房地产企业财务风险及其治理

陈华香

（浙江贝利房地产集团有限公司，浙江杭州311100）

摘　要：房地产行业作为我国经济发展的支柱产业，其在人们的生活上属于重要的特殊商品，特别是对于中国人民来说，楼房是一种特殊的情怀。本文主要对引发房地产企业财务风险的常因进行探讨，在结合我国目前房地产市场与相关国家政策的前提下，对财务风险的治理办法进行浅谈，以期能够为我国部分房地产企业在财务风险防范与治理上提供一份浅陋的参考资料。

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关键词 ：房地产企业；财务风险；治理办法

中图分类号：F293.30文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）31-0169-02

收稿日期：2014-10-20

作者简介：陈华香（1977-），女，江苏南京人，本科，会计中级。研究方向：财务管理。

一、引发房地产企业财务风险常见的原因

（一）外部环境的影响

1、市场环境因素的影响

目前，我国房地产行业的市场竞争较为激烈，市场格局日益变化也造成供求关系向消费者倾斜。再加上消费者对于文化、体育以及教育等个性化要求的逐渐加深，企业在楼盘定位上要细分客户群体的核心要求，因此在楼盘项目的定位上必须要有前瞻性与独特性，同时还要提高营销方式的创新工作。但是我国大部分房地产企业对于市场的风云变化，并没有建立起灵活的应对机制，从而有可能造成楼盘滞销而带来财务层面的风险。

2、国家政策因素的影响

房地产作为我国经济发展的支柱产业，其在资产投资上较为固定。在进行开发与经营工作时，受到国家政府的政策因素影响较大，其中主要受到土地与税收等政策的影响。在近年来，随着土地闲置现象的日益恶劣，我国政府根据实际要求出台了一系列新的土地政策。例如，房地产企业如果在规定的时间没有对自身所储备的土地进行开发时，那么国家政府将可以进行闲置土地税的征收，情节严重的部分有可能被无偿收回。从根本上来讲，土地成本对房地产企业的资金要求较高，随着新的土地政策的出台，必然会导致企业内部成本提高，使资金周转僵硬、降低企业预期的收益。另外，房地产行业属于我国税收大户，其所涉及到的税种较多且复杂，税负压力大。而企业内部资金主要依靠银行借贷或者资本市场融资而来，其所融入的资本额度越大，其税收筹划所获取的利益也就越大，但是带来的财务风险也越大。

（二）内部环境因素的影响

1、行业特点

房地产企业属于传统的资金密集型行业，对资金的存量与周转的要求较高。具有产品开发周期长、资金变现能力低以及投资规模大等特点，因此行业本身就具有财务高风险的特点，而相关财务风险伴随着整个产品价值的完成。再加上行业关联性较强，其他行业的发展情况同样会影响到其财务风险的出现。例如，建筑材料、劳动力以及土地等成本上升时，也会影响到企业的开发成本，进而导致财务风险提高。

2、缺乏有效的资金管理

房地产企业在资金管理上出现问题主要体现在三个方面。一是对于资金的管理没有采用集中化的管理模式，对于资金的管理，在预算、结算以及资金计划层面缺乏统一的规划，进而造成内部资金信息脱节，使日后的资金管理与调度工作被动的操作。二是对于资金的管理与使用，在权责层面没有进行细分与确认。例如，在工程项目的拆迁、规划以及施工等工作上，并没有做好资金预算，使成本无故增加，加大财务风险。三是由于商品房属于一种特殊的存货，其资金投资规模较大，一旦价值实现环节受阻，资金回笼效率低将导致企业内部资金周转不足，加大财务风险。例如，根据一组2012年的数据，我国有一半成功上市的房地产企业，其在经营管理上的现金流量净额为负数。

3、缺乏有效的全面预算管理

无论是任何性质的企业，全面预算工作对于财务风险的规避都属于重要的手段。但是我国部分房地产企业在预算管理上，却只是作为成本节约的一种手段，对于体系化与价值化的管理作用认识较弱，因此导致全面预算体系执行工作缺乏有效的力度，削弱了企业对市场风险的抵御能力。

