广西上林县农村信用社开展农村土地经营权抵（质）押贷款业务创新
2022-06-09
近年来，广西上林县农村信用社在自治区联社党委的正确领导下，在各级各部门的大力支持下，坚持以服务"三农"为宗旨，努力推进各项业务的发展，综合竞争实力进一步加强，逐步步入规模、质量和效益相协调发展的轨道。伴随着改革开放的深入和中国东盟贸易区的建立，广西上林县市场经济突飞猛进地发展，农村金融市场发展日益呈现出多元化，投资主体多样化，要求广西上林县农村信用社能够提供更加丰富的信贷产品以满足旺盛的金额市场需求；因此，我积极探索另一种新型的信贷品种--农村土地经营权抵（质）押担保贷款，并对此进行专题研究。
一、2012年广西上林县农村信用社存、贷款业务发展现状
广西上林县农村信用社是广西人的银行，根植八桂大地的银行，服务"三农"和县域经济的银行。广西上林县农村信用社在自治区联社党委的正确领导下以及在各级各部门的大力支持下，坚持以服务"三农"为宗旨，努力推进各项业务的发展，综合竞争实力进一步加强，逐步步入规模、质量和效益相协调发展的轨道，优良的社会形象得到全面的提高；2012年末，各项存款余额突破19亿元，比上年末增加4.34亿元，增幅29%；各项贷款余额约为12.60亿元，比上年末增加2.40亿元，增幅23%。存、贷款市场份额占当地金融业存、贷款市场份额第一位。
2012年，广西上林县农村信用社为了进一步改善服务，规范管理，提升信贷管理水平，为客户提供优质、高效、透明的信贷服务，开展了"阳光信贷"工程，将信贷政策、贷款品种、贷款条件、办贷时限、客户经理联系方式等向社会公开，欢迎广大群众对广西上林县农村信用社的客户评级授信、贷款调查、审查、审批等贷款全流程进行积极监督，共同营造"诚实授信、公开透明"的服务氛围。
1.贷款对象：居住在行政管理区域内的住户（一年以上），包括农民工、农村个体工商户等。
2.贷款用途：农户小额贷款用于生产、生活消费的融资需求，主要包括：（1）从事农、林、牧、渔等农业生产经营活动。（2）从事工业、商业、建筑业、运输业、服务业等涉农生产经营活动。（3）职业技术培训、子女教育、医疗、购买耐用消费品、维修房屋等生活消费。
3.贷款条件：申请农户小额贷款的借款人，必须同时具备以下的条件：
（1）年龄在18周岁以上（含），并且贷款时年龄加贷款期限之和不得超过60周岁（含），在乡镇或本县各社区有固定住所，身体健康，具有完全民事行为能力，持有有效身份证件。（2）应具有稳定的收入及按期偿还贷款本息的能力。（3）从事的生产经营活动，符合国家法律法规和产业政策。（4）品行良好、诚实守信、申请贷款时无逾期未还贷款。（5）贷款人规定的其他条件。
4.贷款品种、额度、方式及利率：
二、中国农村土地经营权抵（质）押担保贷款立法现状
1.《中华人民共和国农村土地承包法》中规定，农村土地是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，依法用于农业生产的土地。第32条规定："通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法进行转包、出租、互换、转让或其他方式流转"。第49条规定："通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转"。
2.根据《物权法》和《担保法》有关规定，不同类型的农村土地经营权抵押有如下规定：（1）承包的荒山、荒丘、荒沟、荒滩等"四荒地"的土地使用权可以单独设定抵押；（2）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物作为抵押物，其占用范围内的土地使用权同时抵押；（3）林地承包经营权可以抵押；（4）耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权不能抵押，但是法律规定可以抵押的除外；（5）农村建设用地使用权可以抵押，但除了具有公共性质的建设用地的使用权不能抵押外，比如：学校、医院、福利院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等。（6）土地承包经营权可依法定方式（转包、互换、转让方式）流转，排除抵押。
