保障房物业进退机制探究

——以广州市保障房小区为例

王巧 武汉科技大学文法与经济学院

摘要：在我国大力推进保障房建设的同时，保障房小区物业进退机制问题日益突出。针对该问题，提出完善保障房小区物业进退机制的制度建设，强调多方主体共同参与的建议，以此加快民生建设的进程。

教育期刊网 http://www.jyqkw.com
关键词 ：保障房 物业管理 进退机制

保障性住房的投入使用关乎低收入群体的生活质量，已日益成为社会关注的热点问题，而选聘合格的物业服务公司至关重要，关乎资源合理配置及实现其效用最大化，对社会民生具有重大意义。广州市作为我国经济发展前沿，率先在国内实行保障房物业进退机制，对于提高我国保障房物业服务水平具有极大意义。

一、保障房相关概念

1.保障房的概念

保障性住房通常指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划，提供给特定人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。

2.我国保障房的发展历程

1949-1977年在计划经济模式下，实行福利分房和低租金制度；1978-1997年在由计划经济向社会主义市场经济转轨时期，实行补贴出售公房、提租补贴、住房合作社、住房公积金和安居工程制度；1998至今完善社会主义市场经济体制时期，实行经济适用房、廉租房制度。1995年开始实施的“安居工程”为保障性住房雏形；2007年提出住房保障制度的目标和框架；2008年底提出争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题；2011年“十二五”规划，保障性住房建设进入快速发展时期。

二、广州市保障房物业进退机制

1.保障房物业进退机制现状

在小区工程未完整竣工之前，通常由开发商选聘物业服务公司，但开发商与物业服务公司多存在利益关系，其服务质量难以保证，后期弊端逐渐显现。物业和居民之间矛盾尖锐，严重影响生活质量；而物业公司的解聘分为两种：提前解聘与合同到期正常解聘。前者出现的原因是业主对物业服务公司极为不满，强烈要求解聘或者是物业自身难以继续服务，主动要求解聘，这种情况因对双方都不利，出现较少；后者频率更高，但正常到期解聘往往伴随着“旧的想退却难以退出”、“业主满意的物业服务公司不愿进入”、“新的难进，旧的难出”等一系列难题出现。

2.广州市保障房物业进退机制基本情况

（1）物业的选聘。广州市已建成并投入使用的17个保障房小区，5个成立了业主委员会的小区，由委员会选聘物业服务公司；未成立的，主要由广州市保障房办公室通过招标方式选聘。招聘标准根据为《广州市住宅物业服务收费参考标准》中的第四等级。

（2）物业的解聘。广州市保障房办公室实地调查结合自身情况建立物业服务考核制度，通过工作日写实和警告等方式，将物业服务公司的服务质量达标与否情况记录在册，作为日后解聘依据。

（3）物业的续聘。对于考核合格的物业服务公司，广州市保障房办公室下放权力，由居民和物业商榷续聘合约，合同签订期间，双方进行沟通，签订完全性契约，明确双方责任。同时广州市保障房小区物业聘请小区闲置人员，给予一定经济补贴，对小区公共财产进行监督。通过双方共同合作来推进物业服务水平的提高。

3.广州市保障房物业进退机制的特点

（1）前期以政府引进为主导。广州市保障房小区主要由政府招标投资建设，小区前期投入运营中业主委员会发育不完全，主要由政府根据选聘标准，引进符合标准的物业服务公司。

（2）后期以自我管理为根本。广州市保障房小区在投入运营一段时间之后，管理逐渐步入正轨，业主委员会得到发展，鼓励居民参与自我管理，提高自我参与意识，后期由居民对物业服务进行考核，决定是否续约和解聘，自主选择物业服务公司。

