对房地产企业的财务管理中存在问题分析

陈毅东

摘 要：财务管理工作在房地产企业管理工作中发挥这非常大的重要性，但是财务管理却存在较大的问题现状，分析了房地产企业财务管理的财务特点，最后提出了房地产加强财务管理的措施。

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关键词 ：房地产 财务管理 制度

1、房地产企业财务管理存在的主要问题

1.1 财务管理制度不健全

房地产企业在对待财务管理的态度上，一般管理意识比较淡化，财务管理不规范，制度方面也不够健全。这主要是由于现今房地产企业的管理模式基本上是企业的所有权和经营权都高度集中，公司的投资者也身兼经营者的角色。为了安全起见，投资者在安排财务管理方面的员工时，都会着重考虑自己的亲信和亲朋好友，如财务负责人及会计、出纳等员工。一个由于企业财务管理制度不健全，导致房地产企业财务管理方面不能进行有效的监督；再者由于公司内部的员工裙带关系，公司权力又高度集中，集权严重，经常出现越权行为和职责划分不清楚，使得整个财务管理工作比较混乱。

1.2 财务管理观念及财务方法落后

由于房地产企业的所有权及经营权高度统一，客观上减少了使用成本，但有些领导缺乏基本的财务知识，财务管理一直沿用旧的观念。对收益过于高估，对风险过于低估，对风险认识不充分；缺乏资金时间价值的理念和动态性的观念；财务评价方法单一静态化。这些观念导致一些项目出现回收时间过长和投资问题。

1.3 财务管理的职能发挥不全面

财务管理为整个房地产企业管理制定战略规划，并对规划的实施和过程控制同样发挥着较为重要的作用。但是，我国的房地产企业财务管理的职能还只是进行会计核算，不能淋漓尽致的发挥其作用。如前所示由于房地产企业的财务管理制度不健全，财务核算制度也不够严谨，加之企业会计资料的真实性和可靠性有待考证，各自之间的相互关联性也比较弱，因此得出的财务管理指标的分析功能的可信度就会下降，对于目标控制功能更是没有得到完美的体现，对于成为管理的决策依据功能也就弱化了。市场的经济效益如果比较好，而房地产企业毫无计划的筹措和调集资金来扩大生产规模，虽然选择的机会较多，但是这样毫无计划性和制度性，项目的风险就会增大，控制难度就会加大。

1.4 财务监控力度不到位

对于房地产企业，其事前预算和事中控制都是很重要的。但很多房地产企业是事前无预算，事中流于形式，到最后只能通过粉饰财务报表等手段达到预算的目标。财务报表流于年终查看，这仅仅是财务对于经营工作的事后评估和业绩考评，对于经营工作仅有积累经验的作用。一些财务人员，为了迎合领导要求，不依照制度办事，导致会计核算失真，财务管理混乱。因此，只对财务的最后做总结，事前和事中控制监控力度不够，很难保证财务管理的效果。

1.5 财务管理资料考虑不全面

决策阶段是整个项目最重要的阶段，对于项目的投资估算关系重大，运行过程中的资金控制也是很重要的环节，但是却在财务管理中缺乏考虑，没能及时把握，不能形成严格的管理，各个阶段的财务资料都应当成为财务管理的内容，但是许多房地产企业却忽略了这一点，使得财务管理的资料缺乏动态性，也无相应动态管理的措施，导致成本管理和资金控制都存在漏洞，对资产流失的控制和管理控制能力下降。

1.6 财务管理人员素质参差不齐

财务管理作为房地产企业最重要的部分，对其人员素质的要求是最高的，大部分人员都要求具有较强的专业水平，但是前面提到由于房地产企业的投资者和经营者高度统一，其财务人员的构成非常特殊，所以在人员队伍中也吸收了许多对房地产企业会计和财务制度不熟悉的员工。在激烈的竞争环境下，这种人员构成和组织结构，很难发挥财务管理的管家作用，降低了房地产企业的经济效益。

2、房地产企业财务管理的特殊性

2.1 财务关系复杂，管理难度大

房地产企业涉及咨询单位、承包商、投资者、勘察设计单位、监理单位、材料供应单位、房屋购买者等多方，使财务管理难度加大。

2.2 资金数额大、筹资任务重，财务周期长

房地产企业投入的资金数量庞大，前期取得土地的费用高昂，房屋的工程费用巨大，这要求房地产企业具有较大的资金运作能力。房地产项目建设周期长，中间环节复杂，房地产项目投资决策之后，取得土地，进行土地开发，房屋施工直到竣工交付使用经历的时间长预算确定的难度大。

