浅议房地产开发过程中遇到的若干问题

　　【论文摘要】在市场需求不断提高、市场竞争日趋激烈的情况下，加强房地产开发的项目管理，改善及解决管理过程中存在的问题，既能提高企业管理水平,也是提高项目质量、盈利水平与市场竞争力的需要，更是满足市场、服务客户的需要。本文对项目管理过程中遇到的问题进行分析探讨，结合实际工作情况，提出个人见解，不当之处，请大家指正。

　　【论文关键词】项目管理主要问题改善对策

　　房地产开发存在着前期手续繁琐，开发周期长，投入大，收益往往都在1、2年之后等特点，具有一定的风险，尤其是当前国家政策一再调整，对房地产开发限制越来越多，开发商的风险进一步加大，由开发商说了算的卖方市场已经结束，限购令的出台更加剧了这一变化，完全进入了买方市场，用户购买更趋于理性，不再一拥而上，整幢楼整幢楼的买，更多的是选择开发商的品牌，小区环境，楼盘的品质和物业服务，作为开发商，应当顺应市场变化，把用户需求的放在第一位，做好前期市场调研工作，同时在质量和服务上下工夫，通过科学合理的项目管理，打造出精品工程，树立自己的品牌。

　　那么在实际开发过程中，如何发现管理存在的问题，完善管理过程，使最后的产品能达到开发商预期的目标，满足用户的需求，从而在市场上具有一定的竞争力呢，本人根据当前存在的一些普遍情况，并结合工作实际进行探讨。

　　一、主要问题分析

　　（一）项目决策前，不重视可行性研究

　　在当前国家宏观调控政策越来越严厉的背景下，开发风险明显加剧，但某些开发商认为调控会很快过去，对政府的调控力度估计不足，对市场前景盲目乐观，没有请专业人士对市场和政策做一个深入的分析研究，把自己的经验代替可行性研究，增加自己的投资风险。另一方面未能提前对地块本身的特点和周边情况的配置以及规划条件进行了解，尤其是不清楚当地的规划要求，导致在做方案时才发现问题，但已成事实，无端增加成本。

　　（二）方案规划和施工图设计改变随意性

　　开发商对方案和施工图不够重视，随意性大，认为在施工阶段改也来得及，却不知道这是本末倒置的行为。在设计阶段甚至更早发现问题，并给予解决，对以后施工起到事半功倍的效果，如果在施工过程中发生了大量设计变更或者业主方应自己的要求进行大量变更，不仅造成工程不能顺利进行，延长了工期，还会发生大量索赔情况，更引起很多项目的价格重新审核，如果是招标工程，很多报价项目就是无效报价，容易使工程造价脱离控制，超出概算。

　　（三）项目的现场管理有缺陷

　　现场管理机制不规范，现场人员责任不明确或权限不清晰，现场人员做不了主，不敢做主，事无巨细均要请示汇报，尤其在工程变更签证方面，不能及时对工程变更作出意见，为不影响工期，很多时候都是施工已成事实，联系单还没下达，时间一长，当事人就容易忘记当时情况，造成索赔和决算困难，在重要施工阶段如果停工等待批复，会使进度计划得不到控制，还会引起索赔。

　　（四）对前期物业重视不足，物业服务不到位

　　物业服务管理，对房地产开发企业来讲就是售后服务，是项目管理不可分离的一部分。专业的物业管理水平是企业品牌建立和保持的原因之一。对前期物业不够重视，就相当于放弃了一个好管家，即使能在项目完成后请到好的物业公司，那也是在亡羊之后了，对项目有可能形成永远也无法弥补的遗憾。另一方面，物业公司限于自身赢利和管理惰性，未能积极处理售买双方的关系，售后维修不及时，配套设施不到位，物业服务不到位等，造成用户不交或拖欠管理费，从而陷入恶性循环。

　　二、改善对策

　　（一）必须十分重视项目的可行性研究

　　俗话说万事开头难，可行性研究就是整个项目的第一步，将来几年内，公司的工作重心都将可能围着这个项目转，因此可行性报告的正确与否，将影响公司的生存发展。一要分析宏观环境，深入解读当前政策及预测今后一段时期内的走向，了解市场的活跃程度，用户的需求等等，二要了解意向开发土地的规划条件，地块周边情况，当地的规划要求，避免经验主义而造成错误判断，三要根据公司的资金流，做好资本运做和融资方式及投资决策分析，尤其是做好风险预测。

　　（二）不能忽视项目方案和设计

　　磨刀不误砍柴工，做好方案和施工图设计，认真对待每个细节，对以后工程的开展起到事半功倍的效果，尤其是在建筑风格，平面布局，主要材料等方面更要认真讨论，一旦确定就不更改。在实际中就遇到这样情况，在外墙材料上当初没有重视，导致临近施工时才发现不合适，需要更改材料，结果重新考察厂家，确定价格，还要处理材料变更引起的后续问题，花了大量时间，不仅工期延长，承包单位还要索赔相关费用。

　　（三）加强开发建设的过程控制

　　施工过程管理必须确定质量目标，明确项目部管理责任。现场签证程序要明晰，责任要明确，公司要适当放权给现场管理人员，规定现场签证的权限，及时处理一些问题，在紧急情况下，可以先报告设计单位，获得口头许可，事后及时补办手续。

　　（四）物业公司需提前介入

　　有经验的物业公司可以提出实用的甚至建设性意见，不仅提升项目档次，还能使在功能上更加人性化，使用更合理，对整个项目的运作是十分有利的，同时开发商应充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等，调动物业公司的服务积极性和工作主观能动性，做好物业服务工作。物业公司应明确服务范围，制定岗位职责，定期公布收入支出，严格按合同办事，处理好与用户的关系。

　　三、总结

　　开发商是项目开发过程的组织者，同时也是投资者和收益者，不能一味追求利润的最大化而忽视了用户的利益，应在品牌上下功夫，做好项目各个过程的管理，实现项目的成功建设和各方利益的“共赢”。

　　参考文献：

　　[1]阳波.中国房地产项目阶段划分探讨[J].重庆建筑大学学报.2007.03.

　　[2]齐建军，工程项目业主方项目管理