双剑合璧的威力

戴慕竹

双剑合璧，简直有化腐朽为神奇的魔力，这就难怪当下最热门的电商与物流地产热恋持续升温，阿里巴巴、京东、腾讯、苏宁都已纷纷投入物流地产的怀抱。

当年，在一座酒楼里，黄蓉因为有了身孕，行动不便，为蒙古国师金轮法王所欺侮。杨过动了侠义心肠，飞身出剑，一招“青龙出海”，刺向金轮法王后背。只是杨过少年身手，如何敌得过蒙古国师？不久便处于下风。小龙女当即与杨过联手。起初打个平手，无意间一个使玉女心经，一个使全真派武功，双剑合璧，竟把金轮法王打个落荒而逃。

双剑合璧，简直有化腐朽为神奇的魔力，这就难怪当下最热门的电商与物流地产热恋持续升温，阿里巴巴、京东、腾讯、苏宁都已纷纷投入物流地产的怀抱。

“电商”一登场 拿地好商量

《物流地产：决胜“黄金时代”》一书掀起电商的红盖头，才发现电商是百年难遇的一位可人儿。菜鸟网络巡游全国，当地省市都是最高领导出席接见，规格十分高大上。获取土地的规模也都在500 亩到1000 亩，这对于当前工业物流土地指标稀缺的市场而言，当真是政府的一份大礼。做工业地产的人一般都知道，正常的制造业项目要等一块100 亩地的指标通常至少要等一年。由此可见电商在各地政府心目中的位置，那可是既出政绩、又出业绩的“宠儿”。

电商在物流地产商面前常常扮演的是“福将”角色。要问物流地产投资商为什么不多建点仓库，答案永远只有一个：拿不到地。从政府那里获取一手土地须过五关斩六将，什么投资密度、税收考核、环境评估等等，一坎高过一坎。这时候，“电商”闪亮登场了。“电商”这个名词时尚，政府爱听。只要政府喜欢，那就什么都好商量。于是，大量的“电子商务物流平台”“高端电商结算物流中心”“品牌电商物流基地”等纷纷出炉，物流地产商提供的项目选址建议书基本都只需要改动地块面积和地址，别的部分一律打电商牌，基本不用修改。电商虽然只是物流地产商租客的一种，从比例上看也未必算是重要客户，但拿着电商说事儿已成为现在的物流地产商政府公关的必然选择。

相好容易相处难。电商的高速发展，其物流需求与目前国内物流设施与系统的滞后之间的差距越发不可调和，因此电商出于自身业务的需要，打造自己的物流平台，即使是买地自建也无可厚非。而物流地产商打开大门做生意，电商也只是其中的一个组成部分，如果明天电商退潮，大概马上就会换政府爱听的别的产业说事儿。因此电商与物流地产能好多久，谁也不好说。

群雄逐鹿物流地产的时代现在，我们把镜头往回拉。真正把物流地产作为一个行业来投资，是在新世纪的元年，尤其是在2003 年。1997 年亚洲金融危机，西方形成了一个去资产的趋势，用以减轻资产负债表的压力，同时由于信托和地产基金的兴起，物流地产的发展一日千里，并波及到中国，普洛斯、嘉民、安博一道上演群雄逐鹿的商业大片。

2008 年，金融过度发展引发全球金融危机，鲜花未开，便遭遇冰霜严寒，投资中止，土地闲置。遍地残垣中，此时战场发向微妙的变化，在金融风暴中成长起来的电子商务，勃发出旺盛生命力，催生出对物流和仓储前所未有的需求。

物流地产唱主角的2012 年，阿里巴巴来了，万通来了，平安来了，难以尽数对物流地产的追求者。

各取所需 联袂双赢

其实，电子商务企业与物流地产企业之间，是剪不断理还乱千丝万缕的关系。对物流地产企业来说，电子商务企业是其长期最重要的租户之一。

与其他制造企业不同，电子商务企业的服务半径不断扩大，相应地对物流中心的要求不断拓展，从而成为少数能跟随物流地产企业进行地域拓展和规模成长的租户。

电子商务企业创造出的海量订单，可牵动着整个物流产业链，随着电子商务企业的进驻，物流企业也将更加青睐于物流园内设施。另一方面，对电子商务企业而言，物流地产企业也为其提供了增值。首先，物流地产企业为电子商务企业量身定制物流设施，从而加速订单流程、减少物品损毁、降低物流成本。而物流地产企业在交通枢纽处的物流园网，缩短了电子商务企业的运输半径，加速存货周转，降低了存货资金的占压。

如今，产品线的交叉已是必然趋势。亚马逊的书籍和DVD 等媒体产品仅占总销售收入的30%，电子和其他产品的比重已上升到70%。被称为“中国亚马逊”的当当，最近两年也拓展了服装、化妆品等产品目录。与原来整齐划一的同质产品相比，不同形状、不同质地、不同保质期等条件的货物，要求有不同的物流中心与其匹配。而代理第三方卖家的商品也成为时尚。目前，亚马逊销售的产品中，30% 是代理第三方卖家的，活跃的第三方卖家数量已达190 万个。如何用便利的物流设施，吸引第三方卖家使用电子商务平台的订单执行服务，就显得至关重要了！无论是产品线交叉，还是代理第三方卖家，有物流地产助阵，电商企业基本可以高枕无忧。

只是，江湖波谲云诡，市场从来不相信“百年好合”，电商与物流地产商的各自命运如何，只有“且听下回分解”了。