读懂房地产行业的真正“大拐点”

郭文婧

李克强总理在2015年的政府工作报告中多次提及房地产领域，如“稳定住房消费”、“把一些存量房转为公租房和安置房”，以及将推进信贷资产证券化和住房公积金等领域改革。尤其是今年的报告未使用“调控”等相关表述，一改近年来“房价回归合理”这类的用词，重提“促进房地产市场平稳健康发展”，引起公众热议。对此，不少代表、委员建议取消限购，而北京市常务副市长李士祥则表示，北京市住房限购不会取消，是永恒的；专家学者、市场人士的看法总体上是以利好来看待，甚至有人认为是“天大利好”，是与2008年“基调似曾相识”的全面支持，但也有代表委员“善意”提醒，稳定住房消费不等于维稳高房价。那么，对2015年全国房地产市场走势，我们究竟该进行怎样的判断呢？

回到工作报告大背景解析政策文本李克强总理的政府工作报告，提到最多的词是“发展”，134次；其次是“改革”，86次；第三是“经济”，85次；第四是“建设”，75次。这很容易理解，因为总理在部署2015年工作时，就开宗明义，继续强调“发展是硬道理，是解决一切问题的基础和关键”，而我们面临的形势却是，“我国经济下行压力还在加大，发展中深层次矛盾凸显，今年面临的困难可能比去年还要大”。在此总体背景中，政府工作报告总共提到“住房”16次，集中体现在四个方面：

其一，在回顾2014年工作的总结中强调：“群众对医疗、养老、住房、交通、教育、收入分配、食品安全、社会治安等还有不少不满意的地方。”群众对“住房”不满意的地方是非常多的，但就商品房市场而言，在总体供大于求的局面下，最不满意的地方，毫无疑问就是价格了，大涨，没房的人更不满；大降，买了房的人也很不满。

其二，在谈到“把改革开放扎实推向纵深”时强调：“继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。”毫无疑问，住房公积金可通过支持住房消费、提升财富效应和部分替代预防性储蓄以提振消费。《住房公积金管理条例》的修订工作已经提上议事日程，增值收益归属、使用范围、管理方式等方面可能会有大的改革。改革之后，支持住房消费的功能毫无疑问会更充分，毕竟在2014年10月29日的国务院常务会议上，总理就要求“放宽提取公积金支付房租条件”，但提振的消费绝不仅仅是住房消费。

其三，在谈到“协调推动经济稳定增长和结构优化”时强调：“加快培育消费增长点……促进养老家政健康消费，壮大信息消费，提升旅游休闲消费，推动绿色消费，稳定住房消费，扩大教育文化体育消费”。相比于其它方面充满“正能量”的用词，唯独住房消费使用的是“稳定”这个中性词。在6个方面的并列中，在“培育增长点”之下，理解“稳定住房消费”，可能更多地就需要从“结构优化”的角度出发了，更需要打开住宅地产、商业地产之外的想象空间，如养老地产、旅游地产，甚至是互联网化的高科技绿色地产。

其四，也是最集中的一段，就是在谈到“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”时，除了列出相关指标性任务外，强调“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

置于整个工作报告中，基于房地产在我国经济结构中的特殊地位，可谓总体利好。实际上，这种利好自2014年以来，已经通过松绑限购、放松房贷、2014年9月央行新政、降息降准得到了体现，但我们注意到，这些利好却没有官方承认是在救市，而是强调回归市场化。2015年，继续的政策利好，也是显而易见的，但思路将继续围绕“让市场在资源配置中起决定性作用”的不搞“强刺激”的“克强经济学”，房市的最大公约数就是“稳定”。但“坚持分类指导”。一方面，意味着住房消费的有些领域，将基本完全市场化；另一方面，也意味着楼市将继续分化，即使一些地方政府将“把一些存量房转为公租房和安置房”的政策发挥到最大化，一些三四线城市的房市，也未必会向上稳定，向下稳定也是不能排除的。

核心是正确理解“住房消费”

针对总理工作报告中的“住房消费”，中国社科院金融研究所研究员易宪容提出了问题：住房消费是绝大多数居民消费中最为重要的内容，但在现行的国家统计局的报表中﹐中国住房从来就不是消费﹐而是投资﹐如果这样﹐中国居民住房消费如何来稳定？确实如此，根据国家统计局的规定，住房消费是指当住房用于居民居住时，租住的，其租金计入承租人的消费支出；自住的，比照相应市场价格，以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。也就是说，住房消费仅是指居民所支付的房租，这实际上导致了两个问题：其一，由于我国住房供应的复杂现实，房屋租赁市场还不发达，会导致房租的真实数据难以统计，或者统计数据失真；其二，导致购买房子是投资而不是最终消费，我国的房地产市场长期异化为投资市场。

