房产税立法助楼市趋于理性

刘英团

日前,国务院发展研究中心研究员倪红日表示,房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来,已确定无疑。具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。房地产税立法初稿已基本成形,正在内部征求意见并不断完善中。

作为居民必需品的住房，这些年房价一路飙升，甚至远远超过普通民众的购买能力，尤其在北上广等一线发达城市、乃至几乎所有的省会城市，令刚需购房者不堪重负，以致于抱怨者众，愤愤不平者众。尽管当前房价趋稳，但对不少工薪阶层而言，最闹心的依然莫过于这房价，目前的房价仍然让不少中低收入阶层从失望到无望。自十六届三中全会提出“条件具备时开征统一规范物业税”以来，房产税一直是学界、政界、房地产行业以及民间所关心的话题。从十八届三中全会再次讨论房产税，到十八届四中全会提出“依法治国”的战略方针。经过十几年的研究，房产税的内涵已经非常清晰。

首先，重庆、上海两地作为试点，给房产税立法积累了必要的、前所未有的经验，并且逐渐凝聚共识。一如财政部财政科学研究所所长贾康所评价的，两地在先行先试的动作方面，都切入了实际的改革进程，积累了必要的本土经验。“这两个地区并不是简单的收税，而是在制度建设上的破冰和试水”。实践证明，作为财产税的一种，房产税不但能调节收入分配和增加政府财政收入来源，还有助于引导居民合理住房消费，更能抑制投机炒房。对纯粹的投资炒房者而言，尤其是动用融资的炒房人，持房成本就会显著地增加。

其次，立法开征“房产税”是打击房地产投机的杀手锏。有数据显示，日本富人人数与所持资产比例明显高于中国富人，但因在日本持房成本较高，所以富人们不会选择投资房地产来作为发家致富之路；在美国，房产登记至少有150年历史，美国南北战争后，房产税始终是州级以下地方政府的主要财政来源，所以鲜有美国中产阶级拥有两套以上房产。

第三，房产税立法要让自住购房者受益。一项改革，会有多种目的，但核心是“谁受益”。只有增加拥有第二套甚至更多房屋纳税人的“养房”成本，房价才会趋于理性。这样才能通过具体税制安排保障自住购房者的利益。就像贾康说的那样，“需要明确的是，每个家庭可以认定的第一套住房，或者家庭人均一定标准之下所谓第一单位的住房面积，是不为这个税所触动的，即应给予免税处理的。”上海、重庆房产税试点中也都有免税面积，如上海人均面积60平方米以内免征房产税，重庆存量别墅按每户180平方米、新购高档住宅按每户100平方米两个标准免税。也就是说，对购买自住房的业主来说，第一套住宅应当免征房产税，征收房产税不应增加普通百姓的负担。除非持有超出征收范围的多套物业，那就必须付出更多的持房成本。

最后，“房产税”立法，必须考虑其公平性。其中，作为地方税，应根据本地的实际情况确定税率。例如，东部发达城市应该与中西部的欠发达城市有所差异。同时，房产税的基本特征应该是低税率、普遍征收，以缓解地方政府对于土地财政的依赖。基于这些因素，适当的税收优惠也是必不可少的，尤其是在当前楼市疲软的语境下，政府在向多套购房者征税的同时，要对首套自住购房者及农民工购房给予免税或退税补贴。总之，该征的征，该免的免，才是房地产税的本意，才能让刚需者笑，投机者愁。