三、全国范围内有关开展农村土地经营权抵（质）押担保贷款业务创新情况
十七届三中全会闭幕后，中国人民银行、银监会立即下发通知决定在中部六省和东北三省开展农村金融产品和服务方式创新试点。通知要求，创新贷款担保方式，扩大有效担保品范围，原则上，凡不违反现行法律规定、财产权益归属清晰、风险能控、可用于贷款担保的各类动产和不动产，都可以试点用于贷款担保。据不完全统计，目前开展农村土地经营权抵押贷款的地区涉及到广西、辽宁、重庆、浙江、山东、湖南、湖北、贵州、福建、宁夏等多个省份。
四、广西上林县农村信用社开展农村土地经营权抵（质）押担保贷款业务创新面临的主要问题
1.根据中华人民共和国《农村土地承包法》、《物权法》和《担保法》等法律法规有关规定：以招标、拍卖和公开协商的方式取得土地承包经营权可以抵押；以家庭承包方式取得的农地承包经营权则不能抵押。因此，广西上林县农村信用社目前若开展土地承包经营权抵（质）押担保贷款业务将存在法律风险。
2.广西上林县尚未成立农村土地经营权抵（质）押担保贷款业务评估机构和农村土地经营权抵（质）押担保贷款业务登记机构，对农村土地经营权抵（质）押贷款业务的抵（质）押物的价值评估和农村土地经营权抵（质）押贷款业务的抵（质）押物登记存在一片空白状态；目前若广西上林县农村信用社开展农村土地经营权抵（质）押担保贷款业务可能面临物权保护效力弱化或缺失等问题。3.目前广西上林县尚未建立农村产权交易所，若广西上林县农村信用社开展农村土地经营权抵（质）押担保贷款业务，农村土地经营权抵（质）押贷款业务的抵（质）押权的处置变现将会受到极大的影响。
五、对广西上林县农村信用社开展农村土地经营权抵（质）押担保贷款业务创新的相关建议
1.在法律或地方法规上，明确农村土地承包经营权与农村土地经营权的可分割性和物权属性，加快设立以农民的土地经营权等可进行交易的财产权和收益权为主要内容的《农村土地抵押担保法》，使农民拥有土地便于交易、流转、抵押。
2.建议广西上林县人民政府及相关行政管理部门成立由广西上林县农业局作为农村土地经营权抵（质）押贷款业务评估机构，建立和完善土地承包经营权确权登记制度，做好全县土地承包经营权确权、登记、颁证及相关工作。在综合考量土质、土地等级、产量、收益等因素的基础上，根据部门职责制定《广西上林县农村土地经营权抵（质）押贷款价值评估管理办法》，对外公布广西上林县农村土地承包经营权的基准价格，以便对进行农村土地经营权抵（质）押贷款的农地价值进行评估提供参考。
3.建议广西上林县人民政府及相关行政管理部门成立由农业经济管理部门作为农村土地经营权抵（质）押贷款业务登记备案机构，根据部门职责制定《广西上林县农村土地经营权抵（质）押贷款业务登记管理办法》，对办理农村土地经营权抵（质）押贷款的农地进行登记备案工作；并尽快建立农地产权交易数据库和信息查询系统，防范"一权多贷"的风险。
4.建议广西上林县人民政府及相关行政管理部门成立广西上林县农村产权交易所和农村土地经营权抵（质）押贷款争议仲裁机构。广西上林县农村产权交易所负责编制农地产权交易指导价格，逐步形成农村产权交易指数，开发农村产权交易市场。对产生纠纷的农村土地经营权进行抵（质）押贷款，根据法定程序将抵（质）物提交给农村土地经营权抵（质）押贷款争议仲裁机构进行处理。
5.广西上林县农村信用社在开展农村土地经营权抵（质）押贷款业务的同时，进一步推进和完善农村社会保障体系，完善农村基本生活保障、养老保障、失业保障制度，使得农民的生产生活由农村土地保障转变向社会保障转变；并引导农民从事第二、三产业，以便改善其基本的生活条件。
6.广西上林县农村信用社在开展农村土地抵（质）押贷款业务时首选广西上林县的三里镇、乔贤镇、大丰镇、巷贤镇、西燕镇、白圩镇、明亮镇共七个乡镇。这七个乡镇的农业产业化、规模化程度比较高，并且拥有平原面积比较多、丘陵面积比较少的优势环境（利于开展农业机械化生产，规模化养殖等）。优先对七个乡镇试行开展农村土地经营权抵（质）押贷款业务，待时机成熟和经验丰富后，再扩大辐射半径到木山乡、澄泰乡、镇圩乡和塘红乡整个广西上林县全境范围内。