三、广州市保障房物业进退机制存在的问题

1.广州市保障房物业选聘、续聘、解聘的评判标准

广州市保障房物业主要由政府根据《广州市住宅物业服务收费参考标准》中的第四等级来选聘，首要考虑居民经济承受力，其次考虑物业服务能力，因此，保障房小区物业服务公司在处理日常报修和公共环境等方面表现欠佳，不能提供更好的宜居环境，居民住房满意度提高还有很大空间。

2.广州市保障房小区居民在物业进退机制中的互动度

广州市保障房小区由于居民的民主和权利意识较差，虽政府权力下放基层，鼓励自我管理，但在实际情况中居民参与度极低，且权力多集中在业主委员会，三方主体共同管理小区的格局多被物业和业主委员会两方主体取代，居民处在弱势地位，缺乏沟通，居民对业主委员会和物业服务公司推行的很多措施存在歧义。

广州市保障房投入建设时间长，力度大，取得了一定经验，但其在保障房物业服务公司进退机制方面依然存在弊端，主要是制度的推行缺乏监管，政府权力下放，往往难以达到效果和缺乏明晰条例划分三方主体责任，存在管理空白情况，易出现矛盾纠纷。但其设立专门办公室负责保障房相关事宜，前期政府引进为主导，后期居民自治为根本的思想，在保障居民安居的同时赋予其更多的自主权，深入贯彻以人为本的理念，若加以完善，形成一套完整的管理经验，对于全国各省市来说，因地制宜借鉴广州市保障房建设的经验，对于我国民生建设的意义巨大。

四、创新保障房进退机制的意义及途径

1.保障房物业进退机制的意义

（1）规范保障房物业选聘、续聘、解聘机制提高物业管理水平。规范健全保障房物业选聘、续聘、解聘机制，有利于因需选聘出令人满意的物业服务公司，促进资源的有效配置，全方位为民众打造良好的安居工程，体现服务性政府的理念。

（2）增强保障房小区物业管理参与主体的互动度共同促进物业管理水平。三方主体共同参与物业管理，充分保障居民对物业服务公司和业主委员会各项政策的监督权，保证各项措施透明化、合规化、标准化，提高物业自身的危机感，利于物业服务水平的改善。

2.保障房物业进退机制的创新

（1）如何规范保障房物业选聘、续聘、解聘机制。政府作为保障房投资主体，前期建设中应掌握物业选聘的主导权，成立地方保障房管理办公室，专门管理其相关事务，因地制宜地制定政策，严格按照标准选聘物业服务公司，后期管理中，政府应放权，让物业服务享受主体作为主导力量来决定物业服务公司的选聘、续聘、解聘。

（2）如何增强保障房小区居民在物业选聘、续聘、解聘中的决定权。保障居民的合法权利不受侵犯，关键在于建立监督制约机制。政府可成立保障房管理办公室，为居民提供对口申诉信访渠道，当业主委员会和物业服务公司工作不到位，保障房办公室可进行调查，予以惩罚，保障居民在社区物业选聘、续聘、解聘中的主动权。

（3）如何消除保障房新旧物业进退交接中的障碍。保障房小区在物业日常管理的过程中，应设立考核机制，明确考核名目，对服务质量进行打分，明确双方责任，防止出现矛盾时，无法断定事故方，根据记录在册的工作日实，理清物业和居民之间利益纠纷，保证旧的物业全身而退，新的物业服务公司有效快速进入。

综上所述，居住权是每个公民的基本权利，政府不仅应该保障居民的居住权，更应给居民提供良好的居住环境，而公共环境质量尤为重要。物业作为小区公共环境维护首要责任者，选聘合格物业服务公司才能保证高质量的服务水平，提供良好的宜居环境。

教育期刊网 http://www.jyqkw.com
参考文献

[1]王静.浅述业主委员会与物业公司的冲突与解决[J].山东大学,2011(11)

[2]胡志鑫.谈物业公司的选聘、解聘、续聘[J].玉林师范学院政法系,2005(8)

[3]梁柱.物业管理公司进出现象分析[J].中国物业管理,2005(5)