物业管理的融合创新操作解析论文（共2篇）

　　现代的社会当中，人们的自身生活水平也都正在不断的得到提升，并且其也对于物业管理工作的开展提出了更高的要求。所以现在物业管理也成为了当下尤为关注的问题，本文就整理了关于物业管理的论文范文，一起来看看吧。

　　第1篇：物业管理企业营改增新政与实务操作解析

　　薛萍，大同市经济建设投资有限责任公司

　　摘要：营改增是我国财税体制改革的一项重要内容，物业管理企业由原来缴纳营业税的行业纳入到增值税的征收范围之内，税率的变化以及各项政策的不断出台，使物业企业在财务和税务方面发生了很大的变化，这就要求物业管理行业在今后的工作中做好应对措施。

　　关键词：物业管理；税务处理；财务处理；问题；对策

　　物业管理是对小区内的房屋、建筑物及其设备、公共设施、绿化等项目开展日常维护、修理以及为居民生活提供相关的服务。主要收费项目有物业费、水费及二次加压费、电费、停车服务费、自行车等存车费、装修服务费、其他费用。

　　一、物业公司营改增后的税务处理

　　(一)纳税义务人与扣缴义务人

　　财税[2016]36号文规定：

　　1.在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不纳营业税。

　　2.单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。

　　3.物业管理服务企业分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的(500万)纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

　　(二)应税行为

　　1.物业管理服务

　　商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。——主要针对物业费，装修拉圾清运费等。

　　2.经营租赁服务

　　经营租赁服务是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

　　将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营经营租赁服务缴纳增值税。

　　车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费，过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳的增值税。

　　3.转供水电

　　《国家税务总局关于四川省机场集团有限公司向驻场单位转供水电气征税问题的批复》(国税函(2009)537号)规定，四川省机场团有限公司向驻场单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为，其同时收取的转供能源服务费属于价外费用，应一并征收增值税，不征收营业税。

　　《国家税务总局关于物些管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年第54号)提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

　　《财政部国家税务总局关于污水处理费有关增值税政策的通加》(财税(2001)97号)为了切实加强和改进城市供水、节水和水污染防治工作，促进社会经济的可持续发展，加快城市污水处理设施的建设步伐，根据《国务院关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知》(国发(2000)36号)的规定，对各级政府及主管部门委托自来水厂(公司)随水费收取的污水处理费，免征增值税。

　　(三)税率

　　物业管理服务企业分为一般纳税人和小规模纳税人两种：一般纳税人提供的各项服务按照6%的税率计算缴纳增值税；小规模纳税人提供的各项服务按照3%的征收率计算缴纳增值税。

　　一般纳税人的物业公司可以选择的简易办法计税项目A、一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税：(1)以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。(2)在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租货合同。

　　B、不动产经营租赁服务。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　二、营改增后物业公司的会计处理

　　(一)预收物业费

　　1.预收物业费并开具增值税专用发票时增值税处理，《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收到款时，借：银行存款，贷：预收账款贷：应交税费/应交增值税/销项税，待实际提供物业服务时，分期确认收入，但不再计税，这时借：预收账款贷：主营业务收入

　　2.未开具发票的部分，由于此时尚未提供物业服务，此时增值税纳税义务发生时间未发生，因此不确认为增值税。

　　借：银行存款贷：预收账款，待实际提供物业服务时，分期确认收入，需确认缴纳增值税，借：预收账款贷：主营业务收入贷：应交税费/应交增值税/销项税

　　3.先开发票，但未收取款项的，由于已开具增值税发票，因此发生增值税纳税义务，借；应收账款

　　贷：应交税费/应交增值税/销项税，实际收款时借：银行存款货：预收账款(应收账款)，提供服务分期限结转收入时借：预收账款贷：主营业务收入

　　(二)物业公司收取水费的会计与税务处理

　　如：2016年8月物业公司共向自来水公司缴纳水费16000元，水量5000吨，其中应向业主收取的水费共计4500吨，物业公司自用500吨。缴纳水费时，自来水公司开具增值税专用发票，注明进项税466.02元。物业公司按每吨水5元向业主收取(含二次加压费)，当月物业公司实际收取业主缴纳的水费共计15000元(3000吨水费)还差1500吨水费未收回。本期收取业主水费的增值税计算：应纳增值税=(15000-3000*3.2)/(1+3%)*3%=157.28元；在实际支付水费时借：物业成本/水费1553.40其他应收款/水费14400应交税费/应交增值税/进项税466.02贷：银行存款16000应交税费/应交增值税/进项税额转出419.42；收取水费时，借：银行存款15000贷：其他业务收入14842.72应交税费/应交增值税/简易计税157.28；借：其他业务成本9600贷：其他应收款9600

