房地产企业存在的财务风险与化解对策

曾庆华

摘要：随着我国社会主义市场经济的快速发展以及我国城镇化的逐步实现，使得房地产业发展极其迅速，成为我国国民经济的支柱产业之一。房地产行业是一个资金密集型的行业，具有投资大、风险高、资金回笼周期长等特点，这就使得房地产企业必然会面临各种财务风险，我们通过对房地产企业财务风险的剖析，提出相应的对策，力求把财务风险给企业带来的损失降到最低。

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关键词 ：房地产企业；财务风险；对策

一、引言

房地产企业的财务风险是指房地产企业在各种企业财务活动中，由于受到市场上各种各样不确定因素的影响，使得房地产企业的实际收益背离企业的预期收益，导致房地产企业经营业绩的下降，给房地产企业带来损失的可能性。自2014 年以来，房地产企业的销售量不断下滑，那些曾经在辉煌时期大幅举债、不断扩张的开发商们现在却面临资金链断裂的困境，所以化解企业的财务风险显得尤为重要。我们急需从根本上了解财务风险的本质，并寻求合适的对策化解这些风险，尽力使企业利益最大化。

二、房地产企业主要的财务风险

（一）融资风险

融资活动是任何企业进行生产经营的起点，而房地产企业融资的目的是在风险较小的情况下获得资金以保证房地产企业的正常运转，使企业的利益最大化。房地产企业的融资渠道有许多种,比如银行贷款、股权投资、委托贷款、房屋预售款、房地产信托投资基金等。而在此过程中由于融资结构安排不合理、融资成本很高、融资期限不合理等因素，会直接造成企业的盈利和偿债能力的下降，进而给企业带来风险。特别是目前市场竞争越来越激烈，房地产行业处于下滑的趋势，选择不同的融资方式，直接影响其融资成本的大小，如果房地产企业融资成本过高，则房地产企业就存在一定的融资风险。

（二）资金回笼风险

一个企业生产出来的产品是否能够完成销售，往往取决于资金的两个转化过程，第一是从产品转化为结算资金的过程，另一个则是由结算资金转化为货币资金的过程。在这两个转化过程中，时间以及金额的不确定性就是资金回笼风险。基于我国目前宏观经济的走弱,经济处于下行的趋势，楼盘成交量下滑,由于银行按揭款额度较紧,放款速度较慢等因素直接影响了企业资金的回笼,而这些因素是房地产企业无法控制的,这就使得房地产业在资金回笼的问题上较为被动。如果企业资金的回笼不能与自身资金的需求相匹配,这会使得企业的偿债能力不断下降,面临巨大的现金支出压力,甚至使企业陷入财务危机中。

（三）资金管理低效带来的风险

房地产行业的不断发展壮大需要源源不断的投入大量的资金，在目前激烈的市场竞争环境下，资金实力是否雄厚，是否具有良好的资金运转情况已经成为判断一个企业竞争力强弱的重要因素之一。然而我国几乎所有房地产企业在资金管理方面均存在或多或少的问题，其中的通病是资金的运作效率低下以及资金的流动不平衡等问题，导致房地产企业的管销费用居高不下。在过去的几年间，资金管理方面的负收益现象在我国的房地产企业中普遍存在，大量房地产企业除了将大部分资金投资于土地项目的开发与拓展，其他一部分用于企业的日常经营和管理以及销售活动，然而在此过程中管理费用销售费用过高的问题一直存在，企业一旦缺钱就必然导致企业必须大量依赖银行的货款。由于房地产企业往往缺乏有效的严谨的预算机制，资金的调度和使用与实际经营需要的资金不尽相同，这不仅浪费了企业的资金，影响企业的更好发展，而且还在一定程度上给企业的财务带来了入不敷出的风险。

三、房地产企业财务风险的化解对策

（一）建立多元融资渠道，降低融资成本

最近几年来，我国大部分房地产企业对于商业银行的依赖程度均有下降，企业通过自己筹措资金以及销售回笼资金在资金来源的总额中占的比重不断上升。但是仍然存在少数房地产企业在融资渠道上过分依赖商业银行的银行贷款，这样的做法往往会使得企业的资金结构变得十分不合理，会在一定程度上降低企业的偿债能力。可观的是，近年来，我国一些有条件和实力的房地产企业逐步采用诸如股权融资、发行债券、房地产基金和信托、上市、海外上市等融资方式。房地产企业应该在能够保证在自身偿债能力不降低的情况下，不断的拓宽自己的融资渠道，实现融资渠道的多元化，首先，房地产企业可以继续沿用传统的融资渠道，通过向银行贷款获得必要的周转资金，其次，还可以利用股票、债券等新方式进行融资，这样不仅仅可以吸引外部的债权人进行投资，迅速获取资金扩大企业规模，还有利于房地产企业优化自身资金结构，有效降低企业的财务风险，最后，在条件允许情况下，可以采取私人举债融资，快速补给资金，加快资金的周转和回笼，这也可以有效地降低财务风险。

（二）加快资金回笼

首先，房地产企业应当时刻对我国宏观经济的变化进行监测分析，准确恰当的把握行业发展的动态和趋势。如当房地产企业再续辉煌、市场上出现所谓的刚性需求时，则公司可以扩宽自己的融资渠道，迅速获得资金扩大产业，或者通过预售的方式获得资金，保证现金流的稳定，或者采取更为激进的营销手段和财务手段，如果房地产行业持续低迷，则企业可以通过降价或者是其他的手段实现快进快出，快速回笼资金；其次，企业的销售部门应该负责收集核对按揭资料、核查客户信用、催缴预售款、逾期款项等相关事项，而且银行按揭岗应该催促客户在尽可能短的时间内将按揭资料备齐,并在第一时间交予银行进行办理,另外还应当督促银行工作人员提高办事效率,确保按揭款项尽快准确到帐。如果出现超过期限无法收回的情况，则客户部门可以在催促无果的情况下交由法务部门进行处理，比如通过书面方式进行催款，如果还无法收回，则按照所签合同条款追求其法律责任；最后，销售部门应当优化人事管理，利用约束和激励机制对销售人员进行绩效考核，除了将销售人员的收入与销售业绩挂钩，还应当与其尾款回收的速度挂钩，改变以前销售人员只管销售业绩而不管后期资金收回的现象，加强对应收账款的管理，加强销售人员与资金回笼绩效考评的联系。

（三)加强资金管理，降低日常资金运作风险

房地产企业管理销售费用过高一直是其面临的重要问题，所以加强资金的日常管理对于降低房地产企业的风险具有极其重要的意义。首先，应该对企业进行年度预算，在不影响经营的前提下尽量将费用控制在预算以内；其次，对企业的资金进行集中管理，有效防范资金使用过程中的浪费现象；最后，对每天所需要的费用进行评估和管理，将资金的节约落到实处。只有这样，才能够有效降低日常运转过程中所带来的资金风险。

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参考文献:

[1]祁庆虹.浅析房地产企业财务风险的特点与防范[J].行政事业资产与财务,2014(21).

(作者单位：融信（福建）投资集团有限公司）