7.在开展农村土地经营权抵（质）押贷款时，对于农村家庭土地承包经营面积少于5亩（含）（参考值）以下并且家庭经济来源主要依靠种植土地为生的借款申请人，不予以接受其农村土地经营权抵（质）押借款申请，目的是为了保障其基本的生活生存条件，有利于构建和谐社会。对于农村家庭承包经营土地面积大于5亩（参考值）以上的借款申请人，可以考虑接受其50%（参考值）的农村土地经营权作为抵（质）押贷款的申请，如果农民不能按时偿还贷款时，未转让的50%（参考值）土地经营权可以作为口粮田保障农民的基本生产生活活动，体现新时期构建和谐社会的精神风貌。
8.建立广西上林县农业信贷担保公司和推进农业保险业务的发展，中国平安保险股份有限公司、中国财产保险股份有限公司等保险公司开办农业保险业务，对办理50万元（含）（参考值）以下的农村土地经营权抵（质）押贷款业务的借款人必须参加农业保险；对办理50万元以上（参考值）的农村土地经营权抵（质）押贷款的借款人可以采取：A"农业信贷担保公司+保险公司"，B"农村土地经营权抵（质）押+多位优质个体工商户/企业"，C"农村土地经营权抵（质）押+农户联保"，D"农村土地经营权抵（质）押+多位保证人（领取财政性工资）"，E"农村土地经营权抵（质）押+基金担保"，F"农村土地经营权抵（质）押+地上附着物收益权，G"农村土地经营权抵（质）押+知识产权质押"等借款方式申请借款，同时必须参加农业保险业务。
农村土地经营权抵（质）押贷款业务创新要在广西上林县范围内推广运用并获取成功，还需要从宏观上加快城乡统筹，构建统一的土地市场制度；同时，广西上林县农村信用社要与时俱进，加快改革，不断地完善和创新自身经营管理体制，构建和谐的农村土地经营权抵（质）押担保贷款金融体系。当然，这将是一个长期的制度完善和变迁过程。
参考文献：
[1]罗军.张媛.吴晓玲.程记平.韦金胜.？？浅谈土地承包经营权抵（质）押贷款业务创新--以广西农村合作金融机构为例[J].区域金融研究.2013（02）
[2]刘贵珍.？？推行农村土地承包经营权抵押贷款的可行性研究[J].金融理论与实践.2008（10）
[3]刘杨.我国农地融资实践与法律思考--以农村土地承包经营权贷款为视角[J].湘潮（下半月）.2011（02）
[4]伍振军，张云华，孔祥智.？？土地经营权抵押解决贷款问题运行机制探析--宁夏同心县土地抵押协会调查[J].农业经济与管理.2011（01）
一、2012年广西上林县农村信用社存、贷款业务发展现状
广西上林县农村信用社是广西人的银行，根植八桂大地的银行，服务"三农"和县域经济的银行。广西上林县农村信用社在自治区联社党委的正确领导下以及在各级各部门的大力支持下，坚持以服务"三农"为宗旨，努力推进各项业务的发展，综合竞争实力进一步加强，逐步步入规模、质量和效益相协调发展的轨道，优良的社会形象得到全面的提高；2012年末，各项存款余额突破19亿元，比上年末增加4.34亿元，增幅29%；各项贷款余额约为12.60亿元，比上年末增加2.40亿元，增幅23%。存、贷款市场份额占当地金融业存、贷款市场份额第一位。
2012年，广西上林县农村信用社为了进一步改善服务，规范管理，提升信贷管理水平，为客户提供优质、高效、透明的信贷服务，开展了"阳光信贷"工程，将信贷政策、贷款品种、贷款条件、办贷时限、客户经理联系方式等向社会公开，欢迎广大群众对广西上林县农村信用社的客户评级授信、贷款调查、审查、审批等贷款全流程进行积极监督，共同营造"诚实授信、公开透明"的服务氛围。
1.贷款对象：居住在行政管理区域内的住户（一年以上），包括农民工、农村个体工商户等。
2.贷款用途：农户小额贷款用于生产、生活消费的融资需求，主要包括：（1）从事农、林、牧、渔等农业生产经营活动。（2）从事工业、商业、建筑业、运输业、服务业等涉农生产经营活动。（3）职业技术培训、子女教育、医疗、购买耐用消费品、维修房屋等生活消费。
3.贷款条件：申请农户小额贷款的借款人，必须同时具备以下的条件：
