浅谈人民币升值对我国房地产价格的影响

房地产业已经成为国民经济的重要产业，从经济的发展使得国际上对于人民币汇率升值的呼声越来越高，就人民币升值对房地产业发展的影响进行了简单分析，并且提出了相关建议 
　　人民币汇率房地产 
　　1前言 
　　我国目前实行的是以市场为基础的汇率制度，是单一的、有管理的浮动汇率制度，到目前为止，我国仍然实行的是部分管制的汇率制度。自2005年7月21日，我国开始实行以市场供求为基础，参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，自此，人民币汇率就开始出现不断升高的状态，2005年下半年人民币兑美元升值2.42%，2006年升值3.28%，2007年升值6.41%，2008年4月10日，外汇交易中心公布，银行间外汇市场美元兑人民币汇率中间价为6.9920，到2008年下半年，次贷危机引发的全球金融风暴，使得经济发展速度放缓，企业利润下降，贸易顺差减少，美元兑人民币汇率重新挂钩维持在6.8左右，人民币汇率趋于稳定，而且一度出现小幅贬值。2011年11月，27日，人民币对美元的汇率之间价为一美元兑换人民币6.3735元，累计升值20.15%。与此同时，我国的房地产市场也出现了持续升温状态，价格一路飙升。房地产行业是国民经济的重要组成部分，在国家的GDP增长过程中发挥着重要的作用，已经成为了我国经济发展的重要支柱，但是，我国房地产市场发展出现了过度繁荣的现象，房价持续上升使得住房价格严重偏离了实际价值，房地产泡沫已经逐渐被吹起。 
　　2人民币升值原因 
　　首先，改革开放30年以来，我国GDP年均增长率为9.78%，实现连续五年10%的高速增长。我国经济长期稳定增长，一方面国内产品和服务日益丰富，我国居民对于国外的产品需求有所减少，从而减少了对外汇的需求，另一方面，国外对我国产品和服务需求的不断增加，导致对人民币的需求增加，在外汇供求关系不断变化的作用下，推动了人民币的持续升值。其次，近年来，出口一直保持了巨大的顺差，产品大量进入国外市场，因其欧美日等国家的不满，为了降低本国的贸易逆差，保护国内制造业，并且降低失业率，欧美日等发达国家从政治上向施压，要求人民币升值。同时，人民币汇率与我国货币供应量大体上正相关，由于改革开放的深入，国外投资者不但可以利用廉价的劳动力，更看好庞大的国内市场。因此，外商投资大幅增加，由于紧缩性的货币政策，人民币资金相当紧张，外资进入又多，所以出现了明显的外汇供大于求，造成人民币升值趋势。 
　　3人民币升值对房地产价格的影响方式 
　　3.1进口成本的影响 
　　我国是资源性商品进口大国，每年的铁矿石，稀土，石油，主要依赖进口，进口成本是影响国内铁矿石价格的重要因素。铁矿石是生产钢铁的主要原材料，据统计，进口铁矿石一度占钢铁总成本50%，在拉低了全国钢铁企业利润的同时，其对钢铁出厂价格的影响亦非常巨大。钢铁主要应用在房地产、汽车、造船、机械制造、家电等行业，钢铁价格居高不下，房地产价格因此被抬高。人民币汇率升值，使得外币相对贬值，可以降低进口商品的国内价格，促进进口，使得进口资源性商品价格恢复到一个合理的水平，从而使国内的钢铁等房地产行业原材料价格回落，保持稳定，降低房地产行业的建造成本，降低房价。 
　　3.2出口减少 
　　受2008年世界金融危机的影响，我国部分出口企业出口减少，利润减少。我国长期保持了出口导向型经济模式，出口商品多为技术含量低的廉价加工品、非生活必需品，即使是必需品，因为其科技和设计内涵不足，不可替代性极低，在国际上缺乏议价能力和话语权。同时，房地产投资法风险小，利润高，房地产行业技术含量低，准入门槛低，所以，房地产行业具有投资需求。大量资本从制造业进入房地产业，使得房地产业增加了投资和投机的因素，房价被炒高从而背离了价值决定因素和供求关系，如果人民币升值，外贸出口进一步放缓，实体经济来不及转型就会被打击，国内资金进一步集中房地产业，给宏观经济带来负面影响，不但使得房价奇高，而且给政府的宏观调控带来了阻力。 
　　3.3国际游资 
　　国际游资是游离于本国经济实体之外，承担高度风险，追求高额利润，主要在他国作短期投机的资本组合，具有停留时间短，反应灵敏，隐蔽性强等特点。巨额的外汇储备，国际国内对人民币升值的巨大压力导致了国际游资对人民币的升值预期，导致国际热钱从各种渠道涌入我国。热钱进入房地产行业的原因与国内民间资本相似。2004-2007年，房地产行业的平均利润高达15.9%，远高于国内其他行业，再加上房地产的高流动性，热钱进出房地产市场比较容易，房地产市场自然受到热钱青睐。一方面，热钱可以直接参与房地产开发的投资，通过房产开发力度，增加供给数量，分得高额行业利润，另一方面，热钱可以从事房地产投机活动，购入大量商品房，抬高房地产行情，制造一种供不应求的气氛，这种情况下，央行对人民币汇率升值，可以削弱国际游资对人民币升值的预期，使热钱退出房产行业，但是大规模的热钱退出，会使得房地产行业的资金断裂，造成大量房地产公司破产，国内投资者会遭受重大财产损失，对国民经济的发展和金融稳定产生严重危害。 
　　4建议 
　　鉴于人民币汇率升值对于房地产价格的影响，从汇率政策着手稳定房地产价格十分值得研究，但是同时汇率作为一个重要的经济变量，它的变动对于经济的影响十分大，所以，在采取汇率政策时，应当从多方面着手，在人民币汇率升值的同时，加征房产税，防止房地产市场过热，同时进行人民币汇率机制改革，以市场供求为基础，对人民币汇率进行管理调节，维护人民币汇率在合理均衡水平上的稳定。人民币升值势必导致出口的短时间减少，所以采取减税政策会缓解企业出口的压力，为国内制造业创造更加轻松的经济环境。参考文献： 
　　[1]董雪.人民币汇率升值对我国房地产市场发展的影响[J].企业研究，2012（8）. 
　　[2]刘琪.略论人民币汇率升值对房地产市场价格的影响[J].房地产金融，2007（3）.