楼市呈现怎样的“新常态”

郭文婧

随着三亚放开限购，此前46个限购城市中仅剩北、上、广、深四个一线城市尚在执行限购。经过近5个月的博弈，9月30日，央行和银监会联合发文修改首套房的认定标准：首套房贷款已结清，再购房视为首套房；对于未限购地区的多套房政策也同样放开，已经结清可以享受首套房政策。同时，央行重申了房贷利率最低7折的政策。

然而，市场并未“闻鸡起舞”，“金九”，今年依然可能落空。中国指数研究院10月1日发布报告，2014年9月，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米10672元，环比上月下跌0.92%，连续第5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。旺季“银十”看国庆，兆头恐怕也不妙，《全国新闻联播》10月7日报道，国庆期间，各地楼市成交量波澜不惊，购房者大多仍持币观望。

跟涨不跟跌，限购松绑，购房者因害怕房价逆转，所以有微刺激作用，但同时，限购松绑也进一步确认了目前楼市疲软的态势，增加了观望情绪，所以暂时回升后又开始下降。房价看信贷，“央行新政”大大超出此前市场预期，是否会带来质的变化呢？尽管业内人士将国庆期间的表现平淡，归于房贷新规还未落地；实际上，即使落地又如何，房价反转的可能性也微乎其微。

房价将向何处去？首先得弄清楚中国房价的真正支持力量是什么。目前各种解释都强调价格虚高、供给过剩是这轮房价下行的原因，但这恐怕只是表面现象，一来供给过剩是相对之前的平均成交量而言的，而之前的成交量在限购政策之下，主要是刚需，所以真实的市场供求关系可能仍是一个谜；二来，价格虚高总是用国际惯例的居民收入与房价比来衡量的，而过去的历史已经证明这一标准在中国失效，因为中国计划生育的政策已经让房价不再是由一个家庭支撑，往往是两个，甚至是三个、四个家庭来支撑，再加上城市化趋势下的未来走势与宽松货币政策。

房地产作为我国支柱产业的多年惯性，已让房地产与中国经济互为晴雨表。但是，房地产总是滞后半拍的，房价正式的上涨趋势要晚于宏观经济增长，正式的下行趋势也要晚于宏观经济的困境。10月5日，央行货币政策委员会在三季度例会上强调了继续实施稳健货币政策的同时，却删除了“经济金融结构开始出现积极变化”的表述，更加强调了经济形势的复杂程度。与此同时，世界银行10月6日在新加坡发布《东亚经济半年报》,将中国2014年经济增长预期由之前的7.6%调低至7.4%，并将中国明后两年经济增长预期从7.5%下调至7.2%和和7.1%。

可见，基于宏观经济形势，房价反转在短期内几乎没有可能。房价看信贷没有错，但要看对谁的信贷。如果是对房地产开发商放宽信贷，开发商就可以牺牲成交量来拉抬房价，制造趋势；但很遗憾，“央行新政”的信贷对象是购房者，而不是开发商。16家上市银行半年报的数据显示，上半年新增的涉房贷款尽管高达1.09万亿元，但其中住房按揭的增长超过了8000亿元。相比去年，针对开发商的贷款，实际上是不升反降，银行内部人士也说针对开发商“早已经实施了名单制管理”。

因此，理解未来房价走势，还得看我国的经济“新常态”，那就是不通过“强刺激”，也让经济走上更可持续的发展轨道。在不“强刺激”的“新常态”下，房价下跌并不意外，开发商资金断裂跑路也不意外，但是开发商留下的巨额民间借贷，既威胁我国的社会稳定，也威胁我国的金融安全。正是基于此，“央行新政”出台了，给了开发商保命续命的机会，但前提依然是抓住时机“以价换量”，回笼资金。如果期望“央行新政”带来楼市反转，注定是要落空的。

理解中国经济的“新常态”，还必须回到十八届三中全会“让市场在资源配置中起决定性作用”的决定上，行政色彩鲜明的限购退潮如此，“首套房贷款已结清，再购房视为首套房贷”，也是回归市场本身。尽管“央行新政”有可能带来投机需求的抬头，但这是“市场在资源配置中起决定性作用”的天然附属物。投机需求向来比刚需精明，不会主动选择当“冤大头”，所以不值得太过忧虑。

随着中国经济步入“新常态”，楼市未来也必将步入“新常态”。可以预见，房地产的转折点必将来临，未来房地产投资方向将发生巨大变化，住宅地产可能将不再是最重要的产品，商业地产的热度也会随之降温，文化地产、旅游地产、养老地产等的机会可能更大。