（1）年龄在18周岁以上（含），并且贷款时年龄加贷款期限之和不得超过60周岁（含），在乡镇或本县各社区有固定住所，身体健康，具有完全民事行为能力，持有有效身份证件。（2）应具有稳定的收入及按期偿还贷款本息的能力。（3）从事的生产经营活动，符合国家法律法规和产业政策。（4）品行良好、诚实守信、申请贷款时无逾期未还贷款。（5）贷款人规定的其他条件。
4.贷款品种、额度、方式及利率：
二、中国农村土地经营权抵（质）押担保贷款立法现状
1.《中华人民共和国农村土地承包法》中规定，农村土地是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，依法用于农业生产的土地。第32条规定："通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法进行转包、出租、互换、转让或其他方式流转"。第49条规定："通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转"。
2.根据《物权法》和《担保法》有关规定，不同类型的农村土地经营权抵押有如下规定：（1）承包的荒山、荒丘、荒沟、荒滩等"四荒地"的土地使用权可以单独设定抵押；（2）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物作为抵押物，其占用范围内的土地使用权同时抵押；（3）林地承包经营权可以抵押；（4）耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权不能抵押，但是法律规定可以抵押的除外；（5）农村建设用地使用权可以抵押，但除了具有公共性质的建设用地的使用权不能抵押外，比如：学校、医院、福利院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等。（6）土地承包经营权可依法定方式（转包、互换、转让方式）流转，排除抵押。
三、全国范围内有关开展农村土地经营权抵（质）押担保贷款业务创新情况
十七届三中全会闭幕后，中国人民银行、银监会立即下发通知决定在中部六省和东北三省开展农村金融产品和服务方式创新试点。通知要求，创新贷款担保方式，扩大有效担保品范围，原则上，凡不违反现行法律规定、财产权益归属清晰、风险能控、可用于贷款担保的各类动产和不动产，都可以试点用于贷款担保。据不完全统计，目前开展农村土地经营权抵押贷款的地区涉及到广西、辽宁、重庆、浙江、山东、湖南、湖北、贵州、福建、宁夏等多个省份。
四、广西上林县农村信用社开展农村土地经营权抵（质）押担保贷款业务创新面临的主要问题
1.根据中华人民共和国《农村土地承包法》、《物权法》和《担保法》等法律法规有关规定：以招标、拍卖和公开协商的方式取得土地承包经营权可以抵押；以家庭承包方式取得的农地承包经营权则不能抵押。因此，广西上林县农村信用社目前若开展土地承包经营权抵（质）押担保贷款业务将存在法律风险。
2.广西上林县尚未成立农村土地经营权抵（质）押担保贷款业务评估机构和农村土地经营权抵（质）押担保贷款业务登记机构，对农村土地经营权抵（质）押贷款业务的抵（质）押物的价值评估和农村土地经营权抵（质）押贷款业务的抵（质）押物登记存在一片空白状态；目前若广西上林县农村信用社开展农村土地经营权抵（质）押担保贷款业务可能面临物权保护效力弱化或缺失等问题。3.目前广西上林县尚未建立农村产权交易所，若广西上林县农村信用社开展农村土地经营权抵（质）押担保贷款业务，农村土地经营权抵（质）押贷款业务的抵（质）押权的处置变现将会受到极大的影响。
五、对广西上林县农村信用社开展农村土地经营权抵（质）押担保贷款业务创新的相关建议
1.在法律或地方法规上，明确农村土地承包经营权与农村土地经营权的可分割性和物权属性，加快设立以农民的土地经营权等可进行交易的财产权和收益权为主要内容的《农村土地抵押担保法》，使农民拥有土地便于交易、流转、抵押。
2.建议广西上林县人民政府及相关行政管理部门成立由广西上林县农业局作为农村土地经营权抵（质）押贷款业务评估机构，建立和完善土地承包经营权确权登记制度，做好全县土地承包经营权确权、登记、颁证及相关工作。在综合考量土质、土地等级、产量、收益等因素的基础上，根据部门职责制定《广西上林县农村土地经营权抵（质）押贷款价值评估管理办法》，对外公布广西上林县农村土地承包经营权的基准价格，以便对进行农村土地经营权抵（质）押贷款的农地价值进行评估提供参考。
