税收筹划在房地产开发企业中的应用

　　摘要：随着我国经济的不断增长和房地产市场竞争的日趋激烈，国家对房地产企业的调控力度也越来越大，房地产企业自身能够节约的成本越来越少，而有效的税收筹划也成为了一个节约成本的重要领域。本文立足于房地产企业的税收筹划，通过对该类企业各个主要的环节进行税收筹划的操作，为房地产企业提供一些有益的借鉴资料。
　　关键词：房地产企业税收筹划应用
　　一、房地产企业税收筹划的必要性
　　（一）税收筹划对企业的财务管理有极大的促进作用
　　房地产业的发展离不开对现金流的使用,现金流同时对于相对收益与绝对收益都有着不可忽视的作用。而税收筹划能够有效地提高资金的使用,同时能够对现金流进行改善,对企业的发展起到促进作用。
　　（二）纳税人对税收进行筹划有利于提高纳税的意识
　　税收筹划是少缴费、缓缴费,并不会违反国家的法律。它是依法根据国家出台的相关优惠政策采取节省税收的策略,从而达到税收零风险,保证自己经济和名誉方面的健全。
　　（三）税收筹划能够促进房地产业的规划、有序发展
　　运用税收筹划,能够正确的引导房地产行业规范化地发展,对房地产行业中的倒把投机等行为有一定的抑制作用。企业合法根据国家推出的优惠政策和鼓励政策对资金进行合理的运用,对企业的产品结构进行重新组合来减少赋税,这样对资源适当配置与资本流动都有极大的促进作用。
　　二、房地产企业各个环节的税收筹划的应用
　　（一）准备环节筹资
　　房地产企业对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用，从税收的角度观察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。
　　（二）建设环节
　　房地产企业建房通常是通过自建、代建和合作建房三种方式。首先，虽然大部分房地产企业比较偏向于自建，但在这种方式下税收筹划的操作空间是比较小；其次，房地产的代建是指房地产企业代替客户进行房地产开发建造，建造完成后向客户收取收入的行为。这种方式对于房地产开发企业来说，其收入只是劳务报酬，属于营业税的征收范围，其中并没有发生房地产权的转移，因此不需考虑土地增值税，从而减轻了税负；最后，房地产的合作建房。这种建房方式由于投资方没有发生用建造成功的房屋换取土地使用权的行为，对于投资行为本身是不用缴纳营业税的。而建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。而房屋建成后转让的，再按规定征收土地增值税，使得合作企业双方共同减轻税负获得利益。
　　（三）销售环节
　　房地产的销售环节是房地产企业涉及税种最多的环节，如营业税、土地增值税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等，而房屋的销售价格则是各开发商和购房者最关心的问题，并且直接影响缴纳企业营业税和土地增值税的多少。
　　1、营业税筹划
　　案例1：A企业系房地产开发公司，其对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同规定房子总价款为300万元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税为15万元（300 ）；如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税为6万元（300 ，以后两次分别交营业税4.5万元（300 ）。虽然两种方法确认收入都是交营业税15万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。