保障性住房退出机制的法律问题研究
2022-06-09
0引言
现阶段主要包括保障性住房廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房等三大类。近两年来国家加大保障性住房建设力度，2011年就建设了1000万套，目的是为了改善人民群众的居住条件，促进我国房地产市场健康发展。但与此同时，保障房资格造假、骗购骗租分配等扰乱公平合理分配秩序的问题也不断涌现。而我国至今尚没有出台国家层面有关保障性住房的正式法律文件。针对现实中保障房的'准入难、公示难、管理难、退出难'这四大突出问题，应当重点健全和完善法律规制。"本文就保障性住房的退出问题加以探讨。
1甘肃民族地区保障性住房情况及法律现状
1.1甘肃省民族地区情况及我省保障性住房现状民族地区是甘肃经济相对落后的地区。甘肃民族地区包括甘南、临夏自治州的16个县（市）及张家川、天祝、肃南、肃北和阿克塞5个自治县、21个县（市）、在地理分布上集中于甘肃省相对高寒潮湿的地区。土地面积18km2，占全省总面积的39.6%。2000年底总人口为315万人，占全省总人口的12.24%。
从甘肃的实际情况来讲，经济欠发达，财力不足。甘肃省委书记、省人大常委会主任王三运说，加快推进保障性住房建设是保障和改善民生、促进社会和谐的重大举措，也是推动社会经济发展的顺时应时之举。因此，保障性住房的建设、合理使用及法律保障等问题在甘肃这样经济欠发达、又拥有众多少数民族的地方来说尤为重要。
据人民网消息，在2012年5月31日甘肃省十一届人大常委会第二十七次会议联组会议上，甘肃省保障性住房2011年开工建设19万套，开工率达到105%；主体竣工11.23万套，主体竣工率为62%。历年续建项目主体竣工22.18万套，主体竣工率达到92%；分配入住17.86万套，分配入住率达到75%。截止2012年4月底，甘肃省14个市州已落实新建保障性住房建设项目301个、10.3383万套。
据此我们可以看出，甘肃省政府非常重视保障性住房的建设问题，然而，由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，现有的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标，要保障70%以上的中低收入家庭的住房需求，则历年来的保障性住房只建设、认购（租）而不退回再分配，导致政府年年建设仍然无法满足广大中低收入购房者的需求，保障性住房未能形成良性的使用循环机制。
1.2甘肃省保障性住房地方立法情况甘肃省人民政府为了对保障性住房进行规制，2008年《甘肃省廉租住房保障实施办法》第二十五、二十六条规定"城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：（一）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；（二）无正当理由累计6个月以上未缴纳廉租住房租金的"。"城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，县市区住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取提高租金等方式处理。城市低收入住房困难家庭拒绝接受前款规定处理方式的，由住房保障主管部门或具体实施机构依照有关法律法规规定处理"。
2目前甘肃保障性住房退出的法律规制中主要存在的问题
2.1立法滞后、法律保障欠缺从发达国家建设住房保障过程的经验来看，立法先行是其比较值得借鉴的地方。而在我国至今尚未有真正意义的保障性住房法律。仅有的只是一些政府指导意见、部门规则。国家在这个层面立法相对滞后，法律保障机制没有建立起来。保障房资格造假、骗购骗租等现象层出不穷，无法保证住房保障制度建设和落实过程中的公正性。
我国城镇居民一旦购买到经济适用房或享受到实物配租形式的廉租房，便将终身拥有，形成福利固化，从而进一步加剧了保障性住房的供需矛盾。应当通过利益引导，打破保障房的"终身制"，建立住房保障常态化分配轮候和退出制度。
2.2各部门职责不明晰保障性住房的相关主管部门如土地、规划、财政、民政、房产等政府部门，工作职责划分并不明晰、机构不健全、人员资金不到位等等问题非常明显。由于国家尚未出台住房保障法，致使社会和政府相关部门缺乏约束力、强制力和执行力。
2.3监督机制缺失、事后无人审查我国保障性住房没有建立起完善的事后监督检查机制，交易过程中存在诸多的"灰色区域"，退出机制的不完善导致交易后形成利益固化，无法使保障性住房在满足条件的需求者间形成循环保障制度。
3完善城市保障性住房退出机制
3.1尽快完善保障性住房退出问题的法律规定，明确各管理部门职责国家立法来规范保障性住房的建设、准入及退出等问题。以法律形式将保障性住房退出的条件、资格审查、管理机关、处罚措施等问题予以规范，便于操作。
3.2对退出的办法、程序，拒不退出人员的处罚、操作的程序予以细化当认购或承租保障性住房的家庭不再具备享受条件时，应由主管部门进行资格审查认定，认购者或承租人应当主动向政府住房保障行政管理部门申报并退出社会保障性住房。
3.3建立动态的监管保障机制，从准入、监管、推出的全过程要建立动态的监管保障机制，对于申请家庭资格要定期追踪核查，对是否继续具备享受保障房的资格予以确认。建立保障性住房使用、管理、服务投诉机制，为民众提供反映诉求的渠道。
目前，退出机制已经成为各地房管部门探索住房保障制度的一个新方向。2011年12月1日开始实施的北京市公租房新规中明确，公共租赁住房租赁合同期限由双方约定，一般为3年，最长不超过5年。这一内容为租赁对象在适当条件下退出提供了政策支持。成都市则是通过建立"梯度退出"机制来破解这一个难题。通过对保障性住房者定期进行经济核查，按其家庭经济水平考虑安排相适合的住房，在其经济水平改善后，按照从廉租房到经济适用房逐步退出。这些经济发达城市地区的地方立法、政策值得甘肃借鉴。