3.建议广西上林县人民政府及相关行政管理部门成立由农业经济管理部门作为农村土地经营权抵（质）押贷款业务登记备案机构，根据部门职责制定《广西上林县农村土地经营权抵（质）押贷款业务登记管理办法》，对办理农村土地经营权抵（质）押贷款的农地进行登记备案工作；并尽快建立农地产权交易数据库和信息查询系统，防范"一权多贷"的风险。
4.建议广西上林县人民政府及相关行政管理部门成立广西上林县农村产权交易所和农村土地经营权抵（质）押贷款争议仲裁机构。广西上林县农村产权交易所负责编制农地产权交易指导价格，逐步形成农村产权交易指数，开发农村产权交易市场。对产生纠纷的农村土地经营权进行抵（质）押贷款，根据法定程序将抵（质）物提交给农村土地经营权抵（质）押贷款争议仲裁机构进行处理。
5.广西上林县农村信用社在开展农村土地经营权抵（质）押贷款业务的同时，进一步推进和完善农村社会保障体系，完善农村基本生活保障、养老保障、失业保障制度，使得农民的生产生活由农村土地保障转变向社会保障转变；并引导农民从事第二、三产业，以便改善其基本的生活条件。
6.广西上林县农村信用社在开展农村土地抵（质）押贷款业务时首选广西上林县的三里镇、乔贤镇、大丰镇、巷贤镇、西燕镇、白圩镇、明亮镇共七个乡镇。这七个乡镇的农业产业化、规模化程度比较高，并且拥有平原面积比较多、丘陵面积比较少的优势环境（利于开展农业机械化生产，规模化养殖等）。优先对七个乡镇试行开展农村土地经营权抵（质）押贷款业务，待时机成熟和经验丰富后，再扩大辐射半径到木山乡、澄泰乡、镇圩乡和塘红乡整个广西上林县全境范围内。
7.在开展农村土地经营权抵（质）押贷款时，对于农村家庭土地承包经营面积少于5亩（含）（参考值）以下并且家庭经济来源主要依靠种植土地为生的借款申请人，不予以接受其农村土地经营权抵（质）押借款申请，目的是为了保障其基本的生活生存条件，有利于构建和谐社会。对于农村家庭承包经营土地面积大于5亩（参考值）以上的借款申请人，可以考虑接受其50%（参考值）的农村土地经营权作为抵（质）押贷款的申请，如果农民不能按时偿还贷款时，未转让的50%（参考值）土地经营权可以作为口粮田保障农民的基本生产生活活动，体现新时期构建和谐社会的精神风貌。
8.建立广西上林县农业信贷担保公司和推进农业保险业务的发展，中国平安保险股份有限公司、中国财产保险股份有限公司等保险公司开办农业保险业务，对办理50万元（含）（参考值）以下的农村土地经营权抵（质）押贷款业务的借款人必须参加农业保险；对办理50万元以上（参考值）的农村土地经营权抵（质）押贷款的借款人可以采取：A"农业信贷担保公司+保险公司"，B"农村土地经营权抵（质）押+多位优质个体工商户/企业"，C"农村土地经营权抵（质）押+农户联保"，D"农村土地经营权抵（质）押+多位保证人（领取财政性工资）"，E"农村土地经营权抵（质）押+基金担保"，F"农村土地经营权抵（质）押+地上附着物收益权，G"农村土地经营权抵（质）押+知识产权质押"等借款方式申请借款，同时必须参加农业保险业务。
农村土地经营权抵（质）押贷款业务创新要在广西上林县范围内推广运用并获取成功，还需要从宏观上加快城乡统筹，构建统一的土地市场制度；同时，广西上林县农村信用社要与时俱进，加快改革，不断地完善和创新自身经营管理体制，构建和谐的农村土地经营权抵（质）押担保贷款金融体系。当然，这将是一个长期的制度完善和变迁过程。
参考文献：
[1]罗军.张媛.吴晓玲.程记平.韦金胜.？？浅谈土地承包经营权抵（质）押贷款业务创新--以广西农村合作金融机构为例[J].区域金融研究.2013（02）
[2]刘贵珍.？？推行农村土地承包经营权抵押贷款的可行性研究[J].金融理论与实践.2008（10）
[3]刘杨.我国农地融资实践与法律思考--以农村土地承包经营权贷款为视角[J].湘潮（下半月）.2011（02）
[4]伍振军，张云华，孔祥智.？？土地经营权抵押解决贷款问题运行机制探析--宁夏同心县土地抵押协会调查[J].农业经济与管理.2011（01）