对房价反应如此剧烈呢？这是因为，虽然中国房价高涨的城市并不算多，但却几乎是当今中国最顶尖、最精华、最重要的城市，也是主宰着中国的经济命脉的城市：是促成中国经济高速增长的最主要的，也是主导的力量。并且在这些城市居住生活工作的也是我们国家最精华的一群人。这群人通常都年纪轻轻，已经是我们这个社会的栋梁，并总是可以发出最主流的声音，并且，他们的声音传播最远最广。

【作者简介】

苏东：著名房地产研究专家，著有《房地产真相》一书。