“租购同权”对房地产市场的影响

广州市人民政府办公厅秘书处于2017年7月印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，方案中具体措施之一——保障租赁双方权益，支持租赁居住方式。文案在这一措施中具体特别提道：“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”这一措施一发文，在各大媒体上不难发现有社会各界人士关于此措施的各种评论说法等。是正面声音多，还是负面声音多，先在此不说。笔者只想基于个人对房地产市场的一些基本认识，来谈谈该举措对房地产市场究竟会带来什么样的影响。

1 有关“租购同权”的论述

“租购同权”策略，政府的出发点肯定是好的。众所周知，我国房地产市场在经历了史无前例的2006年、2007年上半年房地产市场的不理性的价格持续增长居高不下的情况下，在老百姓“望房兴叹”的市场大环境下，政府高姿态进行强有力的宏观调控政策，“国六条”“国十条”“一年内多次提高银行存款利率”“两限政策”，以及对不是首套房的购房者“提高购房首付比例”“提高购房贷款利率”等一系列调控房地产市场政策的出台，确实对我国房地产市场中的房产价格的理性回落起到了积极的效用，但毕竟因为房地产这种商品的特殊性，成交价格在同比涨幅方面得到了一定的回落，尽管如此，购房压力之大仍然是人们的“心头之痛”，再加之在目前的实际市场中，还存在有个别项目在成交签订合同时，存在有“双合同”的不合理做法，因此，房价的回落并没有我们想象得那么乐观。怎样规范房地产市场的发展，让房地产市场走得更好更稳。于是广州市政府率先出台《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。这一方案的指导思想是：积极支持租赁住房方式，加快构建租购并举的住房体系；鼓励发展现代住房租赁产业，催生新的经济增长极；规范住房租赁市场，夯实经济社会长久向好发展的住房基础。其中“保障租购同权”这一提法，给人们特别是对符合政策圈子内的人们带来了一针强心剂，他们可以通过支付租金的形式在享受到居住权利的同时还能跟购房者一样享受到依附于房产产权上的教育或优质教育以及其他方面的服务或资源等，可以脱离苦逼的房奴生活，从此可以畅享人生的完美，能不能“美梦成真”，当然还有许多方面的原因，比如基本的地方教育资源是否充裕等，试想，如果一个地方的教育资源，连基本的房户一致的生源的学位情况都不能全部解决的情况下，谈何承租者所欢呼雀跃的“租购同权”的实现？学位能否解决与否的问题当然不是本文的主谈论题，不妨先暂且搁置。下面主要就“租购同权”对房地产市场的影响来谈谈。

“租购同权”的意旨是要让“有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读”。广州市政府的这种“创想”被人们广泛评论。人们评论的焦点在于“租购同权”的可操作性及其对房地产市场的影响。对房地产市场到底有何影响呢，以下不妨试论之。

2 对房地产租赁市场的影响

为什么要强调“租购同权”？其出发点在于“赋予符合条件的承租人以就近入学等公共服务权益”。为求一优质学位，在以前的市场中，哪怕是那些楼龄20~30年的房子，尽管房子的结构布局也不尽如人意，但这些不足通通会为优质学位让路，人们会为求得一优质学位，降低对房子居住舒适与否的需求，人们会不惜重金购置学区房，因为这些购房者知道只要有优质学位市场需求的存在，就不愁自己在今后不需要学位的时候进行再转售时依然能卖出个好价钱，利用转售所得的丰厚资金，去市场上再购买心仪的商品住宅，可以说是学位、投资两不误。天价学区房在北上广深等一线城市，一直以来是人们竞争的市场，学区房的房价已不仅仅是房产本身的价值，而更多的可以说是依附在拥有房产产权之上的享有优质学位的权益价值的体现。“租购同权”，如果能通过租房解决获取优质学位的问题，自然对一些手头资金比较紧缺的人们，就会考虑通过租房形式获取优质学位，如果政策一旦落地实施，更实际的问题就来了，在供应前端的硬件教育资源短期内并没有增加的情况下，后端的需求能力却得到另一个层面的提升的时候，结果会怎样，结果只会使得原本供应紧张的优质学位教育资源，愈发显得紧张，这种供小于求的局面进一步加剧，这时市场调节机制的作用就会体现，作为房主能有更大的空间进行租金方面的加价，当然这时有人也许会说，那就加大租赁房产的供应，殊不知房地产市场有一个很重要的短板就是土地资源供应的稀缺性，房源的供应的足量不是一蹴而就的事情，因此，“租购同权”从一定角度讲，对房地产租赁市场租金价格的提升会有推波助澜的作用。当然这也会刺激一部分投资客转向房产租赁市场。

