叹中诚广场传奇，理债权管理思路

借鉴进行中的曾被称为“中国头号烂尾楼”的广州中诚广场债权处理的经验和教训，理清工程债权管理的思路。

文 汪金敏

山雨欲来风满楼。房价下行，三四线城市库存高企，地方融资平台债台高筑，房地产信托及私募基金难以兑付，一场债务危机即将到来。与之相应，承包人工程债权也将面临危机。

曾被称为“中国头号烂尾楼”的广州中诚广场就是债权危机处理活着的传奇。如何借鉴中诚广场经验和教训，理清工程债权危机救济的思路呢？

10多年前广州中诚广场工程债权至今未处理完

在《广州审判网》上，中诚广场系列案件的公告还在更新。最近更新是解封中土工程（香港）有限公司更换的B座房屋。这个2001年启动的债权执行案件，目前还处在分配房产及分配第一顺位执行款项之中。

曾被称为“中国头号烂尾楼”的中诚广场始建于1992年，高51层，分A、B两塔，建筑面积共23.2万平方米。1992年，中诚广场动工，开工一年之后，便开始卖起了楼花。1993年，尚处于地基状态的中诚广场，楼花一度被热捧到每平方米3万多元。

1996年，在建中诚广场被海南省高院查封。1997金融风暴出现时，楼花开始卖不动了。到1998年10月才建到30层。2001年，中诚广场外墙完成80%的玻璃幕墙后，施工单位在被拖欠数千万元工程款后宣布停工。

2001年6月，海南省最高人民法院委托广州市中院处理中诚广场系列执行案。2002年10月，海南省最高人民法院最终决定按法律程序变卖中诚广场，并由广州市中院集中执行变卖。广州骏鹏公司与北京金贸公司的联合体以9.24亿元买下中诚广场。2004年中诚广场由于资金链再度断裂，二度停工烂尾。2005年，北京金贸公司当时以9.24亿元的价格独家购得中诚广场，后转手将A座（现改名“中石化大厦）卖给中石化集团总公司，售价高达13亿多元。该工程又恢复施工。

2002年7月，中诚广场进入债权登记阶段。登记债权人达200多人，涉案标的额包括金钱类债权（本金）17.65亿元和应交付房产6.2万平方米。扣除相应税费后剩余可供执行分配的款项约为8.5亿元。另中诚广场B座部分楼层将用于安置返还购房债权人，房产面积为5.6万平方米。

2008年3月14日，广州中院召开全体债权人会议，公布分配方案。第一阶．段为分配房屋，第二阶段为分配债权。2010年3月19日，广州中院开始执行第一阶段的分配工作，共有55位业主在18年的漫长等待下，分得中诚广场的相应房产。第顺位债权金额总计5.55亿，包括解除合同返还购房款、返还变卖款、城建公司涉诉楼层面积差预留款以及开发商代为补交地价款等7项。2012年1月17日，105位债权人分得返还购房款本金2.38亿元。

待分配债权中，承包人工程债权中的本金为第二顺位的债权。第二顺位债权金额合计1.2亿元，其中土建单位4978万元，装修单位1600万元，幕墙单位944万元，石材单位570万元，设计费2797万元。第三顺位债权为抵押债权，金额为1.3亿余元。第四顺位债权为返还变卖款，金额为1.8亿余元。第五顺位为税金。承包人工程债权利息及其他一般债权为第六顺位。

可见，在工程停工13年之后，承包人可以最终收回工程款本金，但是工程款利息根本无法收回了。因为第二、三、四顺位债权金额达4.3亿元，而可执行金额8.5亿元减去第一顺位债权5.55亿元只剩下不足3亿元。第四顺位尚且不足支付，第六顺位工程款利息更不能支付了。

事前资信调查可以避免工程债权损失

到2001年中诚广场停工时，幕墙工程已经完成80%。可以推测，土建工程已基本完成。按照每平方1500元预估，土建合同造价约3.5亿元。拖欠工程款本金4978万元，约占总造价的15%。尽管在13年之后，收回了该工程款本金，没有收回利息。但按10%的年资金成本看，2014年收回4978万元本金只相当于2001年当时的1442万元(折现率为0.289664)，也就是损失了3536万元，相当于合同造价的l0%o可见，即使烂尾工程幸运如中诚广场，经过10多年风雨后，房价没有跌，还能收回工程款本金，也是极不划算的。