现阶段主要包括保障性住房廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房等三大类。近两年来国家加大保障性住房建设力度，2011年就建设了1000万套，目的是为了改善人民群众的居住条件，促进我国房地产市场健康发展。但与此同时，保障房资格造假、骗购骗租分配等扰乱公平合理分配秩序的问题也不断涌现。而我国至今尚没有出台国家层面有关保障性住房的正式法律文件。针对现实中保障房的'准入难、公示难、管理难、退出难'这四大突出问题，应当重点健全和完善法律规制。"本文就保障性住房的退出问题加以探讨。
1甘肃民族地区保障性住房情况及法律现状
1.1甘肃省民族地区情况及我省保障性住房现状民族地区是甘肃经济相对落后的地区。甘肃民族地区包括甘南、临夏自治州的16个县（市）及张家川、天祝、肃南、肃北和阿克塞5个自治县、21个县（市）、在地理分布上集中于甘肃省相对高寒潮湿的地区。土地面积18km2，占全省总面积的39.6%。2000年底总人口为315万人，占全省总人口的12.24%。
从甘肃的实际情况来讲，经济欠发达，财力不足。甘肃省委书记、省人大常委会主任王三运说，加快推进保障性住房建设是保障和改善民生、促进社会和谐的重大举措，也是推动社会经济发展的顺时应时之举。因此，保障性住房的建设、合理使用及法律保障等问题在甘肃这样经济欠发达、又拥有众多少数民族的地方来说尤为重要。
据人民网消息，在2012年5月31日甘肃省十一届人大常委会第二十七次会议联组会议上，甘肃省保障性住房2011年开工建设19万套，开工率达到105%；主体竣工11.23万套，主体竣工率为62%。历年续建项目主体竣工22.18万套，主体竣工率达到92%；分配入住17.86万套，分配入住率达到75%。截止2012年4月底，甘肃省14个市州已落实新建保障性住房建设项目301个、10.3383万套。
据此我们可以看出，甘肃省政府非常重视保障性住房的建设问题，然而，由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，现有的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标，要保障70%以上的中低收入家庭的住房需求，则历年来的保障性住房只建设、认购（租）而不退回再分配，导致政府年年建设仍然无法满足广大中低收入购房者的需求，保障性住房未能形成良性的使用循环机制。
1.2甘肃省保障性住房地方立法情况甘肃省人民政府为了对保障性住房进行规制，2008年《甘肃省廉租住房保障实施办法》第二十五、二十六条规定"城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：（一）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；（二）无正当理由累计6个月以上未缴纳廉租住房租金的"。"城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，县市区住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取提高租金等方式处理。城市低收入住房困难家庭拒绝接受前款规定处理方式的，由住房保障主管部门或具体实施机构依照有关法律法规规定处理"。
2目前甘肃保障性住房退出的法律规制中主要存在的问题
2.1立法滞后、法律保障欠缺从发达国家建设住房保障过程的经验来看，立法先行是其比较值得借鉴的地方。而在我国至今尚未有真正意义的保障性住房法律。仅有的只是一些政府指导意见、部门规则。国家在这个层面立法相对滞后，法律保障机制没有建立起来。保障房资格造假、骗购骗租等现象层出不穷，无法保证住房保障制度建设和落实过程中的公正性。
我国城镇居民一旦购买到经济适用房或享受到实物配租形式的廉租房，便将终身拥有，形成福利固化，从而进一步加剧了保障性住房的供需矛盾。应当通过利益引导，打破保障房的"终身制"，建立住房保障常态化分配轮候和退出制度。
2.2各部门职责不明晰保障性住房的相关主管部门如土地、规划、财政、民政、房产等政府部门，工作职责划分并不明晰、机构不健全、人员资金不到位等等问题非常明显。由于国家尚未出台住房保障法，致使社会和政府相关部门缺乏约束力、强制力和执行力。
2.3监督机制缺失、事后无人审查我国保障性住房没有建立起完善的事后监督检查机制，交易过程中存在诸多的"灰色区域"，退出机制的不完善导致交易后形成利益固化，无法使保障性住房在满足条件的需求者间形成循环保障制度。
3完善城市保障性住房退出机制
3.1尽快完善保障性住房退出问题的法律规定，明确各管理部门职责国家立法来规范保障性住房的建设、准入及退出等问题。以法律形式将保障性住房退出的条件、资格审查、管理机关、处罚措施等问题予以规范，便于操作。
3.2对退出的办法、程序，拒不退出人员的处罚、操作的程序予以细化当认购或承租保障性住房的家庭不再具备享受条件时，应由主管部门进行资格审查认定，认购者或承租人应当主动向政府住房保障行政管理部门申报并退出社会保障性住房。
3.3建立动态的监管保障机制，从准入、监管、推出的全过程要建立动态的监管保障机制，对于申请家庭资格要定期追踪核查，对是否继续具备享受保障房的资格予以确认。建立保障性住房使用、管理、服务投诉机制，为民众提供反映诉求的渠道。
目前，退出机制已经成为各地房管部门探索住房保障制度的一个新方向。2011年12月1日开始实施的北京市公租房新规中明确，公共租赁住房租赁合同期限由双方约定，一般为3年，最长不超过5年。这一内容为租赁对象在适当条件下退出提供了政策支持。成都市则是通过建立"梯度退出"机制来破解这一个难题。通过对保障性住房者定期进行经济核查，按其家庭经济水平考虑安排相适合的住房，在其经济水平改善后，按照从廉租房到经济适用房逐步退出。这些经济发达城市地区的地方立法、政策值得甘肃借鉴。