　　(三)发票开具

　　物业公司收取业主的水费，应根据收款额全额开具3%增值税发票，如果业主非自然人，根据业主要求可以增值税专用发票，适用税率3%。

　　三、营改增后物业公司存在的问题

　　(一)税负的改变

　　1.营改增后提供物业服务的一般纳税人适用一般计税方法，适用税率6%，原营业税税率5%，则名义税率较营业税税率5%上升20%。营改增后提供物业服务的小规模纳税人适用简易计税方法，适用征收率3%，原营业税税率5%，较营改增前下降2.09%，大幅下降，将近30%以上的物业管理服务纳税人受益。

　　2.尽管成本费用中的进项税额可以抵扣，但一方面物业公司大多为人工成本，可抵扣的进项有限，另一方面，物业公司一些零星材料的购买很难取得增值税专用发票，即使努力取得增值税专用发票，但供应商相应报价会提高。

　　3.原物业公司可以差额纳税，如今营改增后，不得差额纳税。但对于代收的费用如能提供委托方的发票，也可以不作为销售额。但问题的关键是委托方不能为各业主开具增值税专用发票，因此物业公司还就得就代收的费用并入收入总额全额征税。

　　(二)财务指标的下降

　　营业税属于价内税，计入当期损益，增值税属于价外税，它不属于计算各项损益科目的内容，属于资产负债表的内容；由于受市场竞争和行业环境制约影响，物业管理企业想提高定价很不容易，这样一来，销项税额不能计入损益，进项税额抵扣的范围也受到一定的限制，净利润下降不可避免，将对物业公司的业绩产生影响。

　　(三)税务管理难度加大

　　与营业税相比，增值税在各项税率或者征收率方面的计算、各项收入计算、发票认证、管理、申报资料的填写等环节都出现了较大变化，特别是在税款计算方面比较繁琐，各种申报表格的填报难度和数量等都较营业税时期增加了难度和复杂程度。

　　四、营改增后物业公司的总体应对决策

　　(一)应对方法

　　①积极参加各项培训、多加强学习、与物业协会、税务机关多沟通、密切关注营改增信息；主要关注居民转供电的发票开具问题，②统一认识、整体应对、领导牵头、自上而下、全员参与；③降低经营和税务风险，突出发票管理；④加强部门间相互协作和联动。

　　(二)应对事情

　　①建立增值税管理体系：增值税及财税管理相关制度、办法，②加强日常发票开具管理，③合理安排采购计划，④配置专职税务人员，⑤调整会计核算、相关业务流程以及纳税申报事项。

　　五、结语

　　随着营改增的全面推开和各项政策的出台，物业管理企业要在财务和税务方面多加强学习，掌握更多的新政策为物业公司的发展作出更大的贡献。

　　第2篇：社区管理与物业管理的融合创新模式分析

　　刘涛(辽宁行政学院，辽宁沈阳110161)

　　[摘要]随着城市化进程推进，社区管理与物业管理在人们日常生活中重要性越来越高。传统社区管理由于管理方式的粗糙与笼统，管理效率低下。在这种情况下，社区管理需要充分融合，才能更好地发挥出效果。文章首先分析了社区管理与物业管理的现状和关系，然后对社区管理与物业管理的融合创新模式进行探究，以供参考。

　　[关键词]社区管理；物业管理；融合创新

　　随着城市住宅小区越来越多，住户与物业之间的矛盾也在不断激化。加上很多社区管理提供的服务也难以满足住户的需求，为了让住户更加满意，需要不断创新管理模式，充分结合物业管理与社会管理的优点，让社区管理与物业管理水平更上一层楼，从而提高住户的满意度。

　　1社区管理与物业管理现状

　　第一，物业管理掌握了居民的信息却难以解决问题，而社区管理则难以了解第一手的居民信息。[1]我国人口众多，社区管辖面积大，同时，由于之前对社区管理工作的重视程度不够，社区管理部门严重缺乏工作人员。因此，难以准确掌握居民的各种需求。在日常生活当中，社区住户与物业部门联系较为密切，很多住户出现问题之后，第一时间想到的是找物业。而物业管辖范围比较小，能够获得住户的一手信息，但是物业管理部门权力不足，难以快速帮助住户解决问题。因此，想要提高物业社区管理服务，就应该结合社区管理与物业管理的优势，让两者共同作用。

　　第二，物业管理没有足够的外在推力，而社区管理内在动力不足。物业管理一般由公司或者中介部门承担，得不到社会和政府的支持与理解，缺乏足够的外在推力，导致物业管理部门容易陷入孤立无援的状态。而社区管理是一种互动式管理，需要上下有机结合，才能发挥出最大的效果。社区管理虽然有社会与政府的支持，拥有足够的外在推力，但是与居民的联系不够，严重缺乏内在动力。这种情况导致物业管理与社区管理独立开展时，两者管理效果均不明显，影响管理质量。