按照国际惯例，能源、汽车贷款、休闲娱乐、宠物、运动器材、俱乐部会员卡、私人交通等，都是计入CPI权数的。比如美国，住房消费就占CPI权数的30%左右，具体又包括房租、外出居住支出、房屋保险、自有住房的虚拟租金四项。而我国的CPI编制，还带有计划经济鲜明的遗迹，教育消费、医疗保健消费、住房消费等基本还没有完全反映其中。在2015年的政府工作报告中，并没有将房地产问题单独论述，而是与其它5大消费并列，融入了“把改革开放扎实推向纵深”、“协调推动经济稳定增长和结构优化”、“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”之中，这可能就需要我们摒弃传统观念，以国际惯例的思维来对待“住房消费”这个概念，对待“稳定”这一政策的价值诉求。

首先，房屋是一种耐用品，且具有升值可能性，买卖房子在国际上均计入投资范畴而不是消费范畴。所以，我们得承认，尽管住房交易对住房消费的贡献显而易见，但“住房消费”终究不等于“住房交易”。也就是说，稳定住房消费，政府也会注重住房的合理消费结构，并不等于一味追求住房交易，更不会一味鼓励投资投机型购房。因此，后续相关政策的取向，也极可能围绕消费进行，而不是围绕交易进行。房地产市场“崩盘论”尽管可休矣，但房地产商期待的“强刺激”可能未必如期而至，“稳定住房消费”并不等于“维稳高房价”。

其次，相比于李克强总理在2014年政府工作报告中以“调控”为主题强调“促进房地产市场持续健康发展”，2015年则是围绕“消费”的主题强调“促进房地产市场平稳健康发展”，这实际上意味着在“让市场在资源配置中起决定性作用”的思维框架中，我国的房地产市场将面临着性质转型，即房地产市场正在由过去投机投资为主导的住房市场，向消费为主导的住房市场转型，将逐步成为一个改善全体居民居住条件的市场。只有这样，主要依靠经济和法律杠杆让房地产市场按市场规律调整，才能真正实现“平稳健康发展”的目标，否则，就只能继续依靠行政手段，试图达到“持续健康发展”的目标。

房企应在“大拐点”前着眼长远

房地产市场的主题变为“消费”，体现了政府工作报告对房地产态度真正的“大拐点”，也就意味着房地产的“软着陆”不远了。房地产什么时候“软着陆”，这又与我国经济转型升级的“软着陆”息息相关。但在双“软着陆”的“新常态”下，最后只有20%的开发商会活下来，并非是危言耸听，这也是产业发展的必然结果。

我国经济转型升级的“软着陆”，在总理的政府工作报告中，已经通过“互联网+”、“创客”、“双引擎”、“中国制造2025”等新词传递了施政新思路。但这需要一个过程，尽管用经济减速换结构调整空间，对经济下行的容忍度加大，将2015年的GDP增长目标降到了7%，但考虑到“稳增长也是为了保就业”，以及房地产的支柱产业效应，对稳增长的拉动力，在信贷、财政、税收等层面出台也惠及到房地产市场的政策性“微刺激”，概率是较大的。一些地方政府在“分类指导”、“因地施策”、“支持居民自住和改善性住房需求”的旗号之下，出台“强刺激”的救市政策，也是有可能的。

然而，从3月1日起正式开始施行的《不动产登记暂行条例》，也将为房地产市场的“软着陆”打下坚实基础。按照规划，不动产登记2017年就会全面运行，到2018年完成，登记机构、簿册、依据和信息平台将实现全国“四统一”。那么，从不动产统一登记到房地产税出台有多远？全国政协委员、财政部副部长朱光耀在两会期间接受媒体采访时表示，目前由全国人大牵头、财政部配合的房地产税立法工作正在研究过程中。因为在这一次的人大会上，新闻发言人傅莹已经明确表示，“总的目标是要在2020年之前，全面落实税收法定原则”。鉴于房产税的重要性，以及不动产统一登记全面实施的进度，房产税的出台也就极可能会在2020年前后。如果经济转型升级顺利的话，伴随“中国制造2025”也一定会出台。房产税的出台，我国的房地产市场也就将真正进入“新常态”，回归消费为主导的住房市场，走上健康发展的轨道。

尽管房产税目前的影响仍然停留在人们的心理层面，但受此影响，从2014年12月开始，部分城市的二手房源就有了较大幅度的增加。抛开反腐之下官员抛售房产不论，资本定会在期间掀起风浪以出货潜逃，特别是热点、一线城市，人口流入的城市，房价出现阶段性上涨、甚至是暴涨的局面，可能性并不能完全排除。但即使如此，对房企来说，也只是转型升级难能可贵的机遇期，而不能沉湎于昨日的美梦。如果房企能够围绕“消费”苦练内功，升级产业模式、竞争模式、盈利模式等，强化品质与品牌，以新思维搞房地产，俘获消费者的心，就极可能迎接又一个春天，找到属于自己的黄金时代；但如果房企仍然只想赚快钱，不保证现金流，盲目拿地扩张，就难以适应楼市新常态。