房地产管理行政诉讼案件分析

于向华

（威海市住房保障和房产管理局，山东威海264200）

［摘要］随着法制进程的发展，房地产管理行政诉讼案件在各地一直居高不下。本文旨在通过对某地级市2003—2013年房地产管理行政诉讼案件的统计分析，探究房地产管理行政诉讼案件的类型、起因及败诉原因，并就此提出相应思考和建议。

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关键词 ］房地产管理；行政机关；诉讼案件

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.35.177

为了探寻房地产管理机关行政诉讼案件的发展变化，一窥房地产管理机关行政行为发展轨迹，分析房地产管理行政诉讼案件背后的社会经济发展原因，并有针对性的加强房地产管理，笔者对某地级市房地产管理部门2003—2013年的行政诉讼案件进行了统计分析。

1房地产管理行政诉讼案件数量分析

2003—2013年，该房地产管理部门共发生行政诉讼案件296起。具体见表1。

注：2004年案件有2起中止，2013年案件有1起未审结。

从表1中可以看出，2003—2013年，该房地产管理部门的行政诉讼案件总量变化起伏较大，基本呈三个阶段：2003—2006年，案件总量比较稳定，平均每年发生案件30起；2007—2009年案件总量大幅增长，平均每年发生案件高达47起；2010—2013年年案件总量则大幅下降，平均每年发生案件12起。

2房地产管理行政诉讼案件类型分析

2003—2013年案件具体类型见表2。

从表2中可以看出，该房地产管理部门296起行政诉讼案件中，房产登记案件共188起，占63.5%；拆迁案件96起，占32.4%；行政不作为案件6起，占2%；住房保障、国家赔偿、行政扣押案件共计 6起，占2%，房产登记和拆迁案件明显占据多数。

3房地产管理行政诉讼案件起因分析

通观2003—2013年的所有诉讼案件，房产登记案件、拆迁案件基本上是每年度的主要案件类型。该房地产管理部门拆迁案件集中在2006—2010年，5年间总量达82起，占2003—2013年案件总量的45.8%。集中的主要原因是该市2006—2009年进行了大规模城中村集中改造，因拆迁行政裁决而导致的诉讼案件迅速增多。与此相关的是，在房产登记案件总量呈逐年下降趋势的情况下，该房地产管理部门2007—2009年的房产登记案件也增长明显，尤以因拆迁而导致的祖居房屋登记纠纷居多。房产登记案件诉讼目的主要是要求撤销登记在他人名下的房证，与被拆迁房屋的所有权争议密切相关。

4房地产管理行政诉讼案件败诉原因分析

2003—2013年，该房地产管理部门296起案件中，审结293起，胜诉255起，胜诉率为87%；败诉38起，败诉率为13%。败诉率总体呈下降趋势，其中2003—2006年，案件败诉率分别为37.5%、14.3%、27.6%、17.2%，年平均败诉率为24.2%；2007—2013年，年平均败诉率则降为4.6%，甚至2010—2012年连续四年保持了100%的胜诉率，降速非常明显。

败诉的案件，主要集中在房产登记案件。败诉原因有两方面：一是房产登记中所收要件不全，以致所发房证被撤销；二是因行政不作为导致败诉。因收取要件不全导致败诉的案件，以20世纪90年代所发房证为多，特别是城中村房屋登记，在所有权登记中偏重于当事人申报、村委会证明，以致发生房屋所有权争议时，因证据不足，招致案件败诉。在行政不作为败诉案件中，实体上问题不大，主要败诉原因在于执法程序不严格，特别是不予登记案件中，在当事人提交书面申请材料的情况下，仅限于给当事人口头答复，而不给当事人书面通知，由此导致程序不合法败诉。

5降低房地产行政诉讼案件的思考

5.1通过民事诉讼途径解决民事争议

通观该房地产管理部门2003—2013年的行政诉讼案件，可以发现，因民事争议引发的行政诉讼案件在房地产管理部门中居多。主要有两种类型:一是因当事人之间关于房屋所有权的民事争议引发的一方当事人对房地产管理部门办理房证行为的行政诉讼，二是因拆迁人与被拆迁人之间的民事争议引发的被拆迁人对行政机关行政裁决行为的诉讼。从当事人诉讼的最终目的看，当事人所谋求的利益并不是行政机关的行政行为所给予的，其争议的最终解决还是应当通过民事诉讼途径。如何在行政诉讼与民事诉讼中寻求最佳平衡点，不拘泥于行政诉讼在先，一步到位，以减轻当事人和行政机关的讼累，是司法中值得考量的课题。

5.2房地产管理部门程序意识亟待加强

重实体、轻程序，多年来在行政机关中普遍存在。在具体的行政行为过程中，限于口头说明而不依照规定出具书面通知，向来是行政机关的通病。随着民众法律意识的提高，当事人维权意识的增强，仅仅依靠强调行政工作人员的程序观念，已难以适应依法行政建设的要求。行政机关只有强化行政行为的规范化操作，严格限定行政行为的内容和形式，公开行政行为的审批流程，使行政行为全程置于民众的监督之下，才能最大限度避免因程序疏漏而败诉的风险。

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参考文献:

［1］赵水清.房地产行政诉讼（行政复议）案件产生原因浅析［J］.山东房地产，2004（1）.

［2］刘莉.企业房地产管理研究［D］.成都：四川大学，2005.

［3］刘璐.诉讼案件非讼审理研究［D］.重庆：西南政法大学，2014.