房地产市场现状及发展趋势分析

　　摘要：房地产永远是人们心中的话题，经历了房地产强势上涨的黄金时期，未来房地产市场的发展趋势，是政府、开发商、消费者都关心的问题。本文论述了当前房地产市场的现状和未来的发展趋势。

　　关键词：房地产；现状；发展趋势

　　我国的房地产行业已经从强势上涨的黄金时期进入了商品化回归时期。从房地产企业来看，融资难、市场销售难成为当前企业要直接面对的问题。从消费者来看，消费理念更加成熟。居民偏爱的前三位投资方式依次为："基金及理财产品"、"股票"和"债券"，选择这三种投资方式的居民占比分别为32%、23.6%和12.3%。近年来由于房地产市场调控的不断持续，居民的投资首选已经做了相应的调整，房地产投资稳居前面的时代已经不在。市场结构的变化，消费者投资方向的变化，给房地产市场带来诸多不确定因素，未来市场的趋势也就格外引人关注。

　　一、房地产市场现状

　　房地产市场已经解绑了GDP，成为了一个市场化的市场，政府正在使房地产回归正常的市场化，房地产市场的现状基本表现在以下两方面。

　　1、市场现状供大于求

　　国家统计局在2016年1月19日发布的2015年商品房销售总面积为128495万平方米比上年增长6.5%。再反观待售面积，待售总面积首次突破"7亿"大关，达到71853万平方米。

　　财经专栏作家李宇嘉曾表示，楼市待售库存实际的规模，应在国家统计局所公布的数据基础上，加上已经批准预售但又尚未销售的7.18亿平米，再加上71亿平方米的已批准建造但又未建造库存、和56.1亿平方米的正在建造但未销售库存，这些我国楼市的"三大块"待消化库存合计规模超140亿平方米。

　　库存量的巨大，和房企急于出手楼盘的行业现状，在各界的预测下大概需要三年后才能回到正常的库存。这就意味着，即使国家强力地推动去库存的相关政策，也只能是缓解暂时的库存压力，随着时间的推移将会有更多新的库存累积。在面对这样的市场环境，消费者大多持观望态度，对于消费者来说，房地产库存的庞大就会出现降价销售的机会，而不断下跌的房价，也使得消费者因为担心房价会继续下跌而不敢轻易购买。所以，房地产行业庞大的库存是房企所需要面临的最大的一个难关。

　　2、房地产呈现两极分化

　　现今房地产行业在全国呈现两种态势：一是在一、二线的重点城市中，大多数楼盘房价上涨的同时销售情况良好，库存压力得到缓解；二是在三四线城市中，房价还处于下跌通道，去库存的压力却并未减轻。这样的情况所导致的后果却是完全不同的：一、二线城市由于土地资源的问题，供给的不足导致房价还在不断上涨；而三四线城市即使在房价不断下跌的同时，依旧还有新的房地产项目在建。

　　一线城市有泡沫却在不断涨，三四线城市没有泡沫恰恰不涨，这是一种矛盾的行业现状。一线城市的火爆导致购房的消费者"恐慌性"入市，这是国家政策导向的结果，但是这种市场的火爆却是暂时性的，如果失去了政策的扶持市场有极大几率会使市场回归冷淡局面。而三、四线城市房价虽然还处于下跌通道中，但是当地政府保证财政税收、房企为了保证运营，致使新建楼盘的步伐根本停不下来，使得如何消化掉库存成为一大难题。

　　二、房地产市场发展趋势

　　1、品质住房需求旺盛的趋势

　　在房地产市场"刚需住房"、"投资购房"的需求将会大幅度减少。经过房地产强势上涨的黄金时期，城镇居民都是通过这样那样的手段买了一套或多套房。也就是居民基本上都有自己的住房，也就没有"刚需"一说了。由于房地产变现难，居民投资方向已经发生改变，不再认为房地产的保值增值功能是最佳的投资方式，也不会再拿出大笔资金来做房地产投资。"炒房团"概念也会成为历史。

　　居民对房地产市场的要求，已经转向为对房地产品质的要求，对健康、养老，社区环境、物业管理的要求提高，居民对居住品质的要求提高。

　　2、房地产企业兼并重组，产业集中化趋势

　　房地产企业经历了20年多年的发展，已经从暴利时代走向微利时代，国家产业结构的调整，使房地产企业融资难成为了一种常态。对房地产中小企业来说无异于雪上加霜，很难有生存的空间。为促使资源向优势企业集聚，合理利用资源，推动房地产企业做大做强，中央工作会议也提出了"促进房地产产业兼并重组，提高产业集中度"。政府为此在政策上给予支持。所以，房地产产业集中化，不但是市场的需要，也是政府的主张。这就形成了未来房地产市场发展的趋势。

　　3、房地产开发全程透明化趋势

　　随着社会的进步，科学技术的发展，人们对市场产品的质量要求会越来越高。希望是明明白白的消费，不会为企业的不诚信买单。为此，房地产企业会率先做到房地产开发的透明化。人们只要通过对发商提高的二维码扫描，就能清楚地知道招标购买过程、设计过程、建设过程。房地产开发全程的透明化为房地产企业迎来了信誉，也换得了商机，也会形成自己独特的品牌，赢得企业忠实的客户。房地产开发全程透明化，是企业信用发展的需要，是房地产市场的需要。

　　4、房地产智慧社区化趋势

　　智慧社区是社区管理的一种新理念，是新形势下社会管理创新的一种新模式。智慧社区是指充分利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用，为社区居民提供一个安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境，从而形成基于信息化、智能化社会管理与服务的一种新的管理形态的社区。

　　"智慧社区"建设，是将"智慧城市"的概念引入了社区，以社区群众的幸福感为出发点，通过打造智慧社区为社区百姓提供便利，从而加快和谐社区建设，推动区域社会进步。基于物联网、云计算等高新技术的"智慧社区"是"智慧城市"的一个"细胞"，它将是一个以人为本的智能管理系统，有望使人们的工作和生活更加便捷、舒适、高效。

　　5、商业地产向休闲地产转化的趋势

　　中国互联网络信息中心发布《第36次中国互联网络发展状况统计报告》显示，截至2015年6月，我国网民规模达6.68亿，过去半年中国共计新增网民1894万人，互联网普及率为48.8%，较2014年底提升了0.9个百分点。截至2015年6月，中国手机网民规模达5.94亿，较2014年12月增加3679万人。网民中使用手机上网的人群占比由2014年12月的85.8%提升至88.9%。

　　互联网的兴起改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆。电商、O2O、体验、文化、情景商业等成为新时代的商业新模式。这种新时代的商业模式，使传统商业地产的需求降低，我国的商业地产在城市商业过度扩张发展等多种因素的影响下，近些年供应量增长迅速，形成严重的过剩的局面。传统消费模式的转变以及商业过剩的局面势必引起商业地产向休闲地产转变。

　　三、结语

　　房地产市场的发展是持续的，在中国的市场上还是占有重要位置，房地产市场的软着陆是政府的目标，也是老百姓的期望。随着房地产市场化的进程，房地产的发展将是更加多元化，更加符合现代化的居家生活方式。

　　参考文献：

　　[1]武然.浅析安全管理在房建施工过程中的重要性[J].中华民居（下旬刊），2014，07：133.

　　[2]汪大惟.论房建施工项目部安全管理的难点和对策[J].山西建筑，2016，03：247-249.