如何避免中诚广场之类的烂尾工程债权风险呢？核心在于在承接工程之时做好预防措施，通过资信调查等，尽量避开“空麻袋背米”的建设单位。据报道，中诚广场建设初期，开发商投入资金竟然只有2000万元，银行贷款总额只有1亿元左右，完全靠卖楼花维持，所以当金融风暴出现时，一个投资需要20多亿元的庞大项目就难以为继了。由于资金问题，建设断断续续，到1998年10月，建了六年才建到30层，其“烂尾”的命运似乎不可阻止。更有意思的是，2002年从法院买得中诚广场的广州某公司，也是一个空麻袋公司。其首付款3.5亿元竟然是骗取的，1亿系伪造商业承兑汇票取得，2.5亿系虚构原油购销合同并通过银行担保借款取得。

即使综合权衡准备承接中诚广场工程项目，承包人也必须留足利润空间，以冲抵损失。比如进度款足以覆盖工程成本，剩余约15%竣工结算款及质保金全部是利润。

事中主动控制可以大大降低工程债权损失

从1992年开始，直到2001年，差不多10年时间，土建承包商竟然基本做完了土建工程。在这个工程中，工程出现诸多烂尾的信号，包括1996年，海南高院查封了中诚广场工程，此后债权人陆续查封工程；在断断续续建设中，开发商显然经常不能按约支付工程款；工程工期严重拖延，完工遥遥无期。

对此，承包商并未采取主动措施。而承包人本可以采取如下措施。

停工。开发商不能按约支付工程款，按照《合同法》第283条及工程交易习惯规定，完全可以停工。

要求提供支付担保。既然工程已被多家法院查封，可以推定开发商财产状况恶化，可能丧失履行债务能力，依据《合同法》第68条规定，可以要求开发商提供可靠的支付担保。

协商提高付款比例。在前面两个情形下，可以要求开发商提供付款比例，审核完变更调价金额并支付价款。

解除合同。开发商不提供支付担保的，或者停工超过一定期限的，可以依法或者依约解除合同。

如承包人采取上述措施，必然使得拖欠工程款金额大大减少，或者使得工程款支付无忧。

事后及时抵房可以较大程度降低中诚广场工程债权损失

如前分析，承包人在中诚广场工程债权损失了约71%0是不是所有的债权人都有如此大的损失呢？并非如此。许多最终分房的债权人几乎没有损失。如债权人广东某投资有限公司，原购房价为每平方1万元，在分房时每平方评估价已达到25550元。

工程价款不是有优先权吗，为什么还要以房抵款呢´原因有三。一是按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第3条规定，享受工程价款优先权的仅仅是工程款的本金，不包括发包人逾期支付的利息。即使工程款本金得到支持了，工程款利息因属一般债权，在资不抵债时往往拿不到。二是房屋，特别是住宅，只要签订了预售合同、进行了备案并支付了50%以上价款，按照上述批复第2条规定，其效力就优先于工程款，所以将工程款债权转为住宅预售合同期待权，效力更有保障。三是低价抵充工程款的住宅一般具有保值增值的功能，当然，工程烂尾后，只有续建完毕才能保值。

中诚广场开发商从1997年金融风暴到2001年停工，处于资金短缺、风雨飘摇之中。在被诸多法院查封的情况下，尽快建成并销售中诚广场是其解套的最可行方案。此时，承包人如能利用其有利地位与开发商协商，将应付工程款折抵为按较低价格计算的房产，没有太大困难。如这样，显然也可以较好地降低中诚广场工程债权损失。

综上，如何面对即将到来的工程债权危机呢？从中诚广场的经验和教训出发，我们要格外注意工程债权的事前预防和事中控制，通过扎实的债权管理，尽量避免和有效减少债权损失。回

（作者单位：上海市建纬律师事务所）

◎本栏目主持人：林文青