“调控松绑”为房企“断尾求生”提供契机

郭文婧

2014年8月1日，中国指数研究院发布7月份百城房价指数，全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，这也是继五月、六月以来的第三个月持续下跌。从涨跌城市个数看，100个城市中76个城市环比下跌，仅24个城市环比上涨。在这之前，降价、房地产商资金断裂跑路的新闻已不时传来。对于楼市的未来走向，房地产商内部也出现了明显的分化：一方面是以万科为代表的唱空，认为“房地产行业已进入下半场”；另一方面是以任志强为代表的“2014年不买房就需再等30年”。

处于焦灼时刻，房地产商对政策的任何风吹草动，也就格外敏感。一方面，越来越多的城市加入了“解禁限购”的行列，仅7月，就有包括济南、海口、杭州、石家庄、武汉、苏州、徐州等十多个城市松绑了限购政策，国内涉及限购的46个城市已经有近六成松绑；另一方面，从5月至今，央行、银监会先后表态强调“要合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放”，要“大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求”，加之中央“保持适度规模的货币供应和财政支出”、“适时适度预调微调”的表态，以及营改增试点或将扩至房地产的消息，让部分房地产商认为“2014年楼市有可能迎来迟到的春天”。

但不可忽视的是同期的另两个消息：一是银监会发布的2013年年报显示，房地产贷款风险控制效果显现，近两年“不良”均出现“双降”，并表态“房地产开发贷款没有任何讨价还价余地”；二是7月30日至8月1日，《人民日报》连发三文，分别强调“房地产行业进入调整，市场开始回归理性”、“楼市调整更趋健康”、“楼市限购政策短期不会全面解禁”。这些信息似乎在说明，房价目前走势“尽在掌握”中，全面救市的可能性很小。

实际上，2014年5月29日，住建部已表明了未来一段时期政府可能的调控局面：“加强市场监控、做好应对方案” “不打压、不刺激” “尊重市场规律对房地产市场调整的作用”，“地方根据自身情况制定针对性政策的权力也将得到尊重”。住建部的表态，进一步重申了“分类调控” “市场分化”的基调，全面“刺激”的可能几乎不存在，过热的城市将继续严格调控，过冷的城市“限购松绑”的微刺激也是可能的，最终让房价在平稳调整中回归市场理性。

长期以来，中国房价单边上涨，主要靠三个因素支持，一是宽松的货币政策；二是投资性、投机性、腐败性需求；三是地方政府的土地财政依赖。但是，这三大基础都已经不存在。李克强总理多次表示“不会为经济一时波动而采取短期的强刺激政策，而是更加注重中长期的健康发展，努力实现中国经济持续健康发展”，因此“适时适度预调微调”，也只是“定向降准”，“全面降准”的可能性不大。“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”总方向，以及中央加大反腐力度，不动产统一登记制度的即将推出，官员抛售房产的消息，进一步加剧了房价走势的预期。至于地方政府土地财政依赖的问题，试点地方政府债券自发自还，就是解套的一种信号。

其实，房产属于大宗商品，价格预期会对一定时期的走势产生决定性作用，多数时候都是“买涨不买跌”，投资性、投机性需求更是如此。尽管受到“解禁限购”等利好消息的刺激，但据莫尼塔房地产跟踪数据显示，7月全国58个城市商品房交易量周环比下跌了6.8%，并出现了一线城市微涨、二三线城市下跌的分化情况，一二三线城市成交量环比分别上涨了3.4%和下跌了8.7%和7.8%。作为风向标的北京，2014年7月31日的消息说，位于亦庄区域的合生世界村新推公寓，单价9800元/平方米入市，成为北京主城区内第一个房价“破万”项目。这实际上说明，房价下降的趋势并没有出现逆转，广大的购房者仍然还在观望，难言房价已经“触底”成功。

楼市总体预期仍然是下行，更重要的是，此次楼市变化是首次出现的非政策因素导致的市场萧条。那么，如果楼市轨道真的已经变化，此次调整的周期就会较长，深度也可能要比2008年那次大，房地产市场大起大落的一幕很难重演。即使房价的走势还未真正进入下降通道，再度大幅上涨的空间也不大。2014年7月29日，《人民日报》在发表《年中经济形势述评：动静自如看调控》的文章，强调“缓中趋稳，动力大于压力”总体判断的同时，更强调在改革关联性和耦合性愈加受到重视的今天，要“保持调控定力，重塑地方发展路径”。

即使中国人的住房观念不改变、我国城镇化的推进也必然会引发对房地产的需求，房地产行业的未来仍然乐观；但关键是我国房地产企业在“拿地必赚”的经营思维下，目前普遍采取的是高杠杆模式，除少量资金是自有之外，主要靠银行贷款、预售资金、影子银行、海外融资。虽然高杠杆模式有利于迅速扩张规模，但对成交周转的要求很高，成交量上不去，就成了房地产企业的梦魇，资金链断裂的压力进一步加大。只要成交量不迅速恢复并保持，房地产企业的分化重组就不可避免。目前，越来越多城市的楼盘加入降价的行列，还只是刚刚开始。小的房地产商跑路、中型房地产商破产、大型房地产商兼并重组，分化洗牌必将顺势到来。

维护我国社会稳定的客观需要，加上我国的居民资产中，房地产占比还只有47.9%，尤其是按揭负债仅占居民总资产的10%左右，所以“楼市崩溃”的可能性目前几乎不存在。然而，我国金融系统的“去杠杆”效应，经济总体上进入转型升级调整结构的攻坚阶段，房价连续上涨10多年并创历史新高对居民住房支付能力的透支，目前新建商品住宅库存总量创下新高的现实，都决定了即便是大房企，目前普遍采取的是高杠杆模式也将难以为继，房地产业转型升级不可避免。因此，无论房地产企业采取何种转型升级路径，但实现低杠杆模式几乎已经成了唯一选择。

目前，在购房者观望情绪越发浓烈的背景下，调整债务期限和利率，主动权已经不在房地产企业手中，变债务融资为股权融资也不容易，资产证券化也可能难以卖出一个好价格，那么，剩下最可行的道路，就是放缓扩张的步伐、打包出售部分资产、以价换量回笼资金。在这种情况下，只有那些看得准、措施坚决的企业，才能断尾求生，才有可能去享受下一轮的盛宴。在全面深化改革“使市场在资源配置中起决定性作用”的背景下，地方政府直接参与房地产行业分化重组的可能性越来越小，那么，在目前楼市“松绑调控”的氛围中，成交量的分化，就为那些有远见的房企提供了“断尾求生”的契机。