产权式酒店的附属设施所有权归属问题研究

　　【摘要】产权式酒店作为一种新兴的投资模式，自上世纪九十年代被引入我国，前后不过二十多年的发展历史，在我国经济持续快速发展，旅游市场不断扩大，民众投资需求日趋旺盛的大背景下，产权式酒店在我国取得了长足的发展，并保持继续强劲的上升势头，但应该看到我国产权式酒店发展过程中遇到了很多问题，千岛湖凤凰岛投资纠纷案就是其中一个典型例证。本案所折射出的产权式酒店的附属设施所有权归属问题应适用物权法中的建筑物区分所有权制度进行分析，同时客观认识到产权式酒店与一般小区适用建筑物区分所有权制度存在的差异，并基于差异通过完善建筑物区分所有权有关规定，以期有效解决产权式酒店的附属设施所有权归属问题。

　　【关键词】产权式酒店；

　　建筑物区分所有权我国的产权式酒店产业自上世纪九十年代被进入我国后取得了持续迅猛的发展，但由于我国尚无针对产权式酒店产业的专门的立法，因此法律的滞后性使得产权式酒店在我国遇到了很多法律问题，如因权式酒店的附属设施所有权归属问题而引发的纠纷就屡见不鲜，值得我们关注并探寻法律上的解决之道。一、案例简介及评析

　　2002年400多名投资者在千岛湖凤凰岛上购买了由凤凰实业有限公司开发的产权式酒店的独立客房所有权后，并将客房返租给凤凰实业有限公司，并委托其进行酒店的日常管理经营。作为开发商，也是酒店的运营管理者的凤凰实业有限公司承诺每年向各个业主支付2万元的租金，并给予各个业主每年30天的全国各地凤凰连锁度假酒店30天的免费入主权。

　　2004年5月，开发商凤凰实业有限公司向投资者交付房子，并按约定按期支付给各个业主租金直到2005年9月。在此之后，作为开发商和酒店经营管理者的凤凰实业有限公司开始未按照约定向各个业主支付租金。后凤凰实业有限公司由于投资失败，其抵押给银行的位于千岛湖凤凰岛上7幢别墅、酒店综合楼及接待楼等被淳安法院拍卖，由富阳宾馆有限公司通过竞拍购得。由于部分业主与新的酒店经营者之间对于酒店客房的租金和酒店的免费入住天数等问题上不能达成一致意见，而不能签订酒店委托经营合同，使得酒店客房闲置。而新的酒店经营者又以酒店码头属于其所有等为理由，拒绝未与之签订酒店客房合同的业主上岛，并且对各个业主拥有产权的房间实行断水断电。由此，业主与新的酒店经营者，也就是富阳宾馆有限公司之间就酒店综合楼、接待楼和码头等酒店附属设施的所有权归属等问题展开了长达两年多的法律诉讼。①

　　本案中，双方的争议焦点在于当事双方关于酒店的综合楼、接待处和码头等酒店附属设施的所有权归属问题。本案中，由于新的酒店经营者富阳宾馆有限公司通过竞拍已经获得了酒店综合楼、接待处的产权，所以关于这些酒店附属设施的所有权归属应该归新的酒店经营者富阳宾馆有限公司所有。但是，在此类产权式酒店的附属设施未有明确的约定或者没有其他的有效法律证明文件的情形下，其归属问题如何解决，则成为了一个重要的问题。由于酒店的附属设施，如餐厅、会议室、健身房及其他娱乐设施一般都面积较大且装修精良，所以其本身就具有很高的经济价值。而且像餐厅、健身房及其他娱乐设施还能获得相当可观的经济收入，因此它与一般的住宅小区内的共有设施和场所相比是有其特殊性的。因此，笔者认为对于产权式酒店的附属设施的归属如何分配问题进行分析研究，是有其理论和实践价值的。二、关于产权式酒店适用建筑物区分所有权制度分析

　　产权式酒店一般属于建筑物多主体共有的模式。因此，笔者认为产权式酒店应该适用建筑物区分所有权制度，投资对于产权式酒店的独立客房所拥有的所有权应该属于建筑物区分所有权。包括专有部分的所有权、公有部分的共有权和成员权三项内容。其理由在于：（一）产权式酒店的独立所有客房属于经营性用房

　　根据我国《物权法》第七十条对建筑物区分所有权做的定义：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”笔者认为该法律条文的规定明确界定了建筑物区分所有权的客体是建筑物内的住宅、经营性用房。但是传统上我们在理解建筑物区分所有权时，往往自然的将其客体狭隘的界定为住宅建筑物范围内。但是，我国《物权法》第七十条的相关规定明确了除了普通住宅外的经营性用房也可以成为建筑物区分所有权的客体。也就是说，对于建筑物区分所有权客体不仅限于住宅，也可以是商业用房。这就为产权式酒店适用建筑物区分所有权制度提供了充分的法律基础，因为产权式酒店客房属于经营性用房，在法律规定的建筑物区分所有权的建筑物用途性质范围之内。（二）产权式酒店各独立所有客房存在区分所有的事实