3 对房地产销售买卖市场的影响

在北上广深一线城市的住房附加值非常大，就是因跟教育、就业、社会保障等挂钩。特别是教育方面捆绑最紧，在过往的年份中，各地“学区房”价格一年一度地飙升，远远超出同地段房价。比如北京诸多破旧不堪的老房子，只因归属于名校学区，就能标出“天价”，一旦推向市场还非常抢手。人们常有的观念：再穷也不能穷教育。因此，为了孩子的成长，为了孩子的教育，不惜耗费巨资抢购“学区房”，导致住房偏离居住价值轨道，沦为被炒作和抬高房价的对象。在房地产商品的交易市场，其交易方式不外乎两种：买卖和租赁。租赁通俗讲其实是分批分次地出售房产的使用权，假如某重点学校的学位分配完全实行“租购同权”，但周边的房源原本就供应量不足，这样势必会带动周边房租的上涨，结果是，买不起学区房的人同样可能面临租不起学区房的困境。而且，随着租金的提升，投资客的购房热情会重新燃起，再次进入高房价的死循环。

由此可见，广州市推出的“租购同权”政策，将购房上学这个前置标准废除掉，赋予符合条件的承租人子女享有就近入读名校的权利，短期内很难让名校“学区房”失去炒作价值，房价要降温，租金价格水平要降温，这里隐含的前提条件是学位供应的充裕性，房源供应的足量性，但这些方面，观之现状并非是一年半载就能解决的问题，因此真正意义上的“租购同权”，让符合条件的承租人子女就能实现入读名校的梦，路漫漫其修远兮，因为资源的稀缺，到头来又是“论资排辈”，房产、户籍合二为一的为最优先，想想，轮到符合条件的承租者，恐怕学位早已没有了。到头来，在一定时期内反倒对房地产交易市场在成交价格方面起到了一定的拉力作用，助长了房产价格的提升。从长远角度及政府今后政策的不断完善性方面来讲，在“租购同权”政策下，在租房收益上升的吸引力的带动下，会促进更多房产转化为租赁投资性房产，从而不断增加租赁房源，引导房地产租赁市场的完善健康发展，从而让房产交易市场中租售比及租售价格比更合理化。

从发达国家的住房市场来看，他们租房占比相对较大。比如美国租房比超50%，德国租房比超60%，年轻人是租房的主要成员，这跟年轻人的流动性大、职业变化大、收入较低等多方面有关系，租房的便捷性和经济性为年轻人提供了更多的就业选择机会。在我国过度发展自有住房，以及消费者对财产的持有观念，在中老年消费群体中形成了购房为主的消费模式。在我国的高房价的冲击下，逐渐令一部分年轻人以持有房产为主，转向租房为主的消费模式，从我国一线城市的人口净流入量来看，今后住房租赁市场有很大的发展空间。观察周边人群，走访调查发现，“90后”“00后”年轻人的购房意愿成下降趋势，比较多的人家里已有房甚至有多套房，还有就是买不起房的人存在有不愿意再为高房价埋单，更希望通过租房来降低在住房方面的投入，从而以便更好地提高生活在其他方面的质量。人们的消费理念的变化，为“租购同权”政策的实施提供了更好的市场环境，房地产的交易买卖市场将会受到一定影响，市场的需求群体会被租赁市场带走一部分。

总体而言，“租购同权”政策的出台，今后，在经政府相应教育资源投入政策、住房租赁政策、房地产租赁企业投资政策等方面的不断制定和完善，我国将迎来“租赁时代”的春天，在盘活市场上的存量房的同时，也给房地产投资者开辟了一条新路，未来看好房地产租赁市场的健康完善发展。

参考文献：

［1］江德斌．“租购同权”促使住房回归居住本质［N］.中山日报，2017-07-20（8）．

［2］陶凤．广州租购同权真是“重磅炸弹”吗［N］.北京商报，2017-07-20（2）．

［3］戴春晨．“租购同权”背后的教育权利问题［N］.21世纪经济报道，2017-07-21（4）．

［4］张源．基于拉姆齐模型和房价租售比的上海市房地产租赁市场实证分析［J］.统计科学与实践，2017（1）．

［5］丁凌．国外房地产市场租赁体系的探究及对我国的启示［J］.中国商贸，2014（5）．

［6］葛瑛．美国房地产市场及房地产金融发展的历史回顾［J］.浙江金融，2011(1)．