绿色保障性住房激励约束机制研究

　　摘要：指出了发展绿色保障性住房是大势所趋，符合科学发展观的要求。对政府、建筑相关企业、消费者进行了研究，分析了三者的委托代理关系，结合激励约束理论，提出了发展绿色保障性住房激励约束机制的框架，以促使三者的利益趋于一致，实现三方共赢，推动绿色保障性住房的快速发展。

　　关键词：绿色保障性住房；委托～代理理论；激励约束机制

　　1引言

　　2011 年，财政部和住建部联合发文将在2011年～2015年“十二五”期间新建保障性住房3600万套[1]，而3600万套意味着近一半的建筑市场将由保障房来提供[2]，2012年5月，财政部和住建部联合发布《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》指出，将推动保障性住房及公益性行业优先发展绿色建筑，使绿色建筑更多地惠及民生[3]。虽然如此，但是我国绿色保障性住房的发展仍然十分缓慢，尚处于起步和探索阶段，必须由政府这个强有力的推手建立一套健全的激励约束机制来促进绿色保障性住房的发展。

　　2绿色保障性住房的委托代理关系及激励约束理论分析

　　21委托代理理论

　　从信息不对称条件下契约的形成过程出发，确定委托人如何以最小的成本建立一套既能有效约束代理人的行为，又能激励代理人遵循委托人目标而努力工作的契约或机制，使委托代理双方都能达到“帕累托最优”的机制或制度安排就是委托代理理论[4]。形成委托代理必须具备两个条件：①信息不对称，②目标不一致。正是由于这两个问题的存在，必须提出一种对经营管理者进行激励和约束，使得经营管理者与所有者目标趋向一致的机制来解决这些矛盾。

　　22激励约束理论

　　在经济学理论中，通常为了达到最优的激励效果，需要制定激励和约束的制度，通过制度或者契约去激励代理人为委托人的利益而努力工作，但这种制度必须设定一些条约来防止代理人投机行为和违反道德，明确代理人违规的成本，以达到对代理人行为的有效控制。

　　3绿色保障性住房的委托代理关系及激励约束模型

　　31绿色保障性住房的委托代理关系

　　政府、金融机构、绿色住宅消费者、开发商、绿色建材、设备供应商、监理单位、施工单位、绿色建筑设计单位、第三方评价机构等都广泛的参与到了绿色保障性住房的发展过程中，但是由于不同主体所追求的利益有所区别，所以对于是否建设绿色建筑的行为选择是不同的。这些利益主体可归纳为政府、企业和绿色住宅消费者三方。对于国家来说，发展绿色保障性住房的目的一是保障低收入人群的住房需求，二是实现节能环保和可持续发展；对于企业而言，开发保障房完全是单纯的市场行为，属于正常的业务范畴；而对消费者来说，一方面是享受低廉的住房价格，另一方面是追求住房的品质和环境。因此，如果仅以价格作为核心的市场机制是无法达到帕累托最优状态的，必须通过政府来进行调节和矫正。政府作为委托人可以通过职能调整的形式来调节市场，从而引导代理人（建筑相关企业和消费者）从国家、社会、自身利益出发，自发推动进绿色建筑的发展，并实现三方共赢。

　　32绿色保障性住房的激励约束模型

　　上文提到政府可以通过职能调整的形式来调节市场引导代理人发展绿色保障性住房，那么可以建立由政府作为主体，由绿色保障性住房的建设者为对象的激励约束机制，来推进绿色保障性住房的发展。要建立激励约束机制必须满足以下几个方面。

　　4绿色保障性住房的激励约束机制

　　41绿色保障性住房的激励机制

　　411让代理人更多获利

　　（1）对建设绿色保障性住房进行示范和奖励。财政部和住建部于2012年5月联合发布了《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，确定了二星级绿色建筑每平方米建筑面积可获得财政奖励45元，三星级绿色建筑每平方米奖励80元[5]财政奖励标准。同时，对于发展绿色保障性住房达到一定规模的除了优先给予定额补助外，还将对绿色保障性住房的业主、设计方、施工方和节能材料供应商等进行示范展示，从而扩大绿色建筑的市场知名度，推动绿色保障性住房朝更高星级发展。

　　（2）提高绿色保障性住房优惠政策。为了激励企业开发建设绿色保障性住房，政府应该提供多种配套优惠政策给绿色保障性住房的开发商或承包商，如财政补贴政策、税收优惠、融资优惠、土地转让优惠，在绿色保障性住房开发中附带商业配套等，同时适当提高代建和委托的费用。

　　（3）给代理人部分剩余索取权。如果建筑相关企业获得了部分剩余索取权，那么将增加他们开发建设绿色建筑的积极性；如果绿色建筑的消费者获得了部分剩余索取权，将会有效的刺激其购买和宣传绿色建筑的积极性。虽然保障性住房的消费者绝大部分是低收入人群，政府也要在保障他们住房需求的同时，适当关注他们生活环境的健康、舒适情况，这既有助于维护社会的长治久安，又推动整个绿色建筑市场的良性发展。

　　在给代理人部分剩余索取权时，政府可以通过税收制度的调整，减少甚至免收企业开发绿色建筑所交的相关税收，把减少的税收留给企业作为利润；同时在消费者购买和安装节能门窗、保温材料以及暖通装置等指定的绿色住宅产品给予一定的财政补贴。通过多元化的方式由消费市场向开发商、建筑商传递需求信号，来推动绿色建筑产品的开发生产和促进绿色建筑企业提高生产效率。

　　通过目标成本合同的盈利/共享机制，建立一套承包商创新而新增加部分可以额外获得报酬比例的合同激励体系，促进绿色保障房建设的代理人从招标文件开始除必须使用的绿色建筑技术，额外进行绿色建筑创新。目标成本为工程直接费，承包商的基础酬金建立在工程其他费用（特别包括使用绿色建筑技术的费用）、综合间接费、利润、税金以及承包商的风险费用（与承包商采用绿色建筑技术的程度有关）。将承包商实际运用的绿色建筑技术作为基数，在此基础上按一定的累进递增比例支付报酬，从而激励在建设保障性住房时采用更多的绿色建筑技术。