呼和浩特市房价分布特点及影响因素分析

韩丽娟

（内蒙古师范大学 地理科学学院，内蒙古 呼和浩特 011517）

摘 要：房价的高低直接影响着人们的生活，影响人们的安居乐业.本文以呼和浩特市二环以内的区域为例，从区位因素出发，采用普通克里格方法，尝试分析呼和浩特市二环以内房价分布特点及影响因素.经研究得出，呼和浩特市二环以内的房价总体以城市中心为中心，向四周递减，但同时也存在着空间变异性；住宅楼盘周围的学校，服务设施，商场，道路均不同程度的影响着房价.同时总结了影响房价的四种因素，为人们购房提供理论性的建议.

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关键词 ：呼和浩特市；房价；分布特点

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1673-260X（2015）04-0096-04

基金项目：内蒙古自然科学基金项目（2010MS0615）资助

房地产经历了快速增长后，目前房价市场增速变缓，甚至有所下跌，房价已成为人们最关注的问题.以呼和浩特市为例，从2011年以来市区房价逐年增长.国内一些学者利用空间地统计方法研究城市房价的分布.如在研究居住环境时，注重地理信息系统的应用，特别是在房价相关分析中，开始重视采用空间插值和其他数学模型以及研究方法进行探讨[1].有很多研究使用不同的方法，均揭示出房价的分布特点以及影响因素.陈向阳研究州市的房价分布与决定因素时，使用调查方法和统计年鉴数据对房价进行分析，得出房价由人们居住的CBD中心圈的距离决定[2].张绍基研究北京的房价分布规律，使用空间数据挖掘中的聚类分析方法得出结论[3].蒋立红、李庆花研究影响房价的区位因素时，分析了交通、基础设施、地区的繁华程度、环境因素与房价之间的关系[4].王洋，方创林等人利用核密度函数，建立GDI指数等方法计算扬州市住宅价格分异趋势及演变规律[5].

本文根据呼和浩特市二环以内在售普通商品住宅资料，采用ArcGIS等软件对呼和浩特市住宅价格分布特点进行研究，分析市区房价空间分布特点、楼盘空间集聚特征，并针对该特点探讨房价分布特点及影响因素.为政府部门合理利用城市土地、房地产开发商的经营管理与市民购房提供参考.

1 研究区概况与研究的意义

1.1 研究区概况

呼和浩特，位于内蒙古自治区中部，是内蒙古自治区的首府，是自治区政治、经济、科技、文化、教育中心.东经110°46′-112°10′，北纬40°51′-41°8′，地处内蒙古自治区中部大青山南侧，西与包头市、鄂尔多斯市接壤，东邻乌兰察布市，南抵山西省.全市总面积17.224平方公里，全市总人口291万.呼和浩特市辖4个市辖区，4个县，一个旗和一个国家级开发区.即玉泉区、新城区、赛罕区、回民区、呼和浩特市金川经济技术开发区、土默特左旗、托克托县、清水河县、和林格尔县和武川县.本文中的研究范围为玉泉区，回民区，赛罕区，新城区中二环内的区域.

1.2 研究的目的和意义

近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高.近年来国家出台了针对房地产市场调控的一系列政策，取得了明显的效果，对抑制房价的迅速上涨、规范房地产市场、确保房地产健康地发展发挥了重要的积极作用.但必须认识到，房地产市场的发展，仍然存在许多亟待解决的问题，房价依然是需要审慎对待并严格控制的因素.本文以此为背景，研究呼和浩特市房价分布特点，尝试研究呼和浩特市房价的影响因素，力求从多个角度研究呼和浩特房价上涨的实质，提出有效抑制房地产价格上涨的对策与建议，以求对控制房价过快上涨发挥积极的作用.

我国人口越来越多，住房也一定是年年增加.房价时常成为市民与开发商关心的焦点，也是政府解决民生问题难以回避的问题，探讨房价空间分布规律有助于政府管理部门、市民与开发商适时掌握房价分布趋势与形成机制，为其决策提供必要依据.

2 数据资料与研究方法

2.1 数据来源

本文从搜房网的楼盘广告和官方网站上采集了2013年呼和浩特市区在售与待售住宅楼盘价格，并到售楼处调查核实该价格.除去有些楼盘价格待定以外，二环以内共收集了100个住宅楼盘价格.