　　第三，物业管理与社区管理缺乏深度合作，遇到问题时，喜欢相互指责和推卸责任。物业管理与社区管理均为保证居民安全、为居民解决问题的重要部门，但是由于两者所属的部门不同，难以齐心协力地为居民解决问题。两者合作过于形式和表面，一旦遇到问题，两者则更容易相互指责与相互推卸。

　　2社区管理与物业管理的关系

　　第一，管理对象是基本相同的。不管是物业管理还是社区管理，两者共同的管理对象都是居民。两者的管理都是为了让社区和谐稳定发展，因此，社区管理与物业管理之间存在相同的管理对象。物业管理由于缺乏外在支持，一般需要住户自行缴纳物业管理费用，平时与住户接触的频率也比较高。居民属于需求的主体，而物业与社区则是重要的供给主体，因此，两者可以融合各自的优势，实现创新发展。

　　第二，管理手段基本相同。物业管理与社区管理都是利用各种手段，尽可能满足住户的需求，两者在管理手段上，基本相同。其中物业管理部门为了让住户续签合同，通常会为住户提供最大的服务，从而获取经济效益。而社区管理外在推力充足，主要是为了让社区和谐稳定，提高社会效益。因此，两者最终想要达到的目的不同。加上两者管理区域上存在比较大的差异，所以，在具体实施管理服务时，由于两者管理手段基本相同，可以让两者有机结合。

　　3社区管理与物业管理的融合创新模式

　　3.1在社区管理当中纳入物业管理

　　社区管理管辖区域比较大，而社会管理部门人员不足，在工作的实行方面存在很大的难度。而物业管理主要负责具体的小区，管辖区域比较小。[2]但是，物业管理部门权力不足，很多时候难以为居民解决具体的问题。同时，由于物业管理公司主要以营利为主，部分物业管理公司为了追求经济利益，容易损害居民利益，导致居民对物业管理公司难以完全信任。为了进一步提高社区管理与物业管理水平，实现两者的融合创新。在社区管理当中，可以适当地纳入物业管理。社区给予物业管理公司一定的招标权力，同时也要做好监督和调节，维护居民的权益。此外，为了缓解物业与居民之间的矛盾，社区管理部门应该约束物业管理与开发商等一些以营利为主要目的的经营者，确定自身的管理地位。在选择合作的物业公司时，应该做好审核，并且在实施服务过程中，做好监督，从而更好地取得居民信任，让社区管理工作与物业管理工作能够更好地开展，为居民提供更优质的服务，从而促进两者和谐稳定发展。

　　3.2细化居民服务的一线管理

　　目前，大多数小区都配备了物业管理办公室，这些办公室也是实施社区管理的主要平台。因此，社区管理应该细化居民服务的一线管理，为居民提供更多微观层面的服务。在实际操作过程中，由于社区管理属于宏观管理，加上社区管理管辖范围比较大，难以做到管理服务的细致。[3]为了解决这个问题，社区管理需要与物业管理有机结合起来，充分利用物业管理的微观性，能够更好更快地了解居民需求，从而为居民提供更加优质的服务。同时，社区管理还可以利用物业办公室给居民展示各种服务产品，让居民了解具体的社区管理服务模式，加大社区与居民之间的沟通。在这个过程中，物业管理也能通过社区管理的权威性与公众性，提高自身在居民心中的公信力，突破物业管理的局限，从而使物业管理获得更好的发展。

　　3.3物业管理应该保持营利目的

　　物业管理主要以营利为目的，同时，社区提供的服务也不是无偿的，因此，社区管理与物业管理充分融合的同时，物业管理应该继续保持其营利目的。[4]营利可以提高物业管理的内在动力，同时物业管理部门为了获取更多经济利益，也会自发地提升自身服务水平，吸引更多居民。社区管理从长远利益出发，与物业管理结合之后，根据居民的实际需求，制定具体收费标准。收费标准的制定，可以通过举办民主会议，大家一起讨论的方式，争取得到大家的认同。这样，居民的满意度也会进一步提升，居民与物业之间的矛盾自然而然会随之化解。此外，为了保证居民利益，社区管理部门也应该坚定自身的管理地位，对物业管理部门起到监督和制约的作用，避免物业管理部门出现欺诈居民、乱收费等现象，充分发挥出社区管理的宏观调节作用，实现两者共同发展。

　　4结论

　　综上所述，社区管理与物业管理的融合创新是社区、物业管理部门、居民的三方共赢。通过有效的资源整合，三方都能从中获取最大的利益。社区管理通过与物业管理的融合，能够使社区服务更加细致，让居民从中受惠，同时也能以最小的投入获取最大的产出。而物业管理通过与社区管理的融合，将会进一步提高自身外在推力，获取居民更多信任，提高经济效益。两者融合创新后，居民能够获得更加优质的服务，生活水平也会进一步提升。