房地产企业纳税筹划探析
2022-06-09
【摘要】 房地产是典型的资金密集型产业，工程项目和企业营收规模都相对较大，也面临着相对较高的税负。房地产企业如何通过合理有效的纳税筹划，来减轻自身的税收负担，是企业在成长和进一步提升过程中需要考虑和面临的问题。本文将就此进行分析和研究，并提出一些对策和建议。
【关键词】 房地产 纳税筹划 税基 延期纳税
一、房地产企业的纳税筹划方法
1、规避纳税法
规避纳税并不是说企业要逃税、偷税、漏税等，实际上是合理地利用现行税法的制度规则实现税务规避的目的。当前，国家和政府为了鼓励某些产业、行业、区域、企业等的生存和发展，制定了一系列的税收优惠政策，如出口退税、税收减免等，房地产企业可以通过经营活动或项目的调整来达到适用这些税收优惠政策的目的，从而实现节税目标。如在房地产企业营业税的税收政策优惠上，按照现行税法的规定，“企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税；将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税；房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。”据此，企业可以通过不动产投资入股的方式进行合作建房，在房屋销售取得收入后通过股份转让与回购来获得这笔收入。此外，国家出于对解决贫困群体住房需求的需要，在廉租房建设上给予了一定的优惠政策，房地产开发企业也可以通过参与廉租房建设项目在保证开工量的同时，既响应了政府的号召树立了品牌效应，又能够获得税收上的减免。
2、税基筹划法
税基即课税基础，是某种税的经济基础，同时也是计税的依据和标准。税基的大小直接影响应税额的多少。税额的计算公式为税额=税基*税率，在税率相同的条件下，税基的口径宽窄直接决定税额的多寡。因此，从税基方面进行纳税筹划，是房地产企业首要考虑的。税基筹划法主要是通过调整税基如剥离价外费用、调整课税项目等实现的，以求达到降低应税额、实现合理避税的目的。如在房地产的主要税种土地增值税的纳税筹划中，按照现行税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。因此，在实际的税务操作过程中，可以通过临界点筹划方式，通过调整税基将房地产企业的土地增值税合理控制在20%的临界点上，如企业可以通过控制出售价格或增加可扣除项目金额等方式进行税基调整。在房地产企业的筹融资行为中，也可以通过税基筹划来进行合理节税。按照现行税法的规定，房地产企业通过发行债券和银行融资等方式获取资金时，其利息是可以抵减部分应税额的，从而降低税基。而通过发行股票来筹资则无法影响所得税税基。因此，企业在进行税收筹划时，应充分考虑不同筹资方式对税基的影响，从而选择对自己最为有利的筹资方式。
3、税率差异法
税率差异是指那些性质相同或者相似的税种适用不同的税率。税率差异是一种客观存在的现象，往往表现在不同的地区之间、行业之间、企业类型之间、产业环节之间，其存在的基础是国家出于激励和扶持某些地区、行业、类型企业、产业环节等的需求，通过税收杠杆来实现资源的有效的调动和聚集，为特殊区域的特殊群体提供生存和发展的空间。具体到房地产企业中，由于企业经营活动的复杂性，在实际的经营活动中可能涉及到不同的税率，企业可以通过项目分拆或调整以适用较低的税率，实现避税目的。如按照我国现行税法的规定，不动产销售适用5%的营业税率，而建筑装修则适用3%的营业税率，因此房地产企业在提供和销售精装房时，应将不动产和房屋装潢两个项目分拆，如分别同业主签订不动产销售合同和房屋装潢合同，以适用不同的营业税率。又如在房地产开发建设过程中，需要房地产公司提供施工单位，根据税法规定，地产中介作为服务提供方适用5%的营业税率，而分包方则适用3%的营业税率，从纳税筹划的角度来看，房地产企业可以将工程中介变为工程分包，以适用更低的税率。此外，房地产企业还可以通过投资地点的选择、关联方交易、子公司设立等选择税率更低的区域进行经营，借此利用区域间的税率差异降低税负成本。
4、延期纳税法
【关键词】 房地产 纳税筹划 税基 延期纳税
一、房地产企业的纳税筹划方法
1、规避纳税法
规避纳税并不是说企业要逃税、偷税、漏税等，实际上是合理地利用现行税法的制度规则实现税务规避的目的。当前，国家和政府为了鼓励某些产业、行业、区域、企业等的生存和发展，制定了一系列的税收优惠政策，如出口退税、税收减免等，房地产企业可以通过经营活动或项目的调整来达到适用这些税收优惠政策的目的，从而实现节税目标。如在房地产企业营业税的税收政策优惠上，按照现行税法的规定，“企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税；将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税；房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。”据此，企业可以通过不动产投资入股的方式进行合作建房，在房屋销售取得收入后通过股份转让与回购来获得这笔收入。此外，国家出于对解决贫困群体住房需求的需要，在廉租房建设上给予了一定的优惠政策，房地产开发企业也可以通过参与廉租房建设项目在保证开工量的同时，既响应了政府的号召树立了品牌效应，又能够获得税收上的减免。
2、税基筹划法
税基即课税基础，是某种税的经济基础，同时也是计税的依据和标准。税基的大小直接影响应税额的多少。税额的计算公式为税额=税基*税率，在税率相同的条件下，税基的口径宽窄直接决定税额的多寡。因此，从税基方面进行纳税筹划，是房地产企业首要考虑的。税基筹划法主要是通过调整税基如剥离价外费用、调整课税项目等实现的，以求达到降低应税额、实现合理避税的目的。如在房地产的主要税种土地增值税的纳税筹划中，按照现行税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。因此，在实际的税务操作过程中，可以通过临界点筹划方式，通过调整税基将房地产企业的土地增值税合理控制在20%的临界点上，如企业可以通过控制出售价格或增加可扣除项目金额等方式进行税基调整。在房地产企业的筹融资行为中，也可以通过税基筹划来进行合理节税。按照现行税法的规定，房地产企业通过发行债券和银行融资等方式获取资金时，其利息是可以抵减部分应税额的，从而降低税基。而通过发行股票来筹资则无法影响所得税税基。因此，企业在进行税收筹划时，应充分考虑不同筹资方式对税基的影响，从而选择对自己最为有利的筹资方式。
3、税率差异法
税率差异是指那些性质相同或者相似的税种适用不同的税率。税率差异是一种客观存在的现象，往往表现在不同的地区之间、行业之间、企业类型之间、产业环节之间，其存在的基础是国家出于激励和扶持某些地区、行业、类型企业、产业环节等的需求，通过税收杠杆来实现资源的有效的调动和聚集，为特殊区域的特殊群体提供生存和发展的空间。具体到房地产企业中，由于企业经营活动的复杂性，在实际的经营活动中可能涉及到不同的税率，企业可以通过项目分拆或调整以适用较低的税率，实现避税目的。如按照我国现行税法的规定，不动产销售适用5%的营业税率，而建筑装修则适用3%的营业税率，因此房地产企业在提供和销售精装房时，应将不动产和房屋装潢两个项目分拆，如分别同业主签订不动产销售合同和房屋装潢合同，以适用不同的营业税率。又如在房地产开发建设过程中，需要房地产公司提供施工单位，根据税法规定，地产中介作为服务提供方适用5%的营业税率，而分包方则适用3%的营业税率，从纳税筹划的角度来看，房地产企业可以将工程中介变为工程分包，以适用更低的税率。此外，房地产企业还可以通过投资地点的选择、关联方交易、子公司设立等选择税率更低的区域进行经营，借此利用区域间的税率差异降低税负成本。
4、延期纳税法