2.2 研究方法

地统计分析方法被广泛应用于许多领域，已成为空间统计学的一个重要分支[12].地统计分析以区域化变量为基础，借助变异函数，研究具有空间相关性和依赖性的地理现象，对样本数据进行最优无偏内插估计，模拟地理现象空间分布的相关性和变异性.地统计分析与经典统计学不同，地统计分析既考虑样本数据的大小，又重视样本数据空间位置及样本间的距离因素.本文采用地统计方法中的普通克里格方法.

首先，预测学校，商场，服务设施，道路等因素与房价高低有关.矢量化呼和浩特市二环以内的地图，并单个作出学校，商场，服务设施，楼盘的点图层和道路的线图层.再把矢量化的学校，商场，服务设施的点图层和道路的线图层，分别转为栅格图层，以供和作出的“克里格”图层叠加.以楼盘的“楼盘价格”属性进行地统计分析的普通克里格分析.将学校，商场，服务设施，道路等影响因素分别与“克里格”图层用“栅格计算器”进行叠加.将得出的结果图一一分析.克里格分析做出的楼盘价格分布特点如图1所示.

3 房价分布特点

分析以上的空间插值图，可以看出，呼和浩特市二环以内的房价总体以市中心为中心，向四周递减，但同时也存在着空间变异性[5]-[11].房价高低分布呈圈层状.在房价高的区域外测，房价由高到低可以分成5个圈层，由房价高的中心圈层向外延伸.（1）房价最高的中心圈层房价达到11000元/㎡以上.仅占呼和浩特市二环以内楼盘的1%.本区域的楼盘较少，“兴泰御都”楼盘价格最高，达到15000元/㎡.这是乌兰察布西街，昭乌达路，呼伦贝尔路交界处，呼和浩特的市中心，最高位置在内蒙古教育厅附近.（2）向外延伸，第二圈层的房价依然居高，房价在10000元/㎡至11000元/㎡内.仅占呼和浩特市二环以内楼盘的1%.“蒙西文化广场”楼盘的价格达到11000元/㎡.新华大街以南，大学西街以北，东至昭乌达路，西至锡林郭勒南路区域的房价均处于这个价位.（3）第三圈层的楼盘逐渐增加，价格均在8300元/㎡至10000元/㎡以内.共16个楼盘，占呼和浩特市二环以内楼盘的16%.南至鄂尔多斯大街，东至兴安南路，北至火车站，西至通道南路（通道北路）的房价均处于这个价位.（4）第四圈层内的楼盘较多，价格稳定，在6300元/㎡至8300元/㎡内.一环的楼盘，一半的楼盘价格在此范围内.二环内，一半以上的楼盘价格在此范围内，占呼和浩特市二环以内楼盘的49%.（5）房价最低集中区为二环的西半部，接近金川开发区的楼盘价格普遍较低，在6000元/㎡以下.共有33个楼盘，占呼和浩特市二环以内楼盘的33%.

此外，从图1中可以看出，房价低的楼盘大多分布在玉泉区和回民区.新城区的房价分布特点是，由西南到东北，房价逐渐减少.赛罕区房价分布特点是，由西北到东南，房价逐渐减少.

4 房价分布影响因素分析

教育设施的配套情况好或者临近知名学校，不仅增加了房地产的人文色彩，还大大提高了房地产的附加值，使得房地产的价格提高.完善的医疗设施或者临近大型的医院，能够方便人们就医，间接抬升房价.随着人们生活水平的提高，对于运动、健身、休闲的要求越来越高，因此小区临近或配套必要的体育设施或者休闲场所（如公园等），对提升房地产的品质非常有帮助.此外，政府机构、银行等大众服务部门的位置也能在一定程度上影响房价的高低.此外，道路也是影响人们选择居住环境时考虑的一个重要因素，完善的交通系统可以缩短交通时间、完善生活配套、改变生活方式，提升生活效率[4].

根据所调查数据分析结果显示，周围的学校，服务设施，大型商场，道路都影响着房屋的价格.

4.1 学校对房价分布的影响

教育环境对房地产有着积极的推动作用，可以间接拉动房地产业的步伐，增加房地产含金量.

