房地产项目成本控制研究

　　【摘要】房地产项目的成本控制对于房地产企业的经济效益来说，是增加盈利的最根本的方法，也是在当今愈演愈烈的房地产市场竞争中占有一席之地的必要途径。成本控制贯穿于房地产开发项目的前期决策、设计规划、施工等各个重要阶段。本文试图从房地产项目各个阶段的成本的构成进行分析，挖掘出目前房地产项目成本控制中存在的问题，并结合成本控制的原则提出相应的对策建议。

　　【关键词】成本控制；房地产项目；经济效益

　　房地产业是国民经济的重要支柱之一，随着我国房地产市场的交易渐趋成熟，房地产行业竞争也越来越激烈，房地产企业要想在房地产市场占有一席之地，保存自己的竞争力，就必须从项目中获得更高的利润；而要想获得盈利，必须要加强成本管理，实现真正的成本控制。本文通过分析房地产开发项目的各个重要阶段及每个重要阶段发生的主要成本，探讨在房地产开发项目的整个过程中成本控制存在的问题，并对这些问题提出了相应的对策建议，以期房地产企业能实现项目的建造成本和营运成本的全面监控，降低房地产项目的总成本，最终实现房地产项目的经济效益的提升。

　　一、房地产项目的成本构成

　　在房地产开发商的角度来讲，房地产项目的成本即为对建设项目的投资费用。房地产项目的成本控制对于成本管理来说，是一个重要的环节，同时也是保证开发商能顺利完成在既定成本预算下目标的实现的重要手段，是房地产开发过程中降低产品成本、提高房地产企业的经济效益的必要方法。

　　1.项目前期决策阶段的成本

　　项目的前期准备阶段是一个项目的定位时期，一般是在对房地产项目进行市场调研的基础上，开发商选择和确定投资方案的过程，包括可行性研究、基于可行性研究的决策。一般来讲，开发商首先需要从经济和技术的角度分别论证拟建项目的必要性与可行性，然后基于以上的分析，对不同的建设方案予以比较，最后做出选择与决策。建设项目的决策阶段需要对项目建议书、可行性报告、设计任务书进行确定并编制投资估算。项目开发阶段的成本主要包含了土地成本、土地建设成本、设备配套成本及一些其他的费用支出。

　　2.项目的设计阶段的成本

　　项目决策之后，就是初步设计和施工图设计以及工程的招标阶段。由于对于项目的设计是对于整个项目的总体设计，会贯穿于项目的全周期，包括后续的施工阶段；因此虽然设计阶段的成本占比不大，但是对于整个房地产项目的总成本控制起着至关重要的作用。

　　3.施工阶段的项目建设成本

　　项目的建设成本在整个项目成本中占比较大，一般包括进行项目开发前的工程费用、建筑成本以及公共配套设施费用等。

　　4.财务费用

　　房地产开发的财务费用包括筹建项目的各种费用、为了进行房地产项目开发，开发商筹集资金的财务费用等等，这也需要耗用大量资金。

　　5.项目建设中的管理运营费用

　　项目建设中的管理运营费用所包含的范围比较广泛，一般来讲，管理运营费用包含了开发项目中所有管理人员所发生的费用，即在房地产开发过程中，从前期准备到项目完成最后交付使用前所发生的各种费用。

　　6.各相关品类的税收费用

　　房地产的开发项目一般会不可避免地产生各种税收费用，通常括了企业所得税、房产税、营业税及营业附加税以及印花税等。

　　二、成本控制原则

　　1.全面性原则。在成本控制过程中，要求全体职员参与成本费用的控制，因为对于一个房地产开发企业来讲，不仅仅是项目分析决策者涉及到的相关费用、管理者的管理运营费用、施工人员的施工费用，每一工作人员都会与管理过程中发生的特定耗费有关；此外，成本控制是贯穿于整个项目的全过程与周期，而不能仅是是对部分高额度费用支出的管理与控制。

　　2.经济效益原则。成本控制的出发点即为通过将项目的成本尽量地控制在最低，并在预算的成本范围内完成项目的开发，最终为房地产企业带来经济上的效益。因此，房地产项目的成本控制应当以项目的经济效益为中心，以在最小成本费用下实现服务质量最大化为目标。

　　3.目标成本控制原则。房地产项目必须以目标成本为依据，严格去监督在开发过程中企业的各项成本费用支出；目标成本一般是基于对企业的人力、物力、财力等进行了综合的分析思考之后，考虑项目的内部实际情况及外部市场环境，采用价值工程等专门方法，做出最佳目标成本的决策。

　　4.动态控制原则。房地产项目随着阶段的不同，特别是施工阶段项目情况的不同，总是处于变化之中的，因此，项目成本控制的重点也需要根据施工过程的进展情况进行相应的调整。例如：在项目的综合分析决策阶段应该结合项目所处的外部市场情况及所处的地域的独特特点，重点考察项目的可行性与风险性；而在设计阶段则需要充分运用价值工程的方法，重点分析产品在交付使用后，能否达到其所期望的功能而进行限额设计；在施工阶段则需侧重于各项成本的实际支出情况，并结合变化着的市场行情及时纠正偏差，以实现进行成本控制的动态调整。