房地产开发项目的融资风险与防范对策

李　静

（成都传化置业有限公司，四川 成都 610500）

摘　要：近几年，国家加大了对房地产业的调控，给房地产业带来了新的机遇，也带来的更多的挑战，房地产业属于资金密集型行业，需要投入大量的资金进行运转。但是，又由于房地产业投资周期长、流动性差等特征给房地产业的融资带来了很多困难。本文将结合房地产开发项目的融资渠道等相关专业知识，分析其融资风险，并提出相应的防范对策。

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关键词 ：房地产开发项目；融资风险；防范对策

中图分类号：F293.3　　文献标志码：A　　文章编号：1000-8772（2014）16-0105-02

一、引言

从1998年开始，国家对房地产行业的发展进行了多次宏观调整，房地产市场也在反复的支持与抑制当中得到稳定的发展。由于城市化进程的不断推进以及各方面利益的驱动，我国房地产行业发展的如火如荼，一批批万科、恒大之类的大型房地产企业登上舞台。我国关于房地产开发项目融资风险的理论研究深度在不断的加强，从最初的定性研究到现在的定量、模型研究，并且逐步深化到各个层面，给融资风险管理带来了一定的方向性引导。但是在宏观经济的调整下，房地产项目开发依旧面临着一系列的融资风险。房地产开发项目融资主要通过银行借贷、上市融资、房地产债券融资、信托融资以及合作开发等，虽然融资渠道很多，但是却存在诸如违约风险、法律风险、政策风险等一系列风险。只有在不断拓宽房地产开发项目的融资渠道的同时，分析融资所存在的风险，才能在发展中不断解决融资风险问题。

二、房地产开发项目的融资风险分析

（一）房地产开发项目存在的融资风险

房地产开发项目存在的融资风险种类较多，但是主要可以分为两大类，即外部风险以及内部风险。外部风险主要会受到社会大环境的影响，企业在外部风险的背景下，往往处于被动状态，只能努力调整自身发展状况来适应该种风险，达到规避风险的状态。比如，政策风险（国家对房地产政策的调整）、经济风险（宏观经济调整或者房地产产业结构调整）以及自然风险（火灾等对房地产项目的损害）等。内部风险则主要是由房地产企业自身管理以及决策所造成。虽然内部风险在风险识别过程中较为难识别，但是相对于外部风险来说较为容易控制。比如，信用风险（融资后不履行融资协定的责任）、决策风险（房地产企业决策机制不健全）、经营风险（缺乏高素质经营人才）、管理风险（缺乏科学管理机制）以及合作风险（合作过程中的违约）等。这些风险都可以通过企业自身各方面的调整，主动采取措施来进行规避。

（二）房地产开发项目融资风险存在的原因

1.融资渠道运用不灵活

正如上文所述，房地产在进行项目开发的融资过程中，理论上拥有很多种渠道，但是企业对于这些融资渠道的操作并不是太灵活，仅仅局限于较常规的方式。银行贷款往往是企业的首选融资方式，这种方式融资成本低、风险程度也较低，但是对银行的过分依赖会带来一定的市场风险、经济风险。一旦银行政策出现调整，企业就会面临着融资风险，造成项目资金短缺。此外，房地产企业往往会采用预售的方式进行融资，这种方式可以在投资者、开发商以及银行之间形成一定的担保抵押，降低融资风险。但是，企业往往存在经营管理不善的因素，引发资金链的断层；投资者也会存在违约的现象，引发后续很多繁杂的手续问题。项目的停滞不仅影响着企业的发展，也影响着投资者的利益。以上是最常用的两种融资渠道，合作开发的融资方式也较为普遍，但是其他融资方式在项目开发过程中很少用到，这样就会导致风险较为集中。

2.融资风险管理机制较差

在房地产企业项目开发过程中，融资风险管理是其风险管理的一个重要组成部分。在实际管理中，由于项目管理人对融资风险管理利害的忽视以及相关管理人员的专业分析水平不足等原因，造成融资风险管理机制不健全。风险管理的内容主要包括风险识别、风险评估、风险分析以及风险策略，完善的风险管理机制可以使项目开发部门能够很好的规避风险。目前，房地产风险管理在融资风险管理机制的建设上存在的问题主要表现在程序不规范、机构不完善以及人力资源不协调等方面，这些因素影响着融资风险管理的各个环节。