二环以内共标出115所学校.通过将二环以内房价空间差值图与学校进行叠加得出：一环（西至巴彦淖尔南路，巴彦淖尔北路；东至兴安南路，兴安北路；南至鄂尔多斯大街；北至海拉尔大街）以内及一环周围学校较多，随之房价也较高.房价在8300元/㎡以上，即里三层圈内的学校共有26所，占研究区内全部学校的22%.

如内蒙古大学，是内蒙古自治区唯一的国家“211工程”重点建设的高校，接近名校的房价处于10000元/㎡以上；同样满族小学，呼市实验中学，呼市二中，十八中和师大附中等名校周围的房价明显处于高值范围.向外延伸，趋近二环，学校逐步减少，略显稀疏，房价也随之降低.二环西半部，学校较少，房价明显较低.

4.2 商场对房价分布的影响

商业的繁华程度是反映社会财富聚集度和社会信息、物资与人员聚集程度，反映城市功能的重要指标.

研究区内共标出24个商场.一环以内商场众多，商场周围的平均房价达到10000元/㎡以上.一环以外人员聚集较少，商场也较少，房价随之降低.市中心的西半部分（即玉泉区和回民区）区域没有大型商场，房价均处于低值区间.首府中心的大型商场如海亮广场，维多利商厦，民族商场，嘉茂购物中心等地区对周围的房价提升有着很大的影响.

4.3 服务设施对房价分布的影响

基础设施配套完善的过程，就是房地产的升值过程.服务设施是人们生活中不可缺少的部分.所以多数人在购房时都会考虑周围的服务设施.

本文中的服务设施包括政府、检察院、安全局等行政机关，医院，酒店，饭店，广场等生活必需场所以及火车站，各个公司等.共列出320处服务设施.由图5可以看出，市中心及以东的服务设施比较密集，住宅价格普遍较高；市中心以西的区域，服务设施较稀疏，也是房价的低值区间.

4.4 道路对房价分布的影响

城市对居住者引力最大之处，来源于城市功能最集中和完善的城市中心（有的城市只有一个中心，有的城市有多个中心）一般来说，在距离市中心等距的同心圆上的房地产，有大致相当的价格水平.

本文中画出了主要干道，较窄的小巷没有画出.可以明显看出道路依然是影响房价的主要因素.如图6所示：

围绕主干道，也是人员聚集较多的地区，如“新华大街”，“昭乌达路”，“乌兰察布西街”，“呼伦贝尔路”，“大学西街”，“锡林郭勒南路”，“锡林郭勒北路”等道路周围的房价均处于高价范围内，但依然是比较抢手的区域.

所以此街道的平均房价超过10000元/㎡元.向外延伸的三个圈层内涉及的道路依然居多，图中用蓝色表示出.如图6所示：

5 结论与讨论

5.1 结论

（1）呼和浩特市二环以内的住宅楼盘价格分布比较均匀.乌兰察布西街，昭乌达路，呼伦贝尔路交界处的价格最高，是呼和浩特的市中心.围绕市中心，向外扩展，房价逐渐降低.

（2）学校是影响房价的重要因素，如呼市实验中学，满族小学，呼市二中，内蒙古大学，师大附中等名校附近的房价都较高.

（3）商场也是影响房价的重要因素之一.如维多利，新世纪广场，民族商场，王府井百货，五四商城，嘉茂购物中心等大型商场的位置均决定了周围的房价处于高价区域.

（4）服务设施是人们工作生活的必需场所.离服务设施越近或楼盘周围的服务设施越多，房价都会明显上升.

（5）交通是否便利直接影响人们对住房区位的选择.从以上分析中可以看出，主要干道附近的房价比其他区域的房价要高.

5.2 讨论

在此次城市房价分布规律分析中，本文只选取了基础设施一种因素，所选地域范围也较小，因此只能呈现城市房价分布的部分规律.

由于受所收集的数据资料的限制，本文没有选取更详细的影响因素.另外，由于城市的不断发展，地价的空间格局也会随着时间而变化，因此，还需要从时间尺度来研究不同时段的房价分布特征，时空结合也将是未来研究的热点之一.

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参考文献：

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