2.3 开发风险大，投资决策分析要求高，责任重

房地产项目开发建设过程经历时间长，投入的资金数额大，面临的不确定因素多，这都对房地产的成败和经济效益起决定作用，导致房地产企业具有较大风险。提高房地产企业的效益，要提高投资决策的能力和财务管理人员的专业素质水平，财务管理信息能够较及时可靠的提供企业发展的所需资料，才能够规避风险，减少风险损失。

3、提高财务管理水平的策略

3.1 规范会计工作，强化预算管理水平

财务管理必须以企业财会工作作为基础，并对财会工作做好全面预算管理。全面预算管理强调预算的重要性，是一种财务信息管理系统，它对企业进行全方位、全过程和全员的整合性管理，对企业具有全面的控制和约束力。全员参与财务管理工作，遵循全面预算管理的要求，应主要从制度构建和组织构建方面着手构建。

3.1.1 制度构建：全面预算管理要建立整个管理流程的财务管理制度，与其相配套的绩效激励和约束制度，调动和发挥每个人的能动性和积极性。保证管理制度的可操作性，将财务理论与实际工作结合起来，全面发挥财务分析的作用。与财务管理相配套的绩效激励制度的建立，有利于提高财务人员的工作积极性，积极参与到企业的经营管理中去，与企业发展产生一种共荣辱的使命感，企业为个人发展也提供了一种稳定长期职业规划前景。员工能够做好本职工作，刻苦钻研业务，积极参与企业的经营管理，利用财务管理的成果，进行财务分析和预测，以及成本控制，为企业发展贡献力量。房地产企业的财务管理要借鉴其他同类企业的先进管理经验，以及国外同行的管理经验，促进我国财务管理制度建设的进步。

3.1.2 组织构建：在房地产企业内部进行财务管理，加强财务工作的组织构建，逐层分解预算指标，明确各职能部门的工作职能和任务，确立预算指标的权威性，提高财务管理水平。

3.2 提高财务管理人员的素质及修养

在现代财务、会计法规日益完善的今天，企业财务管理与经济核算面临着改革与改变。房地产人员应该适应房地产企业的发展及法律法规的完善。首先，财务管理人员的选拔。要建立一支高素质财务队伍，选拔专业素质较高的财务管理人员。再者，财务管理专业人员的培训，财务制度不断改进和完善，财务管理人员需要不断学习，进行专业知识的培训，由于财务管理人员和房地产企业的特殊性，还需要加强其职业道德修养。制度是固定的，人却是灵活的，再好的规章制度也要人来遵守。

3.3 加强资金管理，提高资金利用效率

资金是房地产企业在运营过程中最重要的资源，活用资金，合理安排资金，调度合理。而房地产企业的财务管理就是要进行资金管理。房地产企业的财务管理中，严格按照指定的制度进行财务往来，不能徇私舞弊。为了避免出现为题，要确保原始票据的真实性，根据资金的实际收支情况，物资的发出和转移情况填写凭证，还要进行审核把关，最后进行账簿登记；实行经济责任制制度，按时对财务情况进行清查，避免出现账实不符的情况，如果出现了，实际查处原因。

3.4 减少企业经营中的主观决策

在对房地产开发项目建设中，企业的财务行为要符合规范，最重要的是要进行合理的投资决策，投资决策过程必须进行可行性研究，作出科学客观的判断，房地产项目投资大，切勿主观决策，对项目造成不可挽回的损失。对于其他财务行为，也需按规范操作，以保证合理经济效益。

3.5 保证财务系统的执行力效果

企业最重要的竞争力就是企业财务系统的执行力。财务系统的执行力是将制定的战略落实到实处的能力，是企业成功的必要条件。战略目标和方向确定后，执行力度变为关键。财务管理人员应成为整个团队中的一员，在项目运营初期就加入进去，加强财务管理人员与企业其他工作人员的配合。调动每个人的积极主动性，发挥各自的能力，充分发挥团队的合力达到最好的效果。

4、结语

综上所述，房地产企业财务管理与经济核算工作是现代房地产企业经营与发展过程中的重点，是关系到企业长期盈利能力的关键。要分析房地产企业财务特点的特殊性，并制定一套有效合理的财务管理制度和渠道，遵循的科学的财务管理的方法，加快房地产企业良好发展的步伐。

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（作者单位：厦门新华城房地产开发有限公司 福建厦门市 361000）