3.融资法律法规不健全

由于房地产行业的迅速崛起，国家在关于房地产业的法律法规方面还存在着一定的欠缺，很大程度上对开发项目的融资是采取宏观调控的方式。对于房地产开发项目的融资渠道规范较少，这也是导致融资渠道运用不灵活的原因之一。比如对于信托融资渠道，很多学者认为国家对于该种融资渠道的规制门槛过高，在法规制定上过于强调其严格性，缺乏一定的可行性。此外，对于一些实务中所出现的现象，相关法律法规会有漏洞或者空白；对于同一种情况，有时候会出现相互矛盾的现象。

三、房地产开发项目融资风险的防范对策

（一）创建多元化的融资渠道

1.不断提高常用融资渠道能力

针对银行贷款、预售房产、合作开发这类较为常用的融资渠道，房地产企业要不断加强其融资能力。企业要提高自身的信誉，信誉是企业的无形资产，企业只有通过不断提升自身的竞争力，在行业中规范自己的行为，在市场中建立自己的品牌，才能不断的创造企业信誉。多数企业会通过建设企业文化来赢得自身的信誉，比如万科、绿地等，在银行贷款、合作开发等融资方式中赢得对方的信任，获得更多的融资机会。

2.拓宽其他融资渠道

房地产开发项目的融资渠道还有很多种，比如债券融资、上市融资、信托融资等等。企业应当在保证基本融资渠道的基础上不断寻找其他融资渠道，提高融资能力。针对上述融资渠道，企业主要努力方向在于提高企业自身竞争力。可以看出，其他融资渠道无论是在法律的规定上还是在民众的期许上，对企业融资门槛都较高，企业只有通过不断提升企业实力，不断实现企业的战略发展目标，才能达到融资门槛，进入融资市场，创建出多元化的融资渠道。

（二）健全融资风险管理机制

1.程序规范化

要提高开发项目的融资风险抵抗能力，就必须首先将融资风险管理程序规范化。企业应当从风险管理的基本内容下手，对融资风险的识别、评估、分析以及策略分别进行程序化规定。尤其是在对内部风险的识别与评估上，一定要进行严格的控制。因为外部风险我们无法控制，只能被动的接受，内部控制则可以主动进行调整。在整体规划下，企业还应当这对每一次具体的融资进行针对性的风险评估，针对性的提出风险策略，降低融资风险率。

2．引进融资风险管理人才

管理者水平高低直接决定了融资风险管理的质量，因此人才是融资风险管理的关键所在。企业应当不断引进高水平人才，建立人才库。无论是在理论研究上，还是在工作实践中，都要对人才进行投资。对在职人员也要加以专业性的培养，比如聘请相关专家进行座谈会讲座、组织工作培训、开展实战模拟演练等等。

（三）完善融资外部制度环境

1.不断完善房地产融资立法

房地产企业融资的发展需要良好的制度环境予以支持，相关部门应当不断完善融资立法。比如，对于《证券法》、《担保法》的完善等。此外，针对实务中的一些法律空白以及法律冲突也要进行分析研究，避免对融资管控的不适当，也避免企业规避法律责任。企业也应当针对相关法律法规，制定合理的融资策略。

2.相关政府部门要加强对融资的扶持

房地产项目开发的融资离不开政府的支持，有了政府的支持才能更好的促进房地产金融的健康、稳定发展。政府在出台各种优惠政策的同时，也应当对融资进行有效的监督，创建公正、客观的监督机制，尤其是对中介机构的监督。在无形之中，对房地产开发项目的融资形成一定的指导作用。

四、结论

连贯的资金链条对于房地产开发项目的发展有着至关重要的作用，拥有良好的融资系统能够很好的保证资金链的连贯。企业应当不断建立多元化的融资渠道，同时建立完善的融资风险管理机制，提高抵御风险能力。政府部门也要为其营造良好的外部环境，不断推进房地产行业的稳定发展。

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参考文献：

[1] 金萍，房地产开发项目的融资成本及风险分析[J].中国乡镇企业会计，2013（12）.

[2] 关宏宇，房地产开发项目的融资渠道与财务风险防范[J].中外企业家，2013（30）.

（责任编辑：陈喜辉）