物流地产看上去很美？

——专访仲量联行（上海）高级董事 物流地产部总监 沙峰

1994年9月，仲量联行在上海设立了中国大陆的首个分公司，

今年也正是仲量联行进入中国的20周年。仲量联行以整合全球资源的能力与丰富的本地经验，洞见着市场的战略重点。

本刊记者 吴姣

电子商务自身的高歌猛进也带热了市场对物流仓储的强劲需求，与此息息相关的物流地产也因良好的市场基本面及理想的投资同报吸引着越来越多的资本进入其中；物流巨头、电商以及传统房企，均在物流地产领域纷纷下注，以期牢牢把握新的经济增长机会和行业竞争的主动权。物流地产的发展前景普遍被看好，然而，如何在看似优越的市场环境中摆脱各种因素的牵绊，掘出宝藏，是需要进一步深入研究和解决的问题。

明鉴好光景之真形势

近年来，与喧嚣的住宅、商业地产相比，物流地产表现低调但成绩不俗；它最大的优势在于稳定的投资收益，相对较长的租赁期，使它基本不受市场波动的影响。而对于物流地产来说，目前遭遇的最大瓶颈就是土地供给不足问题。中国物流与采购联合会调查报告显示，目前大部分企业在拿地困难，土地供应减少的同时，地价也在不断上涨。

仲量联行（上海）物流地产部总监沙峰表示，物流地产的蓬勃发展离不开电商行业的高速发展，当某个行业发展到一定程度，不可避免的就是资源整合。目前，电商行业的市场增长率逐渐放缓，电商行业的市场规模却在不断扩大。随着京东和阿里在美上市，将带动电商行业的新一轮增长。可以预见，物流仓储的需求在未来几年仍将保持较好的上升态势。然而，由于物流项目对地方政府的税收及就业的作用较为有限，物流仓储的未来供应很大程度上将受到土地因素的限制。要解决这个问题，就需要物流开发商与电商及其他行业进行创新合作，以提高拿地能力。由于现在仓储项目比较分散，且各项目的质量标准参差不齐，为了能够在新一轮市场契机中拔得头筹，各大开发商的资源整合也尤为重要。物流地产看重规模效应，需要有足够的资金源源不断地投入，这也是为什么只有一些专业且资金雄厚的基金公司愿意投资。

据了解，尽管中国目前已具有相当大的物流仓储存量，但国内高标准仓储设施的体星仍相对有限。随着市场成熟度的不断提升，中国高标准仓储开发或由此前的更多兼顾通用性逐渐转向标准化开发与定制开发双管齐下，预计未来定制仓库占高标准仓库的比例将会大大提升。

“由于物流地产行业尚处于起步阶段，市场还未成熟，与商业和住宅市场相比，市场的透明度较低。目前全国营业性通用面积大约为8亿平方米，其中高标库所占比例不足10%；而在高标库内，除了大型开发商以外，主要为分散的小型开发商及一些物流公司。随着电商及第三方物流的高速发展，对于高标准仓库的需求会不断上升。对于某些地区，出于对效率、操作安全，以及对仓储环境的要求，原本租赁低标准仓库的租户也会转向当地新建成的高标库。”沙峰称。

针对未来电子商务物流业的趋势，每个城市的市场均会需要更多小型仓库，这类物业在日后亦最具发展潜力这个观点。沙峰指出，每个城市的确会需要更多的小型仓库来满足最后一公里的配送需求，但是这类仓库的货物流动性比较大，仓库面积灵活，主要位于居民区附近便于送货。也因为这种特殊的送货性质，此类仓库一般都会租赁居民社区内已有的面积而不会新建，这类仓库的标准与我们之前关注的高标库又是两个概念。对于房地产开发商来说，这类物业缺乏开发潜力也甚少会有开发商着重看待这一个细分市场；但是作为电商企业、第三方物流及快递公司，这类物业的位置及辐射程度对于他们的业务来说却至关重要，对于这种物业的投资也可以预见。比如一些商铺的现有业主，也可以考虑将租赁情况不好的商铺转租给这类企业作为他们的小型仓库。

深谙大动作之新未来

电商和传统房产企业涉足物流地产是近年热议的话题，但细想来似乎也不足为奇。眼下，物流现状已无法满足高速发展的电商业务需求，涉足物流业是电商发展的一种必然趋势。另外，住宅市场目前也面临诸多挑战，很多传统住宅开发商正在寻求转型，物流地产稳定的收益成为投资的不二之选。

沙峰认为，企业以盈利为目的，有实力、有现金流的公司总有一天都会进入物流地产这个领域。对电商而言，他们不需要去租赁别人的物业，可以按照自己的需求选址，量身定制自己的产品。电商造好的物业，可以是纯粹的对外出租，除了找陌生的客户，也可以找自己的上下游的单位去用库房；如果是电商自己去做一些物流项目的话，从某些角度来说，要比外资企业会更有优势。

“住宅地产开发商看到这几年很多外资企业在物流地产领域尝到了甜头，可能觉得物流仓库从技术要求各方面来说比住宅、商业地产要简单，其实，这个产业并没有那么容易涉足。首先从选址就会非常讲究，各方面都要从客户的需求去做研究，去选定投资方向。对于传统房地产行业来讲，如果他们在前期把整个市场都摸透，理解清楚，能够根据客户的需求去走，还是很不错的；但如果他们并不是特别关注各方面的因素，可能会面临一定的风险。有些跨界进入物流领域的公司，投资的一些项目在招租的过程中跟之前的预期还是有一定差距，这主要表现在空置率和租金两方面。”沙峰透露。

纵观国内外，物流地产都以逆势上扬的趋势在持续发力。而外资巨头的物流地产飓风能够横扫中国，绝不仅仅得益于尚未完全成熟的中国物流市场，外企在区位选址、资本运作、管理模式等方面的领先思维才是他们能在中国物流地产市场独占鳌头的根本原因。在外资企业频频抢滩的情况下，国内物流地产商要面临着长时间“与狼共舞”的挑战。

对此，沙峰强调，早期我们把仓库的等级分为A、B、C级，普洛斯、嘉民这类外企建造的仓库基本上都归A库，他们针对的客户，在租金等各方面的承受能力都会比较强。但发展到今天为止，大家都愿意去做A级，不太注重去做B级和C级，实际在这个市场上客户本身也是分等级的，A级市场已经非常成熟，很多B级客户希望找到一些在自己承受范围之内的仓库，但目前市场上可能比较匮乏，所以国内的开发商其实可以错位竞争。

“国内开发商的优势在于管理模式、经营理念等各方面都相对灵活。国外的开发商通常只做业主，增值服务不太涉及，他们一股会针对物业管理和售后服务等方面去提高服务质量。但很多客户租赁仓库，希望能够省心省力，因此在操作流程、货架租赁等环节，可以提供一站式服务，国内开发商如果可以把服务菜单做得更周到丰富一些，在市场上会有较强的竞争力。”沙峰补充道。

沙峰对记者表示，就物流这个行业本身来说，在国内发展短短十来年，主要的发展契机可能是因为客户本身对于供应链这一块越来越注重。我们相信这个市场会逐渐正规、成熟，物流这个行业的发展前景非常乐观。我相信也正是因为这一点，越来越多国外新的投资者、开发商都希望到国内来投资，同时国内很多原本主营业务不是这一块的也纷纷去设立一个新的业务载体。