二、房地产企业相关财务风险的治理办法

1、熟知国家政府的相关政策

房地产企业在日常的经营管理上，一定要时时刻刻关注到我国政府对于土地、信贷、税收以及市场调控的相关政策，及时解读、熟知相关政策的变化要求。从而不断的调整工程项目投资的风向，降低成本压力与风险的出现。而作为我国社会经济发展的支柱产业，房地产企业要坚持实事求是的工作办法，根据市场实际要求对产品进行定位工作。例如，近年来随着环境问题关注的提高，我国消费者越发趋向于绿色消费，因此房地产企业在迎合市场需求的同时，也要跟随国家政策发展方向，做好低碳建筑的研发与建设工作，脱离以往高消耗传统经营模式，进而可以提高企业的核心市场竞争力，降低财务风险的出现。

2、不断完善优化内部资本结构

房地产企业在发展的过程中，一定要做好资产负债率的控制工作，对企业内部的产权与债务关系进行合理的安排。根据企业实际融资能力与获利空间，对企业的资本结构进行优化，从而制定符合自身情况的最优组合，减少筹资财务风险的出现。另外，企业在融资工作上，还要避免以往对金融高度依赖的模式，降低传统自有资金与银行借贷模式对企业（下转171页）（上接169页）内部资金的占有。积极向资本市场拓展，例如可以通过发行有价证券、上市等模式，使以往单一的筹资方式转化成为多元化组合方式。争取掌握资金筹措的主动权，从而降低财务风险系数的存在。

3、做好科学的决策工作

在房地产企业的财务风险上，由投资决策失误而导致的风险是较为常见的一种情况，从实际工作上来讲这一部分的风险是可以避免。企业在提高投资风险认识工作的同时，最主要的是做好投资决策前的调查与研究工作，把工程项目所可能出现的风险进行分析，进而得出可行性、合理性以及科学性的操作办法。而对于这一部分的调研工作，一般要做好项目投资、市场以及相关政策的研究工作，理清三者之间的关系与利弊影响，从而可以降低决策工作的失误。例如，房地产企业可以从绿色或者旅游经济出发，扩大价值链条，寻求、突破以及创造新的利润增长点。

4、提高资金管理的控制力度

企业在日常的资金管理，由于管理不善或者失误操作而引起的财务风险，同样是可以进行规避的，下面进行几点的浅谈。

（1）要不断强化预算管理在企业资金分配上的作用，提高企业内部资金的良性循环，降低内部资金处于闲置的状态，从而减少由于融资而付出的部分成本，避免不必要财务风险的出现。

（2）提高对现金流量的管理与控制力度，特别是在经营性的现金流上。一定要从日常的资金运转出发，控制好经营性现金流的稳定性。另外，还要建立健全风险预警体系，使企业的高层管理者可以及时地对可能出现的风险进行规避，防范财务风险的出现。

（3）提高对存货的管理与控制力度。对于商品房来说，其属于一种特殊的存货，对投资的资金规模要求较大，因此其投资的成本较高。所以，企业一定要做好营销策略的制定工作，也可以试水微博以及电商平台等，从而减少空置率的存在，加速资金回笼与运转，降低财务风险的存在。

5、实现全面的预算管理

出于减少财务风险的出现，房地产企业一定要及时的做好预算的编制工作，完善资本预算程序，加大预算的执行和监督力度，并且完善企业的财务内部控制，有效地控制财务风险，从而保障预算计划的实行。例如，房地产企业的建筑材料成本一般会占到开发成本的60%左右，在预算中加强材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及标准，加强出入库管理，提高资金的使用效率，才能有效地降低财务风险发生的可能性。

三、结论

综上所述，房地产企业在日常经营管理工作上，一定要从实际情况出发，根据企业外部环境的变化与内部因素的影响做好财务风险的规避工作，从而可以不断的提高企业核心竞争力，使企业可以不断的做强做大。

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参考文献：

[1]陈良君.房地产企业的财务风险及防范探析[J]．时代金融，2013，（29）：181－182.

[2]周瑞；马广奇.房地产开发企业财务管理研究[J]．中国市场，2014，（16）.

[3]郎登林.当前房地产企业财务风险及防范分析[J]．会计师，2013，（15）：37－38.

（责任